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1、当世界向向右时，向向左！锋尚尚、左岸岸工社营营销创新新案例锋锋尚、左左岸工社社营销创创新案例例在北京京三四环环路之间间，紧临临中关村村西区，借借势北大大清华的的学区概概念，土土地供应应量很大大的万柳柳地区是是京城仅仅有的两两块均价价最高、楼楼盘最多多、开发发商竞争争最为短短兵相接接的地段段之一(另一块块在CBBD国贸贸商圈)。这里里汇集了了数十个个高档住住宅、公公寓、写写字楼项项目，其其中有两两个相距距不到5500米米的项目目分别在在公寓和和写字楼楼里以“搅搅局”著著称，它它们就是是用“告告别空调调暖气时时代”来来哗众取取宠的锋锋尚国际际公寓和和以“愤愤青时代代的甲虫虫崇拜”为为标志的的左岸工
2、工社。 张张在东经经营的尚尚峰、林林涧经营营的左岸岸有很多多共同点点：都是是地道的的中国人人用外国国人的先先进科技技或理念念给中国国人盖房房子；都都是学建建筑出身身，初出出茅庐；在想法法和做法法上都偏偏左，走走特立独独行路线线，因此此都是用用一种匪匪夷所思思的方式式将自己己的产品品印在人人们脑海海里锋尚尚令人不不看不明明白地告告别空调调暖气时时代和左左岸怪异异的甲虫虫标志吸吸引了大大量的眼眼球；然然而他们们又都比比光炒概概念的要要聪明和和负责任任得多；它们的的推出价价都是万万元以上上走高价价高质高高附加值值路线；他们都都被我们们谈论得得很多，毁毁誉参半半，但这这并不影影响他们们火爆的的销售业业
3、绩：锋锋尚开盘盘3个月月卖掉三三百多套套，创下下了万柳柳地区最最高的销销售率；左岸则则不仅底底商拍出出了京城城最高价价且签约约率也超超过了770%。他他们在房房产营销销中的创创新在带带来争议议的同时时也给业业界带来来了更多多的启迪迪。请看看本期“锋锋尚、左左岸工社社营销创创新案例例”1定定位潘石屹屹曾经说说过，自自己成功功的秘诀诀是永远远为少数数人盖房房子，这这一点很很被张在在东、林林涧认同同，他们们开发的的都是小小众产品品。但是是在茫茫茫人海之之中，这这些少数数人究竟竟是谁？如何找找到他们们再让他他们来甘甘心情愿愿地来买买自己的的房子呢呢？锋尚尚和左岸岸不约而而同地选选了一条条在国内内无经验
4、验可循的的路子走走，他们们革住宅宅的命，革革写字楼楼的命，引引进在西西方也属属先进和和另类的的理念，做做第一个个吃螃蟹蟹的人。这这种做法法有两大大好处：一是风风险全在在前期过过程里，历历程虽然然荆棘密密布，但但只要你你练就真真功夫闯闯过来做做出来了了，营销销的风险险就会比比较小，因因为在短短时间内内别人无无法克隆隆；二是是另类的的定位使使项目广广告切入入点好找找可做文文章的地地方也多多，更容容易吸引引眼球。锋尚选定的少数人主要是海归派至少是出过国的，因为张在东认为只有去过国外，知道人家这种高舒适度低能耗的房子有多好的人才会相信他所承诺的美好生活，当然这样的人也是比较有经济实力的一族，买得起一万
5、多一平米的锋尚。不过张在东也承任，为少数人盖房子是被逼出来的。作为北京锦绣大地房地产开发有限公司总经理，锋尚实际上是张在东运作的第二个楼盘了，第一个就是和锋尚DEF座对称而立外表没什么不同的锦绣大地一期ABC座。说来难以启齿，当时锦绣大地一期开盘以后火了没多久就成为万柳地区最卖不动的楼盘，4个月才卖了20套，所以那个时候没有人知道张在东，只知道锦绣大地。那么为什么不到半年时间，当张在东再次以锋尚老总身份出现的时候便被参观的人踏破了门槛？这过于富有戏剧性的上下集让人们疑窦丛生败军之将何以言勇？更何况摇身一变竟从最差升到最好？对于这段故事张在东一直讳莫如深，记者很幸运成为他第一个解密的对象。200
