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1、兴安盟易盛房地产开发有限责任公司开发“华益花园”建设工程 项目申请报告 兴安盟易盛房地产开发有限责任公司二九年十一月目 录第一章 申报单位及项目概况11.1项目申报单位概况11.2项目概况11.3项目报告编制的依据5第二章 发展规划、产业政策和行业准则72.1发展规划分析72.2产业政策分析132.3行业准入分析15第三章 资源开发及综合利用分析213.1资源开发利用213.2资源综合利用分析213.3资源节约措施22第四章 节能方案分析254.1用能标准和节能规范254.2能耗状况和能耗指标284.3节能措施和节能效果30第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析365.1建设用地情况分析36
2、5.2土地合理性分析365.3征地拆迁及移民安置分析37第六章 环境和生态影响分析386.1环境和生态现状386.2生态环境影响分析386.3生态环境保护措施406.4地质灾害影响分析456.5特殊环境影响46第七章 经济影响分析477.1经济费用效益分析477.2行业影响分析527.3区域经济影响分析537.4宏观经济影响分析53第八章 社会影响分析548.1社会影响效果分析548.2社会适应性分析558.3社会风险分析57第九章 结论与建议609.1结论609.2建议61ii 华益花园项目申请报告第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1项目申报单位兴安盟易盛房地产开发有限
3、责任公司1.1.2项目申报单位基本情况兴安盟易盛房地产开发有限责任公司成立于2009年8月31日，法人代表纪殿友，注册资金500万元。公司位于乌兰浩特市爱国街红山龙小区A34号，是一家房地产开发有限责任公司。公司现下设办公室、财务室、经营部、保安部、工程部、预算部等部门。公司以“诚信、真实、和谐、安全”为理念，以“品质求生存、诚信求发展、客户满意”为衡量工作的最高标准。1.2项目概况1.2.1项目名称“华益花园”建设工程1.2.2项目建设地点1项目选址本项目位于内蒙古乌兰浩特市。2项目四至 本项目区域位于乌兰浩特市育才路以东，惠普街以南，洮儿河北路以西，乌兰东街以北。项目建设总用地面积为454
4、35平方米。3周边环境分析项目紧邻城市主干道，地块市政设施配套齐全，交通便捷，地理位置十分优越，是商业和居住建设的理想位置。1.2.3项目建设规模及内容1.2.3.1规划目标1、高品质的物质环境本项目注重功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富的商业和居住小区环境，满足居民的物质需求。2、高度和谐的人文环境项目本着创造有现代生活气息和人文情调的住区文化的宗旨，紧密依托规划指导思想，以人为本，充分利用技术、艺术手段，建构人性化的人文商住社区环境。3、高效能的基础设施项目周边的不但要市政基础设施规划配套齐全，而且做到安全、高效、经济、耐久。1.2.3
5、.2规划原则1、注重规划设计的经济可行性提高居住环境的宜住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住社区。住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅类型，以满足多样性的居住要求。2、符合均好性规划原则规划精心考虑每一户住宅，使其均具有良好的通风、采光条件，并方便利用绿化景观和水体景观，力求达到“均好”。具体体现在中心绿化景观带对各组团、院落的渗透以及分布均匀的组团绿化、带状绿化等；服务设施配套齐全，符合现代居民生活需求，并为物业管理提供便利条件，降低管理成本。3、加强空间领域限定，增强居住环境的归属感规划考虑人车局部分流，按
6、照空间的不同属性，将小区空间分成不同等级的公共活动空间，并组成富有情趣的序列空间。通过小区入口标志性建筑以及社区中心、组团中心的识别设计等，进一步加强空间的领域感和归宿感，从而提高居住环境的安全感。4、坚持以人为本和生态环境保护原则坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的满足当地居民生活特点的环境。规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性和舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，保证居民的身心健康。1.2.3.3主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号项目名称单 位指 标备 注1用地面积平方米454352总建筑面积平方米
7、1159302.1住宅建筑面积平方米831152.2商业建筑面积平方米328153建筑密度%28.14容积率2.555绿地率%361.2.4投资规模该项目建设总投资为19207.66万元，其中工程费用11899.96万元，工程建设其他费用4886.62万元，预备费839.33万元，销售税金及附加1340.26万元，销售费用241.49万元。项目两期建设，第一年建设第一期，建设投资9045.37万元，第二年建设第二期，建设投资9450.50万元。1.2.5资金筹措方案本项目全部资金由项目单位自筹解决。1.2.6工程进度安排本项目总体进度为3年，其中建设期为两年，分两期建设（每年一期），销售期为三
