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1、 . . . 市某商业大厦项目财务分析报告一、 项目概述一项目主要技术经济指标1、 总用地面积：43960m22、 总建筑面积：172940m23、 建筑密度：49.754、 容积率：5.035、 地下建筑面积：11743m26、 地上建筑面积：161197m27、 西塔楼建筑面积：71771m28、 东塔楼建筑面积：101169m29、 已完成工程部分：地下室工程,西塔楼上部四层混凝土结构二项目方案根据市场调查与分析的结构过程略,将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼以出租为主与一栋全天候商务写字楼以出售为主三项目功能面积分布,见表1及表2所示。表1 西塔楼全天候商务写字楼功能面积分布表楼
2、层使用功能每层面积平方米总面积平方米负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层17741774616层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层154115411929层写字楼15411695130层避难层154115413139层写字楼15411386940设备层1541154140停机坪180180小计64124合计71771表2东塔楼甲级纯写字楼功能面积分布表楼层使用功能每层
3、面积平方米总面积平方米负二层管理中心、维修间、变压器房等20482048负一层管理中心、低压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层20482048618层写字楼20482662419层避难层204820482035层写字楼15363276836层写字楼1536153637层避难层153615363845层写字楼1536128884649层写字楼1024409650层设备层1024102450层核心部设备层283283小计919535155层写字楼10245120合计101169二、
4、项目投资估算与资金筹措一项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、 本项目的开发总工期为三年,从20XX10月起,至20XX9月。2、 从项目开始动工起,本项目的剩余土地使用权年限为30年。3、 根据市房地产开发的实际情况,本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算,开发总投资为：1712706132元人民币,汇总详见表3。表3 项目总投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计1、开发成本静态9079927808975600371392836515083641721.1 土地购置费2924
5、97398289120750260228915000000001.2 前期工程费1.3 工程建设费551302122544935612572749629074278491.4 开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189513902043419622.1 管理费1653906416310683772149272228362.2 其他费用50584505035885505086470002.3 不可预见费1653906416310683772149272228362.4 财务费用664834896574716451
6、26571136480012.5 销售费用0027601289385276012893、总计10126128471000870009328797551712706134二各项投资与成本费用估算表略三项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金,二是银行借款,三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作,因此本项目实际资金缺口为55220万元,计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金,另需向银行贷款45500万元用于投资,剩余部分66051万元由租售收入补充,总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表
7、4所示。表4 项目投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期20022003200420051投资总额12127124252425433956606351.1建设投资12127124252425433956606352资金筹措12127124252425433956606352.1自有资金9720242558269660172.2借款资金45500060004500350002.3销售收入再投资6605101767228760196193资金缺口2.1+2.25520024256582519641017三、 项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售,共58093m2。
8、东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。表5 西塔楼写字楼销售收入测算表2003200420052003售价13000销售率30%销售面积17428销售收入万元226562004售价14000销售率75%销售面积26142销售收入万元365982005售价13500销售率100%销售面积14523销售收入万元19606合计万元78861 / 年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商场-1至地面四层平均月租金元380.643400415430450470460
9、480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用万元53335363839384038363438383838租金收入万元30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商场-1至地面四层平均月租金元450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.12
10、5496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用万元3839393939394141414141414141租金收入万元62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表6 西塔楼商场租赁收入测算表表7 东塔楼出租收入测算表年份20052006200720082009201020112012201320142015201620172018写字楼平均月租金元14715015516517016516816315014015015
11、0150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租赁费用万元313131414141414131213131313租金收入万元6099980137551739018106170241752016455141441273413311133111331113311平均月租金元400415430450470460480450430410450450450450商场1至4层出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用万元835363839384038363438383838租金收入万元2512979397943974593454345414164389036663931393139313931东塔小计万元86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117
