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1、地产营销-实效为先【第一篇】益阳市场产品规划调查与研究第一章：益阳市城市研究分析第一节：人口分析2009年整个益阳市（包括县市）年末总人口有465万人，益阳市城市人口仅52万。从人口结构来看，城市化水平过低，农村人口比例偏大。在城市人口结构中，除了公务员和事业单位人员数量占据一定比例之外，工业和商业服务行业从业人员比重较小，基层人口占据比例偏大。近期建设规划：规划近期城市人口到2010年末 57万人，人均建设用地指标为100平方米，城市用地规模为57平方公里，近期新增建设用地面积为16.68平方公里。中期（2015年）：70万人，用地控制在73.5平方公里以内，人均建设用地不超过105.0平方
2、米；远期（2020年）：80万人，用地控制在88.0平方公里以内，人均建设用地不超过110.0平方。【实效观点】益阳市作为一个三线地级城市，其市区人口仅五十万左右，其刚性需求市场量较小，房地产消化量靠仅有的五十万市区人口则远远不够。尽管近年益阳市依附“长沙后花园”的城市定位使其吸引大量的外资投入及产业园的新建，给房地产发展带来了较大推动力量，但其高速发展仍需一段时间。对接于金洲大道的城际干线益阳段预计2011年年底全线竣工，届时势必对益阳整体房地产起到推波助澜的作用。第二节：城市规划分析过去20年，益阳市中心城区不断向南发展，城市重心不断南移。80年代，城市建成区主要集中在资江沿岸；90年代后
3、，城市中心转移至桃花仑路一带；目前城市中心进一步向朝阳路一带转移。目前，益阳中心城区建成区面积约40平方公里，还只是一个中等城市。随着朝阳开发区的建设、省级高科园区的成立，其城市骨架正在不断拉大，处于向大城市过渡的阶段，城市空间结构不稳定、城市形态不完整，具有较大的可塑性。一个中心组团，包括桃花仑、朝阳开发区、龙岭工业园、资阳旧城、高科园、龙岭工业园南区、东港区、会龙西（船舶厂）8个片区，其中桃花仑、朝阳开发区、龙岭工业园是基本连为一体的中心片区；外围三个片区，分别是迎风桥、沧水铺、电厂3个片区。结合现状布局特点和城市发展的不同功能要求，主城区到2020年规划形成紧凑发展的“一个中心、八大片区
4、、四处公园、一个风光带、两条风景线”的用地布局结构。一个中心：以朝阳路为纽带，桃花仑、朝阳和龙岭北等功能片区共同构成益阳市新的主城区中心。八大片区：根据功能分区，主城区划分为资阳片区、桃花仑片区、高新区北片区、会龙片区、高新区南片区、龙岭北片区、龙岭南片区和东港片区等八个综合片区：（1）资阳片区：北起资阳大道，南至资江北岸，西接资江、东联长常高速，总用地面积约12.2平方公里。主要发 展商贸、文教体卫、行政办公、工业和仓储等。（2）桃花仑片区：朝阳路以北，会龙西片区以东，长常高速公路以西的区域，总用地面积约13.8平方公里。规划发展和完善商业、居住、综合服务等功能区。形成市级医疗中心和商业中心
5、。（3）高新区北片区：会龙山公园以东，迎宾路以北，朝阳路以南，梓山湖以西的区域，总用地面积约13平方公里，规划建成益阳市新的行政中心，同时也是益阳市级城市中心核心区。（4）会龙片区：朝阳路以北，桃花仑片区以西至志溪河间的区域，总用地面积约4.2平方公里。主要以发展居住、休闲和工业为主的功能区。（5）高新区南片区：火车站以南和寨子仑之间的区域，规划控制用地面积40平方公里，规划建设用地面积17.18平方公里。规划发展高科技工业、科研、休闲和居住等功能区（6）龙岭北片区：朝阳路以南，梓山湖以东，迎宾路以北，长常高速公路以西的区域，总用地面积约9.1平方公里，是益阳市未来的高等教育基地。 （7）龙岭
6、南片区：北起迎宾路，南至外围快速干道，西至益阳火车东站，东至长常高速公路，总用地面积约14.6平方公里。是益阳市未来的物流中心，重要的工业基地。（8）东港片区：资江二桥下游，经城市外围快速干道、联运铁路与火车东站相连，总用地面积约1.9平方公里。城市轴线：益阳市主城区主要通过纵横两轴联系，规划朝阳路为城市横向景观主轴，龙洲路为城市纵向景观主轴，通过纵横两轴使主城区八大片区成为一个有机的整体。【实效观点】益阳房地产市场的提升，并非完全取决于市区内的消费市场，其中品质型楼盘如佳宁娜、缇香名苑、梓龙郡等项目，其成交客户中均有2030来自于益阳市下属县城或区域。由此可见，益阳区域内的城市规划给房地产带
7、来了一定的推动作用。第二章：益阳市房地产规划市场调查与分析第一节：板块规划属性调查与分析整个益阳房地产市场可以划分为三大板块：资阳区板块、赫山区板块和开发区板块。资阳区板块板块范围：益阳市资江以北的区域区域介绍：益阳资阳区位于益阳市中心城区资水北岸。境内张常高速公路贯穿而过，319国道，204和308省道交汇于此，石长铁路、洛湛铁路落站益阳，湖南四大水系之一的资水流经全境，水路空交通十分发达，形成了辐射周边省市的发达交通网络，素有“荆楚要塞、吴蜀门户”之称，是湘中北的交通枢纽和物资集散地，更是东南沿海城市及经济特区向西部梯度转移的要塞。工业拥有电子、轻工、化工、冶金、机械、纺织、食品等10多个
