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1、新城置业业 水木清清华 营销销策划提提案目 录第一部分分 市市场分析析 A 武汉房房地产市市场分析析B 区区域市场场分析C 同同类可比比性项目目分析D 重重点竞争争对手分分析及我我方因应应方案第二部分分 项项目定位位及推广广策略 A 项目目核心竞竞争力分分析B 项项目形象象定位C 目目标客户户定位D 价价格定位位E 推推广策略略F 广广告创意意表现G 广广告阶段段策略第三部分分 营销销思路的的提出及及策略 A 活动动策划B 现现场包装装C 售售楼部包包装D 样样板房设设计 第一一部分 市场分分析 A：20002年年武汉市市房地产产市场分分析武汉市商商品房市市场经过过近几年年的迅速速发展，开开始
2、呈现现了如下下几个方方面的特特征：1.住宅宅投资、交交易额，价价格均表表现出上上升态势势20011年武汉汉市住宅宅投资额额为955.499亿元人人民币，占占房地产产开发总总投资额额的822.755%，销销售面积积为5223.118万M2，占总总销预售售面积的的80.75%，同此此20000年增增长4.1%，其其中别墅墅、高档档公寓均均价38800元元/ MM2，同此此20000年增增长2.7%。2.房地地产开发发的区域域分化十十分明显显开发企业业的投资资开发紧紧随市场场的导向向，越是是热点的的地区，开开发企业业越有热热情，而而那些市市场不很很景气的的地区,则难以以提起开开发企业业的投资资兴趣。
3、已已形成以以南湖板板块、东东湖高新新板块、后后湖板块块、金银银湖板块块、汉阳阳经济开开发区等等“三区五五片”规模,成为众众多开发发商角逐逐的地方方。3.规模模型住宅宅区不断断出现随着投资资额度明明显增大大，大型型住宅社社区显露露头角，2002年武汉市住宅建设除市内还分布着57个5万M2以上的项目外，大型项目将集中在“三区五片”，且这些大型项目的开发和销售均有较上佳的表现。4.楼盘盘主题概概念在变变化20011年楼市市的特点点和主题题是“智能化化”，而20002年年楼盘主主题多以以“绿色生生态”为主，强强调项目目的园林林景观的的建设，全全市打出出“绿色生生态”牌“亲水住住宅”的小区区不下220家
4、，如如“大洋彼彼岸”，“蓝湾俊俊园”、“金色港港湾”、“万科城城市花园园”、“泰合百百花园”、“新地东东方花都都”等。5.房型型设计悄悄然变化化随着大众众生活水水平的提提高，对对住宅房房型的要要求也发发生了变变化，即即：三大一小小：大厅厅、大厨厨、大卫卫生间、卧卧室较小小；明厅明厨厨双阳台台：客厅厅、厨房房要求采采光较好好，最好好是没有有一间暗暗房、一一生活阳阳台、一一景观阳阳台；动静分区区：生活活区域的的“动”与居住住区域的的“静”区隔, 较好保保证家居居生活区区的“私密性性”；干湿分离离：洗衣衣、洗菜菜等“湿区”与客厅厅,卧室等等“干区”要有明明显分隔隔。6.特色色楼盘注注重“人”的需求求
5、特色楼盘盘差异性性强、个个性化浓浓、质量量好、品品牌好，科科技含量量高，风风格独特特，符合合现代都都市人的的审美观观念，文文化意识识,享受要要求和生生活情趣趣，特别别受到购购房者的的欢迎。7. 购购房人更更注重楼楼盘的性性价比，品品质好，价价格优的的楼盘一一直是才才百姓追追棒的对对象。B：区域域市场分分析一. 区区域功能能配套1概况况：武汉汉经济技技术开发发区位于于武汉市市区西南南部，市市区中环环线与外外环线之之间，毗毗邻长江江。开发发区离市市中心115公里里。该区区域以神神龙公司司为龙头头，包括括可口可可乐、丽丽花丝宝宝等多家家大型外外资企业业落户在在此，经经济的稳稳步增长长为房地地产的发发