6、3年3月27日在锋尚最后一批业主入住前两天，张在东认为他的革命已经到了六盘山(离成功很近了)，终于可以吐露实情洗刷冤屈了。原来，锦绣大地开发的初衷是想做毛坯房，因为项目不大又是初试牛刀，所以张在东想采用低价策略速战速决早开盘，低开高走，尽早回收资金。因此爆出整个万柳地区最低开盘价5900元平方米。在短暂沉默之后，投资置业者纷至踏来。张在东正要启动随行就市的涨价策略，股东不干了，眼瞅着旁边的楼都是七千多一平米，自己一点点涨，太赔了！张在东经不住埋怨，按股东意思把房价一下子涨到6900元平方米。，以他多年学习积累的房地产营销经验，他深知这下死定了楼价必须逐步拉升，让那些先投资的人感到买得值，让后来
7、的人觉得值得买。事实证明了他的判断。明白过来的股东们再请张在东出山时，锦绣大地已经一败涂地。这种战略性的失误对于很多公司来说都是致命的不仅名声扫地而且回天乏术。降价是死，涨价更是死，张在东索性跳出来换个角度思考这个问题：“我卖碗卖砸了，给它加一个盖，卖罐儿行不行呢？在这个起点上一切都可以重新打鼓另开张。”他托出了自己一直想做的高舒适度低能耗住宅的底牌，更辅以全进口的顶级精装修，把它从毛坯房变成超五星级公寓彻底走出原来的阴影。为了鼓舞士气，2001年8月18日张在东召集全体员工开了个“秋收暴动”誓师大会，将再次启动的锦绣大地二期更名为锋尚国际公寓，用“告别空调暖气”这句让人想不到猜不透的话做宣传
8、词，然后就带着几位骨干到欧洲考察去了。几个月后，请来一队外国专家，带回来一堆材料样品，转观念、动手术，最便宜的房子变成最贵的房子，又开盘了。这一回起价10400元平方米，一下子蹿到了当时万柳地区的最高点。与张在东比起来，林涧经营的左岸工社就没那么多故事了，既然这块地海淀区规划立项就是写字楼，只能在写字楼上做文章。北京的写字楼很多，给国企的办公楼，给外企的超级甲A写字楼，给小企业的简易写字楼，应有尽有。说到高档豪华、国际化、智能化更是强手如林，东边的CBD和中关村西区都各有几个超级项目即将破土，再加上这几年SOHO跟着抢生意，弄得很多小公司都不租写字楼去买商住找到定位明确的少数人并不容易。好在这
9、块地在中关村，林涧一直觉得中关村更应该突出的是百年学区的人文和文化特征，而不是IT高科技。所以他从立项开始就确定了每步都不离为读书人盖写字楼的即定方针。由于开发面积仅有三万平方米，这个社区里的业主自然不会是太大的公司，林涧将它定位于有读书和文化情节的民营中小企业，他认为，这样的企业最需要两方面的资源：客户和高级员工，而写字楼的内部环境可以对吸引客户和留住员工起到很强的辅助作用，因为老板要给客户看，他的公司是一个正规有实力有品位的公司；还要满足他的员工对工作环境的浪漫追求而死心踏地爱自己的企业。这样的企业才会考虑写字楼的品位、性格而非单纯的价格，才不会为了省钱和转型方便而买商住楼。这听起来真的是
10、少数人的写字楼，但林涧认为从长远看，这种类型的公司在未来将是主流企业，而市场上为他们特制的写字楼却几乎没有，所以左岸的好日子应该在后头，在这块供小于求的市场上，经营风险实际上很小。2设计去年锋尚在北京传得最热的时候，大家都说那是高科技节能住宅，可是张在东却说那是高舒适度节能住宅。因为他认为他并没有在技术上做太多创新，而只是在设计上进行了创新。外面人觉得他应用了那么多新技术运行起来风险太大，实际上他只是把国外许多已经被成熟应用多年的技术移植过来创造性地组合在一起形成一个适合北京气候特点的住宅，每一项技术都并不尖端。张在东认为，项目前期设计就是房地产企业的RD。既然说了要告别空调暖气，锋尚就必须做
11、出经得起岁月考验的恒温住宅，这样的住宅在欧洲虽然已经试验了二十年，但在中国却是闻所未闻。在水泥墙外加上保温隔热层维持恒温，把水管埋在楼板里靠水温调节室内温度但只是这样也没什么了不起，张在东搜肠刮肚地找出了多年实践沉淀下来的全部精华，在设计中集纳了世界各国的先进技术，比如新风系统、垃圾处理系统、中央吸尘、中水处理、全循环热水等，甚至在楼顶上安装了擦窗机，这些用尽心思的产品设计不仅完善了恒温住宅的生活品质需求，用机器代替人工劳动降低了投入使用后的物业管理费用，而且形成了专属于锋尚的技术门槛，这样在营销宣传时才敢说自己是全世界最好的住宅。自称学房地产营销的时间比学建筑设计的时间还长的张在东摸透了消费
