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1、第四章项目定位分析一、影响项目定位的因素1、 土地价值分析项目地块规则利于充分利用易于规划与设计2、 需求分析总需求较乐观高品质住宅需求大需求面积逐渐变小3、 供给与竞争态势区域内供给量较大土地储备丰富，存在开发潜力入市时机较为关键二、项目市场定位描述1、本项目主要经济指标总建筑面积：99215平方米总占地：1.53公顷绿化率：30%容积率：4.8地上建筑面积：73440 平方米商场：11750平方米写字楼：21290平方米其余为公寓：地下建筑面积： 25775平方米地下车位：333辆地上车位：63辆自行车：466辆2 、整体功能布局建议项目规划为：一栋写字楼，一栋商业，两栋公寓。整个社区采用
2、围合式建筑方案公寓采用板式高层围合社区中央空间用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼和公寓 1 号楼；用地北侧设计为公寓 2 号楼；社区西侧与东侧保持完整外立面。社区设计两个出入口，实现人车分流。商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；公寓停车场可设计在1 号楼和 2 号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为：劲松商圈地标性建筑 。（具体规划情况见附图）三、目标客户群体描述1、写字
3、楼目标客户群体中小型外资企业以 CBD内大公司为服务对象的各类公司留学归国人员创办企业投资型买家2、公寓目标客户群体：投资型买家首次置业的白领阶层单身贵族知名企业高层管理人员的工作居所外企置业留学归国人员注：21 世纪不动产认为项目在推广入市过程中,应赋予产品一个包装概念，但这一包装概念应是在产品已具有鲜明特点之后,才在项目具备一系列竞争点的基础上 ,通过富有创意概念进行推广包装，而不是在塑造产品之前，毫无理由，且无产品支撑的一种空谈。这一点如有机会，21 世纪不动产将会在今后一个阶段协同发展商及广告公司共同完成。第五章项目功能定位建议 .一、整体规划建议本项目作为地标性建筑，总体布局强调完整
4、大气，体现完整社区的形象。尽可能地利用土地，力求经济、便捷、利于管理和使用。配套和非配套公建的布局应便于购买者使用。采取大尺度的手法处理，追求小区形象的统一感。必要时可利用景观轴线法加以控制。鉴于小区西南两面临街， 应尽可能考虑小区内环境的营造。提倡户型细部设计，尽可能在户型的单体设计方面挖掘设计潜力。二、外观设计建议在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小区品质事半功倍的方法。建成后可成为区域内的地标性建筑，易于识别。立面造型追求朴素、精致、注重细节的风格。通过设计达到的高品质的感觉。考虑到北京客户的接受能力远高于建筑师的期望值，建议在立面造型上进行较为现代的探索，但要注意新颖不等于怪诞，分
5、寸和风格的把握极为重要。在立面造型设计上不要赋予建筑过多的理念，注重细节的精致和合理是较为明智的。我公司根据目前市场标准和项目形象定位建议：写字楼外墙采用铝扣板结合淡蓝色或灰色双层玻璃。公寓外墙底层采用大理石、 花岗岩贴面，上部采用高档外墙砖。三、户型设计建议公寓的主力户型，主要空间控制在下列面积范围之内较为合理：一居室： 60 平方米建筑面积。两居室： 100 平方米建筑面积在产品设计中， 基本遵循上述面积指标， 不追求夸张的居室面积。在某些空间设计中， 如果确有极强烈的特点， 在市场上会有较好反响， 也可以不必墨守上述指标， 在户型内部保留灵活调整的余地。单位：平方米一室户两室户客厅202
