绵阳科创园项目完整策划案

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1、四川绵阳科创园项目策划案第一部分 项目投资策划营销 一、项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 地理位置：绵阳市科创园创业大道南侧，科创园区园通南路西侧 土地净用地面积：157041.18 土地规划使用性质：居住(兼容商业) 七通一平现状：水、电、气、通信管网均已准入，场地未平整，但已具备开发建设条件。 2、项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物：地块正北方为环保产业园，正东方为绿化空地与东辰国际学校，正西正南均为空地。 绿化景观：项目用地周边绿化植被良好，各相邻干道均以完成道路绿化。 自然历史人文景观：因地处科创园区，地势较高，视野良好，但该处无良好的历史人文景观。 环境污染状况：无环境

2、污染，空气质量良好。 注：绵阳科技城科教创业园区位于四川省绵阳市城区西北部，规划面积12.89平方公里。园区成立于2001年8月，是中共绵阳市委、市人民政府根据党中央、国务院关于建设绵阳科技城的决定而建立的创新创业基地，是绵阳科技城建设的重要载体。2002年9月国防科工委、科技部批准园区为全国唯一的“国家军转民科技园”；2003年10月，园区通过国家科技部、教育部“西南科技大学国家大学技园”验收，成为全国36所国家大学科技园之一；2006年1月，园区顺利通过了国家发改委对开发区的审核，成为四川省保留的30家开发区之一。 园区的发展定位是：将科技教育产业发展与城市发展相结合，按照职业教育园、城市

3、文化新区、军转民成果转化基地的定位，依托军工科研院所，利用国防科工委下属的七所高校，促进军民两用技术研发、军工高科技成果转化和产业化，建成中国工程物理研究院、中国兵器五八所等军转民产业园，建成中国西部一流职业教育的区域综合性实训基地，打造西部一流的职业教育基地，发展壮大产业技术研究所，提升国家大学科技园科技企业孵化能力，搭建科技创新平台，逐步形成城市功能完备、生态环境优美、科技教育产业和现代服务业发达，文化特色鲜明的园林城市新区和文化新区。 园区交通便捷、设施完善、环境优雅。建成道路30余公里，绿化、美化水平较高，形成了绵阳城市北区框架。园区现有工业项目50余个，还有一批孵化和三产项目。一批项

4、目正在孵化、一批项目正在建设、一批项目已经建成投产。中国工程物理研究院、长虹集团、九洲集团、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究院、西南自动化研究所、深圳清华研究院、广州金发集团等一批知名科研院所、大型企业已进入园区发展，园区正逐步成为科技人员创新创业的热土。 3、地块交通条件调查 地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划：地块周边道路中正北方向的创业大道将是以后科创园的主要交通干道之一，现今车流量较少；地块正东方向的园通南路为科创园与高新区的唯一连接干道，现今车流量较大，以后也是科创园的主要交通干道之一。 项目的交通状况：项目地块附近暂时没有公交车，但很快将会开通45、57路，13路

5、与32路可能从项目周边绕行。 4、周边市政配套设施调查 购物场所：最近的购物场所分别为上马村与普明北路东段； 文化教育：周边现在有学校：南山双语学校、东陈国际学校、外国语学校、西南财大天府学院；不久后将有 北京邮电大学（绵阳分校）、西北工业大学（绵阳分校）。 医疗卫生：最近的医院为高新区富临中心医院。 金融服务：最近的金融服务为：高新区农村信用社。 邮政与通讯服务：高新区邮政、科创园中国移动。 娱乐、餐饮、运动：无 配套设施方面存在的对项目不利的干扰因素：缺少生活服务，例如理发美容、社区医疗、超市、游乐设施、餐饮设施、运动设施等。 二、区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 固定资产投

6、资总额：固定资产投资增速明显回落。今年前10个月经季节调整后的固定资产投资累计增速由1-6月份的31.3%回落到28.3%。作为固定资产投资的先行指标，今年前10个月新开工项目计划总投资同比增速已经回落到4.4%，今年上半年该指标为22.2%。 房地产开发景气指数：全国房地产供应类指标增势平稳。今年1-10月全国房地产投资额为14610.6亿元，同比增长24.1%，增幅与上月持平；商品房施工面积169840.7万平方米，同比增长18.8%；新开工面积59847.5万平方米，同比增长18.1%；竣工面积25790.5万平方米，同比增长8.5%。供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平。国家土地供应

7、依然偏紧，存量土地充分释放。1-10月份土地购置面积26827万平方米，同比减少了2.6%；土地开发面积18390.7万平方米，同比增长38.6%，增幅较上月提高了4.6个百分点。11月，市场需求的各项销售指标保持上月小幅稳步增长态势。1-10月累计商品房销售面积40780.67万平方米，同比增长了10.9%，；实现销售额14053.2亿元，同比增长17.1%，增幅与上月基本持平。从销售价格来看，1-10月商品房平均售价为3446元/平方米，较上月下降了0.4%。 从今年总体形势来看，上半年房地产市场发展平稳，7、8月份开始出现政策性的微调，9、10月份市场有所回暖。(搜房网：12月20日中方

