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1、北京世纪纪华夏资资产管理理有限公公司龙房房商道商商业街项项目（一一） 目目 录报告摘要要31 项目目基本情情况62 投资资环境、宏宏观经济济市场与商商业市场场分析62.1 北京市市概况及及投资环环境分析析62.2 北京市市宏观经经济发展展基本情情况62.3 北京市市商业发发展现状状分析62.4 北京市市商业地地产市场场的基本本情况122.5 北京市市商业地地产市场场发展总总结193 商业业地产项项目开发发的政策策、法律律及规划划依据194立地开开发条件件194.1 项目立立地条件件194.2 项目地地块基本本指标204.3商商业区位位及道路路交通204.4 附近商商业及生生活配套套294.5
2、市政基基础及公公建配套套设施304.6 立地综综合评述述315 项目目所在区区域商业业地产的的开发、出出售、出出租经营营情况315.1供供给分析析315.2 需求分分析345.3 租售分分析385.4 对项目目所在区区域的商商业地产产开发的的总体评评价415.5 商业用用房项目目SWOOT分析析426 项目目定位及及设计建建议446.1 市场定定位446.2 产品定定位506.3 目标客客户定位位547 项目目综合分分析57报告摘要要1、项目目概况龙房商道道项目是是北京龙龙鼎华房房地产开开发公司司在北京京东四环环窑洼湖湖地区开开发的大大型商业业地产项项目，占占地466亩，通通过前期期初步设计计
3、，计划划建设面面积约为为6万平平方米，拟拟建成东东部地区区的一个个标志性性的购物物中心。2、项目目分析结结果通过对项项目的自自身条件件与市场场环境的的分析，对对本项目目判断如如下：2.1项项目优势势 项目位于于规划中中的环四四环商业业带上，交交通的通达性性和通畅畅性均好好； 项目周边边已经有有一定规规模和层层次的居居民住宅宅落成，形形成基本本消费； 项目西靠靠CBDD商务人人群，东东接垡头头边缘集集团，未未来顾客客数量充充足； 燕莎OUUTLEETS的的开业形形成初步步且能够够互补的的商业氛氛围和充充足客流流； 项目前期期良好的的规划设设计，将将能充分分灵活地地满足商商家和商商户的需需求； 开
4、发商的的商业物物业持有有经营原原则使得得本项目目商业运运营管理理更易成成功。2.2项项目劣势势 项目虽在在四环路路边，但但由于周周边建筑筑和道路路问题造造成了展展示性不佳； 项目自身身及周边边目前正正处于待待开发阶阶段，商商业成长长需要一一定的时时间； 项目周边边的基础础设施相相对不完完善，窑窑洼湖桥桥的改善善需要一一定的时时间； 项目现有有的商业业规划体体量稍小小，难以形形成具有有震撼力力的规模模化优势。2.3项项目机会会 商业发展展的良好好形势与与WTOO的开放放，四环环商业带带正初现现端倪； 项目位于于快速成成长的环环四环商商业带，将成为四环重要商业设施之一； 项目处于于规划中中的CBB
5、D东扩扩范围和和重点区区域，未未来区域域潜力巨巨大； 与OUTTLETTS等商商业的业业态错位位互补，将将可能形形成“1+112”的效果果； 项目区域域的四、五五环间的的商业空缺，可可能通过过本项目目的成功功开发填填补； 未来项目目周边众众多楼盘盘的兴建建和人口口入住，将将使本项项目基本本商圈扩扩大。2.4项项目威胁胁 未来东边边三、四四、五环环之间商商业发展展的竞争争关系将将造成一一定的威威胁； 处于城市市节点中中心的华华贸中心心20万万平方米米商业对对本项目目的分流流作用； 项目周边边楼盘商商业（如如世纪华华侨城）对本项目客流具一定的分流作用。综上所述述，我们们的结论论是：项项目区位位未来