6、5-35餐厅8-10厨房3-55-8卫生间5-66-8主卧13-1516-18次卧10-13储藏室22-4四、配套设施建议1、写字楼必要的硬件设施：总体结构：采用柱网式结构，以提高楼层使用率。层面积： 1000-1500 平米，这样可以保证较合理的使用率。标准层办公区域净高2.7-2.8 米；地下室净高至少3.5 米，以便用作高科技公司的R&D 中心实验室或安装客户的UPS 等楼板承载力：某些楼层楼板承载力可以达到或超过400 千克 /平方米，以适应高科技企业及研发机构设置服务器 /数据中心等的承重要求。空调：建议四管制 FCU 或 VAV 空调系统，新风量不低于 50 立方米 /人/小时，可
7、以提供 24 小时服务以满足 IT 公司加班频繁的要求。电力： 100瓦/平方米，多路或至少双路供电， 有后备电机/UPS 保证 24 小时不间断供电。（高科技企业尤其软件企业的 R&D 中心对电力供应和不间断供电要求很高）电梯：保证高峰时等候时间不超过 30 秒楼面：设架高地台，高度约10-15 厘米。某些楼层于楼层间预留可拆卸楼板，便于租用二层或多层客户设置内部楼梯，例如嘉里中心在高层楼层的同一位置预留3 米 X 4 米可拆卸楼板。通讯：楼内铺设光缆进行语音、数据和图象多种信号传输与宽带网连接 （IP 或 ATM ），充足数量的 DDN（E1，T1）、 ISDN 、DID（所有分机拥有直线
8、号码） 等独立的无线通讯，卫星通讯设施。自然采光：楼层进深不超过15 米，以避免自然采光不足。楼面布局：应采用柱网结构，用作孵化器的楼层应易于分割成 80-400 平方米。2、写字楼必要的智能化系统A）楼宇设备监控系统供热、通风和空气调节系统给排水及中水系统照明设备系统电梯监控系统B）停车场管理系统C）广播音响系统（紧急广播疏散）D）保安监控系统保安监视系统巡更系统防盗系统E）消防自动化系统消防报警系统喷淋灭火系统通风排烟系统F）办公自动化系统共享信息系统办公与文件处理流程自动化管理系统物业管理辅助系统电子邮件系统设备共享系统G）信息自动化系统网络通讯系统电视通讯系统无线通讯系统程控电话用户交
9、换系统2、公寓必要的智能设施出入口的管理闭路电视监控系统对讲防盗系统水、电、气等远程抄表住户报警系统物业计算机管理系统信息网络系统车辆出入、停车管理系统。五、装修标准建议1、写字楼平面布局及装修标准的建议。平面布局：标准层建议采用全开间形式以电梯间或某个公共区域为分隔区， 将整个标准层分为两大部分，在设计上预留上下水管道根据业主的要求， 开发商可在大的分区内进行规则性的排列。装修标准：大堂、电梯间：磨光花岗岩地面，大理石墙面内墙为立邦墙面乳胶漆地面为水泥砂浆找平配地毯石膏板天花吊顶塑钢双层真空内外开窗户2、公寓装修标准的建议建议装修价格加室内配套设施，单价为800 元/平方米。室内装修标准：户
10、门：高级装饰三防门或高级木门厨房：墙面采用高级瓷砖；地面铺设防滑地砖；铝扣板吊顶配送高级橱柜，洗盆、龙头，抽油烟机卫生间：配送高档洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龙头、花洒。地面铺设高级防滑地砖、墙面采用高级瓷砖外窗：铝合金双层中空喷塑室内：墙面：高级环保乳胶漆地面：铺设优质实木地板。六、配套服务建议1、写字楼配套服务设施根据功能的不同可分为商业设施、娱乐设施和商务设施三大部分。商业配套设施大型仓储超市便利店精品专卖店娱乐配套设施（可设于商场顶层）健身休闲娱乐设施商务配套设施银行商务中心服务快递机票代理建议首层设置：银行、商务中心、代理服务。2、公寓的服务配套设施会所是小区的形象中心和心理中心， 配套设施应设置于会所中，以便于使用。配套设施：游泳池、网球场、健身房、商务中心、员工食堂、 24 小时便利店七、物业管理建议物业管理的水平能影响项目及企业形象，产品的价格。物业管理的水平高低将对客户最终消费起重要的影响知名的物业管理公司将成为项目预售的卖点，并带来部分客户资源。
