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1、房地产行业发展的宏观风险分析 摘亶：自年始，房地产行业经历了一个快速增长的发展阶段，至今已 发展成国民经济的支柱性产业。尤其是国家在至年出台了一系列针对 房地产行业的宏观调控政策，使得房地产行业的风险分析尤为重要。 本文首先对房地产行业的发展历程进行了回顾，在房地产本身发展所 累积风险分析的基础上，从国家和地方出台的宏观调控政策的适时性、适度性及其对房地产具体影响等几个角度分析研究了当前上海市 房地产行业面临宏观调控时的宏观风险。 关键词：房地产行业 宏观调控 宏观风险一、上海房地产行业发展回顾.年年上海房价走势回顾上海楼市自年开始回升以来，年，上海房价连续三年保持上涨态势，并且上涨速度 逐年
2、加快。以上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数为例（如图所示）， 年同比上 涨，年为，年为，可以说是年微涨，年小涨，年大涨。这三年尽管房价上涨速度逐年 增加，但仍处于一个比较正常区间，与国民经济发展状况基本相协调，三年累计涨幅为。 年上海市商品房平均销售价格为元平方米，在 年上海房价出现飙升，全年上涨近，到年 则达到元平方米，相比年价格上涨了近两倍。针对房价上涨过快的势头，年国家为防止房 地产经济过热而采取了宏观调控，包括提高存款准备金率、房地产业资本金比例升至等 等。年上海住宅商品房价格上涨了，虽较年的涨幅有所下降，但仍保持了较高的增幅（如 图所示）。图2 2000-2004年上海房价增幅走
3、势图.上海房价上涨的原因分析分析上海市近年来房地产价格的持续上涨主要是受市场供需两旺的影响所致。()房地产市场供应作为上海的支柱产业之一，房地产近几年的投资总额保持持续增长势头(如图所 示)。年投资额为亿元，同比增长；年首次突破亿元，达到亿元，同比增长。30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%2000年2001 年 2002年2003年2004年图3上海市历年房地产开发投资额（单位：亿元）（）房地产市场需求从需求层面来看，目前上海市市场上对于房产的需求主要分为三类：增量需求、改善 需求以及投资需求。外来人口自然增长以及房屋拆迁带来的是增量需求；更新换代带来的 是改善需
4、求；对上海市房地产的市场发展预期以及对人民币增值预期带来的则是投资需 求。自年以来上海市房屋销售面积保持持续增长（如图所示）。年销售面积达到万平方 米，同比增长；年上海市房屋销售面积为万平方米（年统计数据是现房和期房销售面积 之和），销售面积比上年增长，对应销售额为亿元，同比增长为。销售额增长率高于 房地产投资额增长率，呈现求略大于供的状况。.年上海房地产行业发展的主要态势年是房地产行业的政策年，国家宏观调控从土地和信贷着手，一方面加强土地交易的 市场化、规范化，打破地域限制；另一方面，开发商向商业银行的融资受到限制，自有资 金及融资能力的重要性提高。宏观调控促使市场份额向资金优势、管理优势和
5、品牌优势企 业集中，促使房地产企业集约化、跨地域发展。年全国房地产整体市场高位整理，宏观调控对抑制土地及商品房的开发投资过热已经初步 显示效果，但并未能使房地产销售价格的走势趋向稳定，房地产市场的需求依然持续旺 盛。而上海楼市在宏观调控中逆势而上，市场仍然保持供需两旺。全年房地产业增加值为 亿元，占全市的比重达，充分显示了作为支柱产业的地位和作用。总体呈现以下特征：()房地产开发投资继续增长，全年完成房地产开发投资额亿元，比上年增长；()土地供应总量急速下降(年住宅用地出让面积万平方米，相比年减少万平方米，其 中市中心区土地供应量仅占总量)，总体地价水平稳中有升；()商品房平均销售价格继续呈上