8、门类；商业形成了“十场十厦四条街”商贸群体，拥有家大型综合超市和商业步行街。农业开发潜力巨大，盛产稻米、苎麻、柑桔、水产、湘莲等。水陆交通便利。工业园区以长春工业园为核心，片区配套较为完善，进驻企业逐步增多，随着经济的发展和软硬件的日益完善，将会改变目前区域内房地产市场不活跃，竞争较小的局面，升值潜力较大。老城改造区该区域是资阳区最早发展、人口最为集中、商业氛围最为浓厚的区域，但随着社会的发展和人口的增多，许多配套与住房已不能满足新时期的需求，加大旧城改造力度，将是该区域内房地产的第一要务。滨江休闲区这是资阳板块内最具发展潜力的区域，有着天然的资江水景可利用，有望发展成为类似于长沙湘江风光带的
9、高尚地带，区域内的房地产产品、景观、价格都有望成为板块内的引导者。资阳区的在售住宅项目并不多，目前有精锐国际新城、资江明珠等代表性项目，销售基本处于稳定状态。赫山区板块板块范围：资江以南、益阳大道以北板块标志：桃花仑路、赫山步行街板块介绍：益阳赫山区位于资江以南，汉代即始置益阳县县城即在赫山区，已有2000多年的历史。赫山区地理位置和基础设施优越，益阳市政治、经济、文化中心均位于区内，省道、国道、高速公路纵横交错，石长铁路、洛湛铁路在此交汇；资水经洞庭湖口与长沙直接相通，内河四季通航。目前为益阳的商业经济核心。中心商业区休闲生活区碧波豪苑香港城巴黎馨苑中天国际花园秀峰富邦阳光馨庭苑龙州汇龙苑金
10、山苑北美阳光城金鑫怡苑资水会龙不夜城中心商业区以赫山庙地段为核心，桃花仑路为轴线，是益阳市最繁华的商业地带，人口密集，步步高超市、爱丽丝超市等商业设施众多。近两年来，区域内涌现出许多商业地产项目，竞争日益激烈，多以商住项目为主，形成了益阳市独有的商业竞争氛围。休闲生活区以秀峰公园为核心，走上逐步打造闹市中的休闲生态地产路线，但区域内没有大盘，多为中小型项目，不具规模性。目前赫山区的主要在售楼盘有：香港城、秀峰富邦、北美阳光城、中天国际花园等。而资水会龙不夜城、金鑫怡苑、金山苑、阳光新庭院等项目目前处于尾盘销售阶段，所余住宅不多。代表性楼盘：龙州汇龙苑、巴黎馨苑、碧波豪苑、中天国际、北美阳光城等
11、住宅项目。开发区板块板块范围：益阳大道以南板块标志：奥林匹克公园、梓山湖高尔夫球场板块介绍：朝阳开发区位于益阳大道南部，北邻益阳市赫山区，南括高科园，西临桃益一级公路，东接长常高速公路，南接益阳火车站。区内辖高科园工业区、奥林匹克公园、新市府大楼以及各市级行政事业型单位以及梓山湖国际高尔夫区，整个开发区规划布局合理，环境优美，发展前景最为广阔。碧桂园益阳大道片区万城国际新和香江城泓泰家园书香名邸银色现代城福中福国际城缇香名苑紫龙郡上城世家昌富城上城梓山湖休闲区市府、奥园片区梓山湖新城世纪嘉苑世纪大厦益阳大道片区随着益阳大道的扩建改建竣工，一条崭新的道路呈现的市民眼前，同时繁荣起来的，还有大道两
12、边的房地产开发，近一年来，益阳大道两侧涌现出多个楼盘，其品质、价位相当接近。市府、奥园片区以奥林匹克公园和新市政府为核心的片区，已经成为整个益阳市房地产市场的领头羊，无论是产品品质和价格，在益阳房地产市场都已经走在最前列。梓山湖片区 随着城市学院新校区的建成，以及梓山湖新城开发，该片区也已经成为益阳市休闲地产的代表性片区，区域内有丰富的自然资源与休闲资源。目前开发区的主要在售楼盘有：银色现代城、梓山湖新城、书香名邸、上城世家二期、昌富城上城、缇香名苑、高尔夫紫龙郡等住宅项目。热售项目有：世纪嘉苑、万城国际三期、碧桂园等住宅项目。第二节：规划市场关键点调查与分析一、【取样楼盘规划指标分析】项目名
13、称总建筑面积（万）总套数车位数量容积率绿化率龙州汇龙苑5.6410200338%卧龙港43002.130%碧波豪苑104422423.2640%秀峰富邦102002003.3235.80%香格里拉1213005003.1432%桃花里7.68003502.740%香槟花苑7500901.735%美墅馆3.8521.240%北美阳光城2010008553.011、2010年益阳市待开盘项目8个，新开盘项目市场供应总套数5287套；其中益阳大道以北（赫山区板块）21个项目，以南（开发区板块）12个项目；2、2010年总体市场审批待开发面积达到502万平方米，住宅套数20899套；3、 其中10万平
14、方米以上规模型楼盘15个，高容积率楼盘（3.0以上容积率）9个，低容积率楼盘（1.5以下容积率）2个；4、15个规模社区中，赫山区有5个，开发区有10个；47%中天国际花园6.63062082.435%悦江花园3.82081.7835%丽景港湾21681201.8530%巴黎馨苑25.813855002.733%银色现代城137334002.7440%银城壹号93044133.8630%缇香名苑138133501.840%世纪嘉苑20.8813008003.1441%梓怡华府2.7718637%旺佳华府187603.0840%中电怡和苑5.412882733.430%秀峰御龙湾106544602.73570%梓湖观邸2.62165003.98福中福国际城2028002品阁4.72761681.98万城国际财富中心3.6310
