《房地产全程潜规则》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产全程潜规则（29页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产全程潜规则，项目总的葵花宝典（含清单重点时限） 房地产经理人联盟 房地产经理人联盟 微信号 dichan360功能介绍 房地产经理人公益平台每天用实战案例的形式共享名企心得体会、解析名企胜利阅历、共享最前沿房地产理论学问、传递最新的行业动态；帮助地产经理人针对企业项目在竞争环境、成本效益、商业模式、管理运营等方面进行提升，以促进房地产行业创新2018-05-08 假如您是空降到异地的项目总，您最担忧的是什么？是将来土地的获得？是工程的管控？非也！唯有项目的报建审批最能考验一个项目总的个人魅力与才智今日共享的是：房地产全程报建潜规则（含清单时限）1土地的获得细微环节在现阶段依据城市房地产管
2、理法的有关规定，用地的取得方式有三种：是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）是通过转让方式获得（即通过土地二级市场取得）是通过与当前的土地的运用者合作等方（即通过土地三级市场取得）土地竞买工作流程-流程图1.土地的投标、开标依程序：投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不行撤回。投标人应对标书和有关书面承诺担当责任。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封状况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上
3、的单数。招标人依据评标结果，确定中标人。2.土地拍卖会程序：主持人点算竞买人；主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、运用年期、规划要求和其他有关事项；主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；主持人报出起叫价；竞买人举牌应价或者报价；主持人确认该应价后接着竞价；主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；主持人宣布最高应价者为竞得人。竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达究竟价时，主持人应当终止拍卖。3.土地挂牌程序：在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、运用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土
4、地交易场所挂牌公布符合条件的竞买人填写报价单报价出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格出让人接着接受新的报价出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。时限挂牌时间不少于10个工作日。挂牌期间可依据竞买人竞价状况调整增价幅度。挂牌期限届满，依据下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让
5、人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人4. 土地的成交确认书1、经办部门：市土地储备交易中心2、办理条件：依据挂牌文件约定交纳竞买保证金、申请人需具备相应的申请条件。3、留意事项：确定竞买保证金截至日期，以免错过竞价资格、确定好申请公司名称，以免公司名称不符合房地产开发的要求、办理土地证之前，公司相关信息不要变更。4.办理时限：30内签订出让合同土地确权登记手续的办理1.承办部门：所在城市国土资源局2.土地登记须要的资料支配立项批文；建设用地规划许可证和用地看法；土地登记申请书；地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表托付书、四邻指界签名单、宗底座落图）；土地登记审
6、批表；土地登记卡。3、办理条件：需交纳完土地出让金及契税，持出让金交纳凭证、契税完税证明等相关资料办理土地证。4、留意事项：地籍调查需提前起先工作，协调做好四邻签字。5.办理时限：20个工作日2项目的立项手续与时限工程建设项目立项审批一.承办部门：所在城市支配发展委员会投资处二.申报资料：书面申请；供应资金落实证明；土地运用权证明；由具有相应资质的工程询问单位编制的可行性探讨报告。可行性探讨报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审看法；土地管理部门对建设用地的初审看法；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查看法；依法必需招标项目的招标总体方案；公司的资质证明
7、.三.申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可干脆报市管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地运用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地运用权出让合同。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，依据具体状况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展支配部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。四.办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。建设项目年度投资支配审批1.承办部门：所在城市支配发展委员会投资处2.申报资料：书面申请；国家