6、涨趋势(年住宅商品房价格上涨了)，部分区域增幅 过快(市中心内环线以内涨幅达)；()商品房空置面积呈下降趋势，(住宅商品空置面积万平方米，比上年减少)；()开发企业到位资金保持增长，国内贷款比重明显下降；()房地产开发商之间的竞争加剧。二、国家宏观调控对上海房地产行业发展的影响由于全国各地房地产开发增长的过度迅猛，已经远远高于国民生产总值的增长速度， 偏离了正常的发展速度，致使该行业出现了发展泡沫，孕含了一定的行业风险及相应的金 融风险。因此，由年始国家通过系列政策的实施对房地产行业进行宏观调控。.年国家对房地产行业的宏观政策调控年国家宏观调控政策的基调为严格规范，促进健康发展，打击盲目开发和
7、过度投机， 使行业走向良性发展的轨道。年政府出台的金融政策，可分为以下三个方面：加强房地产 贷款风险管理，提高贷款门槛；控制房地产信贷规模；控制个人住房按揭贷款门槛(见 表)。表年房地产调控政策一览颁布时间颁布单位政策.行业信贷规模中国银监会商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见 稿）中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通 知中国银监会商业银行房地产贷款风险管理指引.行业信贷风险中国人民银行扩大金融机构贷款利率浮动区间中国人民银行提高存款准备金率个百分点国务院提高房地产业资本金比例，由原来的上升 到中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率，放宽人民币贷 款利率浮动区间，允许人民币存款
8、利率下浮.个人住宅贷款中国银监会商业银行房地产贷款风险管理指引温州市工商银行对个人购房贷款利率进行上调，同时宣布对购 买套住房以上的贷款不再办理房贷北京市工商银行不鼓励投资性的住房贷款行为，对于个人投资 性购房超过套则不予放贷上海各商业银行沪上各家银行已将第二套房的首付款比例提高 至三成，而对于第三套房的购房者，银行基本 上不提供贷款支持杭州各商业银行年以前的面积较小的房子不予发放按揭贷款或 只能发放五成.年国家对房地产行业的宏观政策调控年政府进一步加大了对房地产的介入力度，月以来央行提高了房贷利率，上海连续推 出“扩大房贷贴息范围、调整财税政策、取消房贷利率优惠、提高首付比率、叫停转按 揭”
9、等一系列政策，月份国家七部委联合出台关于做好稳定住房价格工作的意见，目 的在于进一步遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建 设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。年国家关于房 地产宏观调控政策如表所示。表年房地产调控政策一览发布时间发布单位政策要点上海市政府关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持 续健康发展的若干意见上海市财政局上海市地税局调整中低收入家庭购房贷款贴息的房价标准，从每平 方米不超过元调至元；对购入未满一年的商品住房出售征收的营业税，以 及营业税税额的的城建税、教育费附加和和河道整 治费，总共中国人民银 行将现行的住房贷
10、款优惠利率回归到同期贷款利率水 平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷 款基准利率的倍；个人住房贷款最低首付款比例可由现行的提高 到。国家七部 委：建设 部、发改 委、财政 部、国土资 源部、人民 银行、税务 总局、银监 会：关于做 好稳定住房 价格工作的 意见为了抑制投机性和投资性购房需求，意见规定： 从年月日起，对个人购买住房不足年转手交易的，销 售时按其取得售房收入全额征收营业税；个人购买普 通住房超过年(含年)转手交易的，销售时按其售房 收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税；在土地政策方面，意见要求切实制止“炒买炒卖”土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期 满年尚未开发的