6、展提供供了良好好的物质质基础。 开发区区分为四四个功能能区：工工业区、旅旅游度假假区、管管理服务务金融区区以及生生活居住住区。各各区严格格分离，又又和谐统统一。2基础础配套设设施体育中心心：占地地达888平方米米的武汉汉市体育育中心正正在区内内兴建，其其中包括括一座66万人体体育场，一一座80000人人体育馆馆及海湾湾馆等大大型体育育设施；道路：区区内的660余公公里支干干道，构构成了畅畅通的区区内道路路网络。沪沪蓉高速速公路从从东到西西横贯全全区，建建设中的的京珠高高速公路路由南至至北纵穿穿开发区区。铁路：拥拥有连接接京广和和京九线线，通往往开发区区的专用用铁路及及货站。码头：距距开发区区6
7、.55公里的的港口，区区内油码码头也已已投入使使用。经经交通部部批准，还还将兴建建一座汽汽车滚装装及货运运码头。医院：设设备先进进的神龙龙医院已已开业应应诊，另另有4所所医院、一一所卫生生防疫站站为开发发区居民民提供医医疗服务务。金融：中中国银行行、工商商银行、建建设银行行、农业业银行、交交通银行行均在开开发区建建立了支支行客运中心心：中南南地区大大型区域域性客运运中心正正在兴建建。公园：正正在兴建建的汤湖湖公园、南南太子湖湖公园可可为区内内居民提提供良好好的休闲闲场所。3. 主主要公交交车线路路70路：花桥宝丰路路郭茨口口沌阳大大街（开开发区中中心）204路路：王家家湾三角湖湖体育中中心汉阳
8、造造纸厂205路路：武昌昌火车站站体育中中心武汉农农贸大市市场517路路：开明明路王家湾湾沌阳大大街神龙西西路585路路：复兴兴村武胜路路神龙二二路596路路：湖北北省肿瘤瘤医院街道口口古琴台台沌阳大大街4. 教育配配套开发区现现已初步步形成了了大学、科科研机构构、中小小学、幼幼儿园、职职业教育育共同发发展的格格局。目目前，区区内有新新江汉大大学，武武汉市商商学院两两所大学学，东风风设计院院、物勘勘院两家家科研院院所、实实验外语语学校、开开发区一一中（市市重点中中学）、职职业高中中等7所所中学、神神龙小学学等166所小学学、神龙龙幼儿园园等3家家幼儿园园。由江汉大大学、华华中科技技大学汉汉口分
9、校校、武汉汉市职工工医学院院合并的的新江汉汉大学建建设已全全面启动动，与本本项目毗毗邻。坐落于区区内的武武汉外国国语学校校其师资资力量、教教学设施施堪称全全国一流流，可招招收英、法法、日、德德、俄等等语种的的618岁岁的中外外学生。二. 区区域市场场分析（1）区区域房地地产投资资环境进进一步优优化随着WTTO带来来的冲击击和沌口口开发区区综合功功能的提提升，房房地产消消费市场场前景的的广阔， 一方面面将强化化房地产产市场竞竞争，另另一方面面也将使使该区房房地产投投资环境境进一步步优化。（2）居居住规模模化从开发区区规划的的严格功功能分区区可看出出，住宅宅开发向向社区化化、规模模化、生生态化方方
10、向发展展。居住住生活区区目前规规划有33个，主主要是安安排一些些住宅项项目。11号生活活区由三三角湖度度假村、天天鹅湖山山庄、武武汉物业业有限公公司3个个单位组组成。33号生活活区由金金湖花园园、开发发区一中中组成。44号生活活区由绿绿岛花园园、东方方花园、顶顶益生活活区、同同济医院院开发区区分院、奥奥林苑55个单位位组成。本本项目与与4号生生活区相相邻。（3）沌沌口经济济开发区区楼盘竞竞争将异异常激烈烈。近年来开开发区房房地产开开发逐升升温，目目前建成成及在建建的共有有10余余个项目目，由于于其自然然环境及及人文环环境优越越，绿化化率高，开开发区楼楼盘的价价格节节节攀升，与与19999年相相