8、或省、市计委批复项目可行性探讨报告；规划部门出具的建设项目规划许可看法；跨年度建设项目，需供应市计委上年度下达的年度投资支配。3.申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可干脆上报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。4.办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。3拆迁手续与程序1.承办部门：所在城市拆迁办2.申报资料：拆迁申请书；项目立项批文；建设用地规划许可证及附图、附件；国有土地运用证；建设拆迁临时用地许可证；拆迁补偿、安置资金证明；拆迁支配和拆迁方案；产权调换和
9、安置用房证明。3.申办程序：审查申请，并于收到申请后2日内作出是否准予拆迁立项的确定；批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日起3日内办理托付拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁管理费；拆迁立项批准之日起5日内，核发房屋拆迁许可证。确定拆迁范围，发布拆迁公告，进行户口登记、房屋勘测等拆迁打算工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得拆迁验收合格证；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线，核定用地范围、拆迁面积。4设计单位招标1.承办部门：开发商或其代理机构2.申报资料：建设项目支配批文；建设工程设计规划要求通知书及附图；招标投标工作支配及方案；设计任务书；招标人或代理机构工
10、作实力证明材料及资格证书；托付代理协议或合同。3.申办程序：招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：支配批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）；填报工程设计招标投标申报表；审核项目状况及招标条件，登记备案；对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；中标方案确定后，招标人提交招投标状况报告；签发工程设计招标投标看法书。4.标杆企业常规时限：20个工作日。5.应留意的事项：单体10000平方米以上的建筑工程，必需进行设计招标，行政监督部门为市建委设计处。6.受约束节点项目立项批复规划看法书7.制约节点修建性具体规划方案的申报建设工程规划许可证5用地规划许可证办理建设用地规划许可证的取得一.承
11、办部门：所在城市规划局二.申报资料：书面申请（含建设要求和内容）；计委年度支配投资批文；1：500地形图；已批准的可行性探讨报告。三.申办程序：持所需材料向市规划局提出申请；规划局现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内赐予答复；规划局对符合城市规划的申请签发建设用地规划许可通知书，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用地支配批准手续；需制订具体规划的，在7个工作日内签发规划设计要求通知书；托付有资质的设计单位作总平面规划设计；规划局审查规划设计方案；到市规划局规划管理处办理建设用地规划许可证。对具备审批条件且符合具体规划的，7个工作日内核发建设用地规划许可证和建设用地规划看法。四.
12、主要审查内容实体审查确定建设用地的性质确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积其它法律、法规、规章中要求审查的内容形式审查全部申报材料是否符合要求五.受约束节点国有土运用权出让合同的签署建设用地及代征地的钉桩成果规划看法书项目地名核准批复六.制约节点建设工程规划许可证施工许可证预售许可证及国有土运用证特殊留意事项：（1）方案需通过公司审查再上报，以免方案通过后不符合公司的发展理念。（2）上报方案需与设计部反复沟通，对于面积指标、日照遮挡等相关问题需提前核查，充分沟通，以提高审核通过率。备注：15个工作日6规划许可证程序建筑规划许可证的办理（1）承办部门：所在城市规划局（2）申报资料：申请阶段：
13、书面申请（含建设要求和内容）；1：500地形图；已批准的具体规划；取证阶段：建设工程规划许可证申报表一式两份；建筑工程总平面图（加盖工程设计单位证书专用章）一份；建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图，装订成册，一式两套；当年年度投资支配；有关部门的审核手续；已取得建设用地规划许可证的，须附土地运用权批准文件。涉及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明；按规定由专业主管部门审查的，应附其书面审查看法。（3）申办程序：申请阶段：持申报材料向市规划局提出申请；到市规划局规划管理处办理建设工程设计规划要求通知书；省会规划专家组评审；到市规划局规划管理处办理建设工程设计方案规划审查看法书。取证阶段：开发商领
14、取、填报建设工程规划许可证申报表，并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续。资料审核完毕，执由规划局开具的所在城市城市建设基金管理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在市规划局缴纳城市规划技术询问服务费和建筑放线费。在缴纳上述费用后，方可领取建设工程规划许可证。（4）办结时限：批准办证申请，15个工作日内；办理建设工程设计规划要求通知书，7个工作日内；办理建设工程设计方案规划审查看法书，7个工作日内；办理施工图审查，20个工作日内。（方案或施工图修改时间不计入办结时限内）主要审查内容实体审查已审查通过设计方案的建设项目：申报图纸是否符合修建性具体规划或已审查通过的设计方案。前款规定项目以外的建设项目：申报图纸的用地范围与规划确定的范围是否一样 建设项目的性质符合城市规划的要求容积率符合城市规划的要求建筑高度符合城市规划的要求建筑密度、空地率或绿地率符合城市规划的要求停车位数量符合法律、法规、规章和城市规划的要求建筑间距符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求，绿化率符合城市规划的要求 公共服务设施符合法律、法规、规章和新建改建居住区公共服务设施配套建设指标的规定建设项目后退道路红线的距离符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求已支配了必要的水、电、气、热等市政基础设施，其它法律、法规
