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1、2023年湖南房地产估价师考试模拟卷（2）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.有些产品品牌差异不大，消费者不经常购买，而购买时又有一定的风险。购买这种商品的行为是_。A习惯性购买行为B寻求多样化购买行为C化解不协调购买行为D复杂购买行为2.房地产市场分析报告中的区位分析是指_。A开发地点的最佳用途分析B开发地点的位置、交通、环境景观和外部配套设施方面C开发地点的地理位置和社会经济位置D开发地点的市场区域3.某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款银行根据购房者未来收入增长的情况
2、，为他安排了等额递增还款方式。若年抵押贷款利率为6%，期限为15年，购房者的月还款增长额为50元，该购房者第一个月份的月还款额是多少元（）A1252.56B1261.35C1321.76D1198.244.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，如果该家庭在还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金5万元，从第6年开始的抵押贷款月还款额为多少元（）A5015B4593.07C421.93D50245.某家庭以8000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为90m2的住宅，银行
3、为其提供了20年的住房抵押贷歉。该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%，月还款常数为0.7%。该家庭每月欠还的本金是多少（）A80.36B150.36C82.81D100.726.某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，存货为1800万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率是（）。A80%B120%C171%D200%7.某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。A3.57%B4.00%C6.56%D10.56%8.城镇土
4、地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按_征收。A土地出让金B占用面积C经营收入D销售收入9.下列关于企业利润和收入的表达中，错误的是_。A企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次B经营收入=销售收入+出租收入+自营收入C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入D可分配利润=税后收入-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)10.某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别甲=890万元，乙=910万元，丙=1200
5、万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是_。A乙丙甲B甲乙丙C丙甲乙D乙甲丙11.某房地产开发项目的占地面积为10000m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2(按建筑面积计)，土地取得价格(按占地面积计)为7500元/m2，则该项目要实现盈亏平衡，需要以_元/m2(按建筑面积计)的销售价格出售A3000B5000C7500D800012.资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的_分析。A现金流量B清偿能力C资产与负债情况D资金盈余或短缺情况13.房地产项目盈亏平衡分析中，包括_分析。A最高租售价格B最低租售数量C最低利润水平D最低土地取得价格14.在酒店项目可行
6、性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于_。A单元估算法B单位指标估算法C概算指标法D工程量近似匡算法15.在房地产市场的分类中，二级市场是指_。A土地使用权转让市场B新建商品房租售市场C土地使用权出让市场D土地使用权出让和新建商品房租售市场16.房地产开发项目投资估算时，工程监理费应列入_。A建筑安装工程费B管理费用C其他工程费D不可预见费17.以下哪一项不是最主要的辅助报表_。A项目总投资估算表B建筑安装工程费用估算表C经营成本估算表D借款还本付息估算表18.房地产开发企业税后利润应首先用于_。A弥补企业以前年度的亏损B提取法定盈余公积金C提取公益金D向投资者
7、分红19.以下不属于房地产开发贷款的是_。A土地购置贷款B土地开发贷款C建设贷款D房地产抵押贷款20.在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按_计算的。A综合利率B贷款利率C折现率D机会成本21.某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为_万元。A16B18C20D2222.某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为A级，由AA级以下企业担保，期限5年，项目风险等级为A级，则该项目的贷款综合风险度为_是否为高风险贷款_。A58.8%，是B58.8%，不是C46.8%，不是D5
8、4.6%，是23.资金所有者和资金使用者为同一个人或机构的投资属于_。A长期投资B短期投资C直接投资D间接投资24.不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值_。A下降B上升C不变D不能确定25.已知“两税一费”的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳“两税一费”的总额为_万元。A55.0B85.6C150.0D123.6二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.某在建工程开工于2006年11月31日，拟建为商业和居住混合，总用地面积10000m2，土地使用权为50年，自开工之日开始计。规划建筑总面积50
9、000m2；其中商业建筑6000m2，居住建筑面积44000m2。该工程正常施工期2年，建筑安装工程费每平米建筑面积1200元，勘查设计和前期工程费及管理费等专业费用预计为每平米建筑面积500元。至2007年5月 31日已完成7层主体结构，已投入总建安费及专业费的36%，还需要投入64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)，贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商业部分可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后在可售出50%，其余20%需一年后才能售出。商业部分在出售时的平均价格为每平米建筑面积8000元，居住部分在出售时的平均价格为每平米 4000元。当地购买在建工程买方需缴纳的税费
10、为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为其售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。折现率选取14%。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2007年5月31日的正常总价格。 2.六年前，甲、乙合作建房，甲提供土地，面积为2000m2，使用年限为70年的土地，乙出资 400万元人民币，合作建成了3000m2建筑面积的房屋。已知房屋使用年限为38年，建设期2年。建成后，1000m2归甲所有，2000m2归乙使用20年，期满后无偿归还给甲所有。另外，房屋使用期满后将被拆除作为商业用地，预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元。现今，乙有意将其现
11、在的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商进行估价。通过调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为100元，出租率为85%，年运营费用约占租赁潜在毛收入的40%，报酬率为 10%。试对此房地产进行估价。 3.某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上418层为用于出售的标准层住宅
12、。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月)；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2。停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。 4.某开发商通过出让方式以100
13、0元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年
14、利率为9%。写字楼建成后的销售价格为9600元/m2，试求该项目的开发商成本利润率。 5.(二) 6.王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用。于第2年年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于5.5%的销售税金，0.3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/月m2（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%。购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。（2）列出自有资金财务净现值的计算公式并带入相