6、发发展方向向良好，潜潜力巨大大，本项项目将拥拥有良好好的发展展空间。3、项目目定位建建议3.1项项目整体体定位通过分析析，我们建议议项目的的定位是是：为北北京东南南区域居民提提供餐饮饮、娱乐乐和购物物服务的的休闲娱乐乐型购物物中心（SShopppinng CCentter）。项目将立立足于基基本商圈圈的消费费人群，规规划满足足居民基基本消费费需求的的大型综综合超市市（HYYPERRMARRKETT），同同时充分分利用环环四环的的交通区区位优势势及与OOUTLLETSS的错位位及互补补性定位位，引入入符合商商圈需要要且辐射射能力极极强的业业态如餐餐饮娱乐乐、家居居建材等等，以吸吸引二三三级商圈圈
7、的商务务人群与与高收入入阶层，从而建成东南四环区域的地标性的休闲娱乐购物中心。3.2 项目规规模定位位根据商圈圈消费力力的估算算，我们们建议本本项目的的总面积积在9万万平方米米左右，其其中包括括约2万万平方米米的停车车场和77万平方方米的商商业面积积。3.3 项目功功能建议议方案根据我们们对本项项目区位位条件、市市场定位位及商圈圈内竞争争状况的的分析；并以经经营内容容选择原原则为尺尺度而提提出的两两种可供供选择的的方案，其其中每种种方案必必备的基基本业态态为：大大型综合合超市、各种专卖专营店、大型影城、KTV、大型餐饮、健身康体中心。 方案一：特色业业种为大大型影城城和家居居建材城； 方案二：
8、特色业业种为大大型影城城和电子数数码城。我们认为为第一种种相对比比较适合合。1 项目目基本情情况龙房商道道项目是是北京龙龙鼎华房房地产开开发公司司在北京京东四环环窑洼湖湖地区开开发的大大型商业业地产项项目，项项目占地地46亩亩，开发发商通过过前期设设计，计计划建设设面积约约为6万万平方米米，拟建建成东部部地区的的一个标标志性的的购物中中心。为了更好好的对龙龙房商道道项目进进行定位位和规划划，北京京龙鼎华华房地产产开发公公司委托托北京世世纪华夏夏资产管管理有限限公司作作为顾问问方，对对项目进进行调研研分析，并并根据分分析结果果对项目目进行定定位，提提交可行行性研究究报告。2 投资资环境、宏宏观经
9、济济市场与与商业市市场分析析2.1 北京市市概况及及投资环环境分析析详细内容容见附录录二2.2 北京市市宏观经经济发展展基本情情况详细内容容见附录录二2.3 北京市市商业发发展现状状分析我们认为为北京市市的商业业发展有有以下主主要特征征：l 城市商业业吸引力力巨大，作作为国际际性的大大都市，无无论是出出于战略略发展要要求还是是对庞大大购买力力的追逐逐，北京京的商业业吸引了了国内外外诸多商商家的进进驻，可可以说北北京的商商家数量量之多和和种类之之全在全全国都是是领先的的。l 商业持续续快速成成长，从从商业增增长速度度来看，近近几年，北北京市商商业的年年平均增增长速度度均在115%左左右，这这要比
10、同同期GDDP平均均增长速速度高出出约1/3左右右。而从从业态发发展来看看，近几几年，以以大卖场场和超市市为代表表的先进进商业业业态在北北京得到到了年均均增速330%以以上的高高速发展展。l 商业重心心逐步迁迁移，伴伴随着北北京的城城市化进进程与住住宅开发发，商业业发展的的重心正正在逐步步从环三三环区域域向环四四环区域域迁移，西西、北四四环的商商业发展展已经初初现端倪倪。未来来几年，环环四环商商业经济济带将迅迅速崛起起。l 商家战略略布点加加速，在在商业发发展的良良好形势势下，借借助20004年年年底商商业领域域全面开开放的机机会，国国内外知知名商家家纷纷加加速在北北京的战战略布局局。三环环、