11、比已经经上涨220%。去去年开发发区管委委会对开开发商进进入开发发区实行行适度调调控，因因此今年年开发区区内楼盘盘竞争将将会异常常激烈。C、同类类可比项项目分析析根据规模模、户型型、价格格、景观观、概念念、配套套等可比比性因素素，重点点调查了了武汉市市以下同同类楼盘盘进行比比较分析析。四季花城城发展商：武汉市市万科房房地产有有限公司司基地规模模：20000亩亩建筑面积积：100万M22容积率：小于11%卖点：万万科金牌牌物管、买买房附送送精致装装修配套：22万M22的假日日广场、欧欧风商业业街、动动感园林林景观、私私家银水水湖、110000米沿湖湖运动公公园、临临湖会所所情人港港、中英英文双语
12、语特色幼幼儿园尚隆地球球村位置：武武昌中山山路3553号（凤凤凰山）发展商：武昌城城市综合合开发集集团公司司基地规模模：1441亩建筑面积积：166.633万M22容积率：2.112%管理费：1元/M2实用率：90%绿化率：41.4%配套：110000平米的的和平广广场、11.2万万平米的的万国花花苑、3300米米长的景景观大道道、世界界文学走走廊、荷荷兰大风风车、世世界名人人群雕、东东西方诗诗歌碑林林、网球球场、羽羽毛球场场、游泳泳池、儿儿童乐园园、篮球球场、门门球场、健健身房及及运动器器材户型面积积：二房房二厅997.443 三房二二厅1339.551 四房二二厅1771.886最低价：2
13、1000元/M2 均价：24000元/M2综合述求求：国际际化人文文社区、“居”、“教”结合东林外庐庐位置：庙庙山两湖湖大道东东侧中南南财经政政法大学学对面发展商：冈部置置业（武武汉）有有限公司司基地规模模：2000亩建筑面积积：122万M22绿化率：48%配套：115亩生生态主题题绿化广广场、66亩分片片人工湖湖塘浅溪溪、儿童童游乐园园、临街街75000M22商铺主要户型型：平层层、错层层、跃式式面积：一一房二厅厅58.6M22 二二房二厅厅96.4M22 三三房二厅厅1244M2、1266M2 四四房二厅厅1477M2、1533.6MM2、1600M2、1755M2、2066M2 五五房二
14、厅厅2199M2、1888M2、1922M2、2466M2 六六房二厅厅2344M2、2600M2综合点评评：力求求营造一一种田园园诗画般般亲和自自然的居居住生活活空间亚安花园园哈佛苗苗苑位置：迎迎宾大道道（黄浦浦路旁）发展商：武汉市市亚安房房地产开开发有限限公司基地规模模：2445000M2建筑面积积：6550000M2容积率：2.55%绿化率：50.71%均价:225800元/MM2配套：步步行绿地地、亲子子乐园、露露天广场场、缤纷纷水景、中中央花园园、雕塑塑小品、儿儿童水世世界卖点：武武汉首座座校外素素质教育育实验社社区 分析：从从以上调调查表可可以看出出，（1） 大规模郊郊区住宅宅开发已已形成一一种趋势势。郊区区住宅一一般存在在市政配配套不全全、交通通不便等等不足，大大规模住住宅开发发可完善善自身社社区配套套，同时时这也需需要人口口达到一一定消费费数量，反反过来人人口到一一定数量量必然会会加速各各项配套套的完善善。（2） 郊区多采采用沿交交通轴线线组团式式开发的的方式。目目前郊区区交通基基础设施施还不够够完善，理理想的开开发位置置是处于于高速公公路附近近，而沌沌口开发发区开发发都是沿