11、土地，征收土地闲置费；满两年未动 工开发的，无偿收回土地使用权。.对房地产宏观调控政策的解读虽然国家发布了一系列影响房地产发展的宏观调控政策，并在很大程度影响了市场的 发展，但是从宏观调控的目标来看，政府并不希望房价大起大落，对市场形成大的冲击。 在发布相关政策措施时，有关部门也表达了自己的政策调控目标与对房地产市场发展的观 点.()国务院的政策宏观控制目标是“稳定住房价格，遏制投资需求”，这是针对至年 期间过快的固定投资增长提出的。为了保持国民经济的健康发展，防止经济过热对经济发 展造成破坏作用，作为投资增量显著增加的房地产行业，就成为国家宏观调控的首选对 象；（）国家建设部则认识到“房价问
12、题不仅是经济问题，更是社会问题、政治问题”。 房价增长过快已经切实影响到老百姓的现实生活，过高的房价已经与普通居民的收入、消 费能力不相适应，中国部分城市居民的购房消费与居民收入之比也已经高于发达国家的平 均水平，这说明房产价格已与政府承诺人民“安居乐业”的政治目标相违背，房价调控势 在必行；（）七部委发布的关于做好稳定住房价格工作的意见，也是从具体措施和条款着 手，向社会和市场传递了政府干预房地产市场、控制房产价格增长的信号，力求进一步制 约房价增长，并且指出通过调控“稳定房价，使房地产市场供求基本平衡”。七部委的联 合调控措施表明国家对与房地产业紧密相关的经济发展、金融风险监管、资源利用等
13、各方 面都予以深切的关注，并在相关部门达成共识，认为近几年的房产价格持续过快增长已经 切实形成房产泡沫，如果不加以调控将会严重影响到经济发展和金融安全。因此，七部委 统一发布指导房地产业发展的工作意见，旨在通过稳定房产价格，遏制房产投机，促进房 产市场和国民经济的健康发展；（）上海市为了贯彻中央“加强宏观调控、切实稳定房价”的决策和部署，于年年初 确定了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的房地产市场调控原则， 先后出台了加快建设以配套商品房为主的中低价普通商品房、征收营业税、规范房屋“转 按揭”交易登记等政策措施。上海对房地产市场实行供应和需求的双向调控，既要解决房 地产市场运
14、行中的阶段性、结构性矛盾，又要防止房地产市场大起大落，力争实现市场平 稳健康发展。另外，上海市政府两个“万”项目工程住房将从下半年起按照就近原则供应 给动迁居民和符合一定条件的市民家庭，这将为进一步稳定房价提供坚实的保障。但是， 位于外环线以外或郊区的经济适用房的元的价格定位，也将成为上海其他区位商品房房价 的参考基准，由此可以推断上海市政府所采取的系列措施虽然在一定程度上缓解了房价上 涨的压力，但是对现有房价也予以了有力的承托，也即上海市政府对房产市场的期望是稳 定发展，既可有效控制房价的快速增长，但也不希望房价出现大跌现象。从中央政府、各部委到上海市政府相继出台的政策和调控目标解释来看，年
15、采取的调 控措施主要有二：一是通过银行紧缩房地产开发项目的贷款供应，二是暂停农用地转非农 用建设用地审批，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供 应。实际上从资金和土地两个源头控制了房地产供应。从国家的角度讲，是为了控制房地 产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。到了年随着购房贷款政策和买卖税收的 调整，调控目标则转向抑制房地产市场的投机行为：一是在房产炒作的流通环节上，规范 房产买卖程序、提高交易税收、严格交易期限，严厉打击了房产买卖中旨在哄抬价格的不 实交易；在购房资金供应方面，通过提高两套以上购房贷款门槛等措施来节制房产的投机 需求。总之，年的调控立足于房地产投资增长过快、过多将会引致经济发展不平衡的预期， 而年的调控则是立足于房地产泡沫已真正形成的判断；前者调控的是供应市场，后者调控 的是需求市场。从国家对房地产进行宏观调控的路径来看，国家的宏观调控手段已日渐成熟，它充分 运用国家控制资源的能力，从土地、资金等资源供给的软性调控起始发展到通过财政、税 收、金融、法律的制度性硬性调控，由此也反映了政府部门对房地产