12、者的心思，他明白要想实现天价销售的目标，不能光是埋在墙里的管子多好，客户是外行，你要给他们实实在在有价值的装修产品说明这么多钱花在哪儿了。锋尚很好地迎合了中国人崇洋的心理，精装修的所有产品几乎都是来自国外顶级专业厂商的订做产品，一套厨柜就值40多万，一个马桶刷都上千元。要是按锋尚精美使用手册里那些名牌的市场价算下来，张在东赔死了，可他自得地笑着说，因为这些顶级的企业也想找缝隙打入中国市场，所以他总是接触三甲企业，让他们自相压价，坐收渔翁之利。写字楼的定位决定左岸的设计要点完全不同于锋尚。对左岸来讲，要保证不偏离为商人里的读书人盖写字楼的轨道，只要坚持两点就足够了：拒绝暴发户和投资客，去繁就简，
13、做一个比较纯净的企业社区，给喜欢读书喝茶的少数企业家和他的员工们一个放松四肢、充实头脑和寻找心情的另类工作环境；说这些人听得懂的话，找对他们的密码吸引他们的眼球。据林涧说，他会审查和筛选每一个想要进来的企业，是否对位，他坚持宁缺勿滥的原则，曾拒绝过一位带着几个亿上门想买下左岸三层楼的投资客。而为了实现有书读、有咖啡喝、有健身场所的基本架构，左岸牺牲掉了一些利润，引进了新华书店、中体倍力健身和雕刻时光咖啡屋。林涧希望用反商业操作的方式以有形的企业把无形的定位固化下来，以吸引真正适合这个环境的企业。伴随这个与众不同的定位而来的，是一系列的细节创新，比如说左岸工社这个名字是巴黎塞纳河左岸一处人文气息
14、浓郁，哲学家、艺术家等社会名流聚会交流的场所。工社即工作社区。这个名字给中型企业虽有点牵强但代表了一种理想中的境界，也算师出有名，而且这个左包含的另一层意思就是简单执着，正是林涧为这个定位找到的最适合的建筑风格。他认为现在很多写字楼都打高智能化的牌子，工作环境的智能化程度与工作于其中的人的智力程度并非正相关关系，正如傻瓜相机不是给专业人士用的一样，那些真正需要智能化空间的企业完全有能力自己设计和建立最合身的智能系统，所以左岸只为他们提供基础的接入条件，把更多的发挥空间留给业主。于是我们看到左岸完全没有装饰性符号的外立面、裸露的吊顶内容和水泥地面，极度浪费着空间的现代主义样板间，他们还为业主准备
15、了实现这种风格的设计公司和装修队。你先别管搬进来的企业会不会这样使用它，至少从理想上他们是想这样，他们已经追求过了，这就够了。3广告锋尚颇为得意自己在宣传上的三板斧：告别空调暖气时代、按套内面积售房和紧急招收共产党员。锋尚负责宣传的副总徐岩曾对记者说：“我们其实根本用不着做太多广告房子也能卖完，万柳本来就招人，每天有很多想在中关村置业的人在这里转，锋尚和别的楼盘站在一起就好像美女与恐龙，你说你会选哪个？”但张在东却否定了这种说法，他认可毛主席语录：一靠枪杆子，二靠笔杆子，两手都要硬。因为即使再美的美女也有供求比的问题，还是可以通过知名度的提高收获更高的身价。房地产企业打广告也受2%上限的控制，
16、超过这个比例就要从税后利润里出，就这么多广告款，张在东的策略是集中优势兵力，以三倍于对手的投入打歼灭战。锋尚开盘时正值中关村电脑节，有人上门来推销路灯竿上的条幅广告，问张打哪一段，结果张在东一口气把整条街全包了，连每年必做的联想这回都得靠边站。电脑节25天正是锋尚开盘之机，从白石桥到清华西门，从万泉河到土城，所有的灯竿上都是“告别空调暖气锋尚国际公寓”，从此中关村这个目标客户群最集中的地段上没有不知道锋尚的人了。然后锋尚力排京酒，拿下北京电视台北京新闻与中央台新闻联播之间最贵的5秒标板。同时在北京广播电台的交通台、音乐台、新闻台每15分钟轮播一次，最后固定在路况信息之前，在北京青年报等北京主要平面媒体上，一个礼拜内锋尚隔天一个整版。最后是搜狐新浪等许多主要网站首页全部链接。歼灭战的特点是：不打仗的时候一枪不发，第一枪一响，万枪齐发。张在东说，当时上门来谈广告的只要是沾边的他就签，一直签够了两千多万。