8、景气指数分析) 国家宏观金融政策：（略）注：11月15日，中国人民银行将商业银行的存款准备金率再度上调了0.5个百分点，这是近期内第三次上调准备金率。央行提高准备金率，无疑会使商业银行可自由贷出的银行存款成倍的收缩。经济过热，成为央行采取此金融猛招的直接诱因，而资金密集的房地产业自然成为压缩的主要对象。虽然国家看紧银根并非只针对房地产业，但对贷款投放规模较大、融资要求较高的房地产业来说，商业银行的贷款总量紧缩，必然压缩房地产行业贷款，开发商的资金链条将更为紧张。据绵阳市人民银行相关人士透露，绵阳的商业银行对房地产开发企业的贷款呈收紧状态，而个人住房贷款不受影响，公积金房贷增幅较快。银行收紧开发

9、企业贷款的主要目的是防范金融风险，将促使房地产开发企业提高自有资金率，拓宽融资渠道。另据业内人士分析，银行此举将进一步增加开发企业的资金成本，对房地产市场的供给方起到抑制作用，而在市场需求不减的情况下，房价仍面临上涨压力。（节选至绵阳房地产网）全国及项目所在地： （略）其中房地产开发比重：（略）社会消费品零售总额：（略）居民消费价格指数： （略）商品住宅价格指数： （略） 2、项目所在地房地产市场供求现状 2005年，受国家政策影响，绵阳楼市先抑后仰，年度总投资178854万元，同比2004年减少50268万元，负增长率近22%；年度商品房总施工面积2582435平方米（年度开工面积12650

10、92平方米，9407套）；年度普通住宅销售74万平方米，电梯公寓销售35万平方米，别墅8000平方米；其中本地消费者占63%，外地消费者占37%。普通住宅销售均价为每平方米1437元（按建筑面积计算，下同），电梯公寓销售均价为每平方米2011元，别墅销售均价为每平方米2026元，商铺销售均价为每平方米7142元。 2006年上半年，批准上市预售的商品房仅为380702平方米，同比去年负增长近50%，造成市场供应紧张，成为今年绵阳房价上涨的主要因素。上半年绵阳商品房销售平均价格为2196元/平方米。商品住宅中，多层商品住宅销售价格为1730元/平方米；电梯公寓销售价格为2066元/平方米；别墅销

11、售价格为2350元/平方米；经济适用房销售价格为1172元/平方米。 2006年，房地产项目的开工量比去年下降了60%左右；据市房管局市场科提供的数据，今年第三季度，绵阳城区商品房销售均价较去年同期上涨381元/平方米，涨幅为22.4%。另据市房产交易所提供的数据，今年10月份二手住房的成交均价比1月份成交均价上涨了399元/平方米，涨幅为43.1%。在11月5日结束的2006绵阳秋季房地产交易展示会上，据市房产交易所现场对参展各项目的统计，商品住宅多层均价2170元/平方米，电梯公寓均价2670元/平方米，别墅均价3400元/平方米。两相比较，其价格上涨幅度为：多层440元/平方米，电梯公寓

12、604元/平方米。除别墅价格由于统计对象差异较大，其价格变化不具可比性外，多层和高层的价格变化基本上反映了今年绵阳楼市价格大幅上涨的事实。 2006年以来，绵阳城区的房价从年初开始就持续上涨。“国六条”出台后，房价涨幅减缓。但在渡过了一段时间的徘徊观望期后，由于市场供需失衡，房价再度发力上攻。从5月至11月，仅仅半年时间，商品住宅价格的平均涨幅达400元/平方米左右，11月到12月底，市场商品住宅平均价格再次上浮约150元/平方米。 2006年由于市场供应量减少，导致市场供需失衡，房价有明显上升。但推动绵阳房价上涨的一个主要原因是绵阳城市品牌的提升，宜居环境的改善，吸引了越来越多的外地人到绵阳

13、购房，目前外地人在绵阳购房的比例接近50%。另外，随着绵阳到成都城际铁路的开通，绵阳的房地产市场还将受到成都市场的拉升，这对房价的上涨也有一定的促进作用。（数据来源：绵阳市房产网） 2007年，房地产开工量在200万至300万平方米之间； 2008年，市场供应将非常充足。 3、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 （区域、价格、户型、楼型） 区域价格户型楼型备注 涪城区多层2300左右 电梯3100左右多层130平米左右 电梯40-110平米电梯住房占绝大多数现阶段多集中在高水与塘汛镇 游仙区多层2400左右 电梯3000左右多层90-130平米左右 电梯100-180平米多层居多，沿

14、江高层现阶段各楼盘仅有少量尾房 高新区多层1900左右多层80-130平米左右多层住房占绝大多数多集中在永兴镇 科创园区多层2200左右多层120-180平米左右多层住房占绝大多数剩余大量140以上住房 2007年1月1日至2007年1月7日市场销售情况即时表现： 区域供销情况 区域可售套数可售面积（万）交易总量交易总面积（） 涪城区6898.138933.19 高新区360.4500 经开区5265.7192272.13 科创园2053.061139.28 游仙区3383.962174.67 合计179421.3303519.27 商品房住宅面积供销情况 面积()可售套数可售面积(万)交易总量交易总面积() 60以下20157.83 60-901871.57187.17 90-1202943.12141374.83 120-1444986.62111540.65 144以上4066.83458.79 合计138718.12303519.28 由上表可看出：90-140平米户型占市场绝对主流地位，市场需求最大，市场供应量也最多。 三、土地SWOT（深层次）分析 1、项目地块的优势 地理位置上地处市政府倾力打造的高档住宅社区； 新城市政治中心；ll 多家