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1、目 录第一章 总论11.1 开发单位简介11.2 建设项目简介21.3 项目建设的必要性41.4 可行性研究编制依据51.5 技术经济指标61.6 可行性研究的主要结论8第二章 市场分析102.1 房地产宏观市场分析102.2 西安房地产市场分析122.3 项目区域房地产市场分析172.4 项目SWOT分析242.5 典型案例分析272.6 价格定位272.7 拟建项目定位30第三章 项目建设条件323.1 自然条件323.2 项目规划用地条件323.3 项目外部协作条件分析333.4 建设实施条件分析34第四章 项目开发方案354.1 建设规模354.2 项目规划设计思想354.3 劳动安全
2、374.4 环境保护374.5 建筑节能404.6 建设进度安排40第五章 项目营销策划方案425.1 项目营销策划方案425.2 项目定价425.3 项目市场推广425.4 项目销售465.5 项目销售面积及销售收入实现计划49第六章 投资估算及资金筹措546.1 项目总投资估算的依据546.2 项目的总投资估算的原则556.3 总投资估算556.4 项目总投资的资金来源61第七章 财务评价617.1 基础数据的确定617.2 财务盈利能力分析617.3 清偿能力分析627.4 盈亏平衡分析627.5 敏感性分析637.6 静态评价指标657.7 项目财务评价结论65第八章 结论及建议668
3、.1 方案评价结论668.2 对建设单位的建议66 附件：1.项目建设进度图 2.财务评价报表第一章 总论1.1 开发单位简介科技产业基地开发建设有限公司是在贯彻落实党中央、国务院关于建设创新型国家和实施西部大开发的战略决策背景下，依据陕西省政府、西安市政府与中国航天科技集团公司签订的战略合作框架协议、共建协议于2006年设立,2009年经第二届董事会批准更名为西安国家民用航天产业基地开发有限公司。（1）战略思想秉承“四节约、一环保”理念，坚持科学发展观，坚持现代企业管理制度。立足西安国家民用航天产业基地，以服务西安的社会、经济发展为基础，完善基地投资环境，打造高品质的产业、居住和商业环境，努
4、力探索符合时代发展需求的多形态人居模式，实现公司持续、健康的跨越式发展。（2）战略目标以基地开发建设为中心，以基地一级土地开发、配套设施开发、房地产开发为主业，注重人文环境和自然环境的协调发展，将西安国家民用航天基地打造成为世界一流国内知名航天产业新城。力争在三年内形成社会认知度高的企业品牌，五年达到房地产企业上市标准，八年之内实现总资产超过100亿元、开发量超过100万平方米、销售收入超过百亿元的上市公司。（3）经营理念1）科技服务生活。在房地产开发中充分结合基地高科技应用创新能力，构建“科技服务生活”的理念。2）充分利用基地良好的政策环境，加快资本运作，实现资产规模从小到大快速扩张，促进公
5、司做大作强。3）树立企业品牌。为社会和环境的协调发展做贡献，贯彻品牌经营理念，打造有责任心的企业形象。4）树立企业战略管理理念，使公司成为决策科学化、投资专业化、管理现代化，社会效益彰显、经济效益突出的经济实体，创造良好的经济效益。1.2 建设项目简介（1）项目名称：航天公寓（2）项目位置项目位于西安国家民用航天产业基地管委会临建办公楼用地北侧，东临区域内主干道神舟三路，西侧为在建的航天公安分局办公楼项目用地区，北临飞天路，地块方正平整，用地内现有一座开闭所，无其他拆迁量。具体位置见图1-1:图1-1 航天公寓项目用地位置图（3）项目规模项目占地面积25.9亩，规划红线内用地面积19.2亩。项
6、目总建筑面积为69680平方米，地上建筑面积为64080平方米，地下建筑面积为5600平方米，容积率3.71。（4）项目建设的法律许可情况西安国家民用航天产业基地开发有限公司已完成了该项目立项、计划、规划定点及征地合同手续，目前已取得国有土地使用权证，该宗地手续齐全、界址清楚、产权明晰。3、项目周边环境 （1）交通：基地内设置了完善的道路系统，交通极其便利，项目可通过周边基地内道路与城市主干道相连接，主要公交线路有239路（基地内东长安街-火车站西）。（2）教育：基地核心区范围已建有航天中学、航天小学小学各一所，幼儿园三所，南北侧都有规划的中小学校。（3）医疗：基地核心区范围已建有航天总医院二
7、级甲等医院，基地规划的医疗中心与项目仅有一路之隔。（4）生活配套：基地正在规划建设当中，周边生活配套相对缺乏，但项目西边建成区航天六院住宅区生活配套完善，可以利用；项目也会规划建设相应的生活配套。（5）环境：项目西侧有规划实施中的景观轴，2个区域公园，南边有规划的基地主题公园。从总体情况来看，项目周边环境适合于公寓项目开发。4、物业类型定位：项目定位于高端、花园式、精装修公寓。1.3 项目建设的必要性1、满足航天基地中高端物业市场的需要市场调查结果表明，航天基地住宅市场存在着较大的需求潜力，尤其是中高档物业市场；主要客户群为基地及周边区域内中高收入人群，包括基地内各产业的年轻从业人员、有一定经