11、四环环甚至是是部分五五环区域域商业项项目都成成了商家家竟相角角逐的对对象。2.3.1影响响商业发发展的需需求因素素分析影响一个个城市商商业发展展的主要要因素是是人口、收收入水平平、支出出水平和和消费习习惯，其其中城市市的消费费水平除除了受消消费习惯惯等其它它因素影影响外，最最主要的的是受消消费者规规模与消消费购买买能力的的影响。本节将分别阐述分析。2.3.1.11巨大且且不断增增长的人人口规模模是商业业发展的的基石截止20003年年末，北京京市常住住人口114566万人，其其中户籍籍人口111488.8万万人。外外来人口口3077.2万万人，如如果加上上规模庞庞大的流流动人口口，无疑疑将形成成
12、一个巨巨大的消消费市场场规模。与此同时时，伴随随着北京京房地产产市场的的开放和和户籍身身份的淡淡化，越越来越多多的相对对富裕人人口开始始涌入北北京置业业与就业业（北京京有的楼楼盘甚至至有超过过50%以上的的购买者者是外地地人），这这使得北北京人口口的数字字更加庞庞大。而而持续扩扩张的人人口基数数也使得得北京的的消费规规模达到到一个令令商家垂垂涎的地地步，为为商家的的成功经经营奠定定基石。2.3.1.22领先全全国的购购买力水水平是北北京商业业真正繁繁荣的关关键近几年，北北京市居居民的平平均购买买力水平平持续排排名全国国前四名名之内，居居民收入入水平持持续增长长。20003年年，北京京的城镇镇居
13、民人人均可支支配收入入更是达达到1338822.9元元，生活活费支出出达111123.8元。同时，居居民消费费结构变变化明显显，生存存性消费费比重下下降，享享受性和和发展性性比重上上升。住住房和购购车成为为新的消消费热点点，特别别是私家家车消费费正处于于加速阶阶段，220022年北京京市居民民私家车车保有量量约为880万辆辆，而到到20003年年年底已经经达到1104万万辆，汽汽车消费费的高速速增长带带动了相相关产业业的发展展，同时时也从根根本上扩扩大了居居民的行行动半径径，进而而使其消消费习惯惯得到质质的改变变。当然然，对商商家的商商业设施施的停车车设施的的建设也也提出了了新的要要求，与与本
14、项目目特征类类似的北北京金四四季购物物广场的的火爆原原因中，115000辆的免免费停车车位起了了关键作作用。2.3.1.33消费习习惯一方面消消费习惯惯对现有有的商业业发展起起着指导导作用；另一方方面，通通过正确确引导，消消费习惯惯也可以以做到逐逐步调整整。消费费者的调调查结果果请见附附件，下下面将对对一些关关键性的的条件进进行分析析：n 交通方便便因素占占据重要要地位，交交通条件件成为居居民购物物时越来来越重视视的因素素，这一一点与北北京的住住宅区域域扩大化化及私家家车进入入家庭普普遍化密密不可分分。同时时，停车车场在顾顾客考虑虑因素中中的地位位也越发发重要，成成为影响响选择某某些类别别的消
15、费费场所的的关键因因素。n 交通方式式中公共汽汽车仍占占主要地地位，但但私家车车的比例例在逐渐渐提高。这这就对商商业项目目周边的的公交系系统提出出要求，尽尽可能停停靠更多多的车次次。n 消费产品品中餐饮位列列三甲，体体现出消消费层次次的高端端性。北北京居民民的休闲闲娱乐与与餐饮方方面的消消费占到到日常总总消费的的60左右（其其中餐饮饮更是占占到了440%左左右）。而高收入入阶层在在休闲娱娱乐方面面的支出出占比更更高，月月收入660011至80000元收收入阶层层休闲娱娱乐消费费比重最最高为440.888%。所所以在高高收入居居民聚集集的地方方，休闲闲娱乐餐餐饮业一一般有着着更好的的发展前前景。总之， 北北京庞大大的人口口规模与与高端的的购买力力水平为为其奠定定了良好好的商业业发展基基础。同同时，消消费习惯惯中私家家车与餐餐饮娱乐乐的重要要性也越越来越明明显。