8、年（从建设期第一年开始算起）。项目计划于2009年11月进行前期准备工作，2010年5月开工建设，整个项目分两期建设，每期一年，到2012年4月完成竣工验收，2013年5月项目销售工作完成。项目建设实施进度为：1工程的前期准备工作2010年3月之前完成项目申请报告编制及立项工作；2010年4月完成施工图设计工作和工程招标工作。2施工工期项目计划于2010年5月1日开工建设，到2012年4月完成竣工验收。项目施工工期为2年。3、销售期项目计划从2010年5月展开销售工作，到2013年4月完成项目全部销售。1.3项目报告编制的依据1中华人民共和国土地管理法；2中华人民共和国房地产管理法（2007年
9、修订）；3国务院关于促进房地产市场健康发展若干意见的通知4国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知【发改投资20071169号】；5乌兰浩特市房地产开发优惠政策暂行规定；6乌兰浩特市房地产开发政策补充规定；7内蒙古自治区实施西部大开发若干政策措施的规定；8兴安盟国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要9国家和内蒙古乌兰浩特市相关政策及法律、法规；10项目单位提供的其他相关资料；11内蒙古统计局公布的相关经济指标和房地产指标；12项目及周边区域市场调查资料。第二章 发展规划、产业政策和行业准则2.1发展规划分析2.1.1国民经济发展规划分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲
10、要指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。兴安盟国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出：“十一五”时期（2006-2010年）是我盟全面落实科学发展观，加快做大经济总量，推进结构调整，构建和谐社会的关键时期。科学地制定国民经济和社会发展第十一个五年规划，对于我盟紧紧抓住机遇，促进经济社会全面、协调、可持续发展具有十分重要的意义”。房地产业要
11、“引导和规范房地产健康稳定发展，抓好一级市场调控，加快发展房地产二级市场和租赁市场。逐步规范土地划拨和协议出让，严格执行经营性土地招拍挂，加强土地储备和合法交易。积极推行建设经营转让、收益抵押等市场化投资方式，鼓励和吸引外资投资房地产业。加强经济适用住房建设和管理，增加普通商品住房市场供应。建立和完善廉租住房制度，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。加大住房公积金归集和贷款发放力度，完善个人住房贷款担保机制，积极发展住房消费信贷。健全房地产咨询、评估、经纪等中介服务体系，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度。规范发展住房装饰装修市场，切实保证工程质量。”本项目的建设符合国家及
12、兴安盟加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局、控制中心城区人口规模、引导房地产开发重点向南城转移的纲要要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。2.1.2区域规划分析1乌兰浩特城市总体规划乌兰浩特城市总体规划提出“随着城市人口的集聚，势必促进城市商业的增长，并要求城市提供较为充分的商业金融设施用地。目前的城市商业中心主要集中于乌兰大街两侧，由于周边住宅建筑基本成型，发展余地不大，规划在铁路以西的科尔沁路、查干街、都林街周边
13、地带，借铁西旧城改造之机，启动乌兰浩特第二个商业金融中心的建设，扩大城市中心地区的商业规模。位于兴安路的盟行署办公区，在实施行政中心的搬迁后，原有用地改建为商业用地”。 乌兰浩特城市中“规划商业金融设施用地438公顷，占城市建设用地面积的7.8%”。居住区的建设规划如下：居住用地应集中开发集中建设，形成居住区和居住小区。市中区居住用地划分为8个居住区，其中：城北居住区：位于省际通道以北，居住用地面积107公顷，安置居住人口2.5万人。行政新区居住区：位于白阿铁路以西，罕山街以北，居住用地面积209公顷，安置居住人口6万人。铁西居住区：位于白阿铁路以西，罕山街以南，居住用地面积195公顷，安置居
14、住人口6万人。山城路居住区：位于白阿铁路与罕山之间，罕山街以北，居住用地面积64公顷，安置居住人口1.5万人。兴安路居住区：位于罕山街与乌兰大街之间，白阿铁路以东，爱国路以西，另包括罕山东侧的居住用地，用地面积149公顷，安置居住人口5.5万人。复兴街居住区：位于新桥大街与乌兰大街、白阿铁路与爱国路之间，居住用地面积70公顷，安置居住人口3万人。滨河居住区：位于爱国路以东，新桥大街以北，居住用地面积116公顷，安置居住人口3.5万人。城南居住区：位于白阿铁路以东，新桥大街以南，居住用地面积143公顷，安置居住人口4万人。河东区以红城大街和新桥大街划分为3个居住区，其中：北新街居住区：位于红城大街以北，居住用地面积150公顷，安置居住人口4万人。安澜路居住区：位于红城大街和新桥大街之间，居住用地面积81公顷，安置居住人口2.5万人。榆林街居住区：位于新桥大街以南，居住用地面积50公顷，安置居住人口1.5万人。城市居住用地以二类居住用地为主，并按人均住宅建筑面积35平方米确定人口容量。其住宅建筑形式以多层为主，市中区可适当采用高层或小高层建筑，建筑层数以不超过18层为宜。2项目SWOT分析优势：地块地处乌兰浩特