8、济实力的投资者、临时居住的企业高级顾问及部分企业的高层、中高层管理人员等。针对以上述实际状况，项目定位为：航天产业基地的高档配套服务式公寓。本项目将满足航天基地内中高端市场的需要，并顺应基地的强势发展需要。2、发挥土地级差效益的需要项目的地理位置和周边环境良好，适合住宅和商业开发。基地内各种高科技产业的入驻将带动基地的快速发展，加上成熟区土地的稀缺，从房地产经济学的角度看能发挥土地的级差效益，本项目的开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。3、项目用地及时开发的需要本项目用地范围建设条件优越。征地、附着物清理、临时围墙圈建、地表垃圾土外运等工作均于2008年已经完成
9、，宗地外配套条件即将达到建设条件（路通、电通、通讯通、上水通、下水通、燃气通、热力通）。同时，开发单位作为基地管委会的控股公司，具备独特的客户资源等开发优势，项目建设十分迫切。1.4 可行性研究编制依据1、国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；2、国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）； 3、国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）；4、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；5、西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则的通知（市建发20004
10、18号）；6、陕西省物价局、陕西省财政厅关于西安市城市基础设施配套设施收费标准及有关问题的通知（陕价行发200590号）；7、陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额；8、项目规划设计方案；9、类似工程估算、概算指标；10、委托方提供的其他成本数据；11、委托方提供的有关其他资料；12、受托方现场勘察及市场调查收集的资料；13、有关建设项目经济评价的基本参数和指标。1.5 技术经济指标1、建筑技术经济指标表1-1 项目建筑经济指标表序号指标单位数量1总用地面积亩25.92总建筑面积M2696802.1地上建筑总面积M2640802.1.1高层住宅建筑面积M2400002.1.2高层公寓建筑
11、面积M2200002.1.3配套商业建筑面积M240802.2地下建筑面积M256003停车位个3003.1地上停车位个1603.2地下停车位个1404容积率3.715建筑密度28.03%2、项目总投资表1-2 总投资估算表序号项目金额（万元）1土地费用21342前期工程费用22023建安工程费用145364公寓精装修费用16004基础设施建设费7405项目管理费用3836市场推广费用8707工程监理费848不可预见费6769建设投资2322510建设期利息37511总投资236003、项目经济评价指标（1）项目财务评价指标： 投资回收期： 2.5年（税前） 2.5年（税后） 财务净现值： 1
12、533万元（税前） 842万元（税后） 内部收益率： 15.00%（税前） 11.95%（税后） 贷款偿还期： 1.75年（2）资本金财务评价指标： 财务净现值： 820万元 内部收益率： 12.65%（3）静态评价指标： 销售利润率： 12.14% 总成本利润率： 14.92%1.6 可行性研究的主要结论1、西安经济发展及城市规划方面 西安城市经济快速、稳定增长；西安房地产市场发展健康，本项目具有较好的发展机遇。 西安国家民用航天产业基地各高科技产业的入驻将带动区域经济快速发展，加上成熟区土地的稀缺，为本项目的发展提供了良好的时机。2、市场前景 高端、中高端客户丰富，且目前基地内高端产品较少
13、，项目具备一定的市场支撑。航天基地凭借其雄厚的产业基础、良好的人居环境将汇集全市及外地的高端、中高端客户。 本项目已经过深入的市场调研，市场接受程度和购房意向较好，具有一定数量的购房意向客户，具有较为明确的市场受众群体。3、经济评价结论根据项目财务评价指标的计算可知，财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，回收期小于总开发建设时间。项目经济上合理，技术上可行，并具有一定的抗风险能力，市场前景看好。第二章 市场分析2.1 房地产宏观市场分析2.1.1 全国宏观经济概况2008年美国次贷危机引发世界金融危机，并演变为全球经济危机。2009年世界经济继续下滑，中国经济形势更加严峻，面临更大的
14、挑战。国家统计局4月16日公布的数据显示，一季度国内生产总值GDP65745亿元，按可比价格计算，同比增长6.1%，比上年同期回落4.5个百分点。从增速趋势看，一季度GDP增速继续探底，为1999年第四季度以来的新低，2008年第四季度经济增速为6.8%。一季度全社会固定资产投资同比增长28.8%，比上年同期加快4.2个百分点。其中，一季度城镇固定资产投资同比增长28.6%，3月份增长30.3%，而08年一季度增长25.9%，全年增长26.1%。如果剔除投资价格上涨因素，一季度投资增速同比将超过10个百分点。受4万亿投资计划的拉动，一季度新开工项目计划总投资规模大幅度增长，同比增加了87.7%。继去年1000亿元的中央扩大投资落实后，今年下达的1300亿元的投资计划也已下达了1100亿元。而在宽松信贷刺激下，一季度城镇固定资产投资到位资金34685亿元，同比增长32.8%。国内消费略放缓，总体保持平稳。一季度社会消费零售总额同比增长15%，去年同期增长20.6%，剔除价格影响因素后基本保持平稳，主要是受到家
