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1、Xx金融融大厦策策划方案案一、项目目概况基本情况况w 地理位位置：中中心城龙龙城大道道与四号号路交汇汇处，区区政府侧侧对面；w 用地面面积：884466.7mm2;w 建筑面面积：2298006.998 mm2; 其中中：地上上总建筑筑面积： 办公公楼：1183995.880 mm2;配套、会会所：银行：229900 m2;商场：447999.800 m2;地下总建建筑面积积：32202.86 m2;其中车库库21775.338 mm2,可停停65辆辆；设备备用房110277.488 m2;w 总停车车数：1134辆辆；w 总楼层层：233层；w 建筑总总高度：1133.900 m2;项目规划
2、划w 功能定定位：办办公，商商业，银银行。w 建筑风风格：以以明快、格格调高雅雅为建筑筑物主调调，现代代建筑形形象中又又体现出出精致的的古典细细部，显显现出大大厦端庄庄、华贵贵、生动动的形象象，充分分体现出出龙岗地地王的气气势；w 配套：会议中中心，商商务中心心，商务务会所，自自助餐厅厅。w 功能设设置：有有线电视视，智能能5A系统统；w 环境设设计：充充分考虑虑周围环环境，广广场绿化化设计与与城市相相溶合，大大厦前广广场与北北面、西西面城市市绿地相相互渗透透、溶合合，形成成整体的的绿化环环境； w 物业管管理：待待定。周边环境境东面：大大厦前广广场、龙龙城大道道；南面：龙龙城广场场大片绿绿化
3、广场场；西面：文文化体育育艺术中中心、龙龙城广场场、图书书馆；北面：区区府大院院、建设设大厦，商商贸中心心。二、市场场分析 写字字楼的销销售与其其所处区区位的经经济发展展状况及及走势密密不可分分，戚戚戚相关。 区位走势势龙岗区发发展规划划：按照照“大工业业、大农农业、大大流通、大大旅游”的布局局，充分分利用良良好的自自然环境境、独特特的地理理位置和和丰富的的土地资资源三大大优势，以以国际中中转大港港-盐盐田港为为依托，促促进经济济向规模模化、集集约化发发展，推推动社会会全面进进步。区位优势势龙岗区优优势：地理位置置：得天天独厚。东东临美丽丽的大亚亚湾、大大鹏湾；南接繁繁华的深深圳特区区和香港港
4、；西连连宝安区区，北靠靠惠州，东东莞两市市。交通：深深圳的重重要交通通枢纽，陆陆、海、空空运输条条件十分分便利； 工业：有良好好的工业业基础，完完美的基基础配套套设施，落落户龙岗岗的工业业企业有有60000余家家，龙岗岗大工业业将成为为深圳市市未来经经济发展展的重要要增长极极；农业：拥拥有深圳圳最多可可开发利利用的农农业用地地；流通：龙龙岗将成成为深圳圳这座经经济中心心城市的的区域性性物流中中心。中心城优优势：定位优势势：中心心城是龙龙岗建设设的重点点，将是是全区行行政、文文化、商商业的中中心，规规划面积积32平平方公里里，规划划人口225-300万人；中心城已已具有高高效率的的交通系系统、高
5、高质量的的城市环环境、高高水平的的城市形形象，将将来向高高层次的的产业结结构发展展，成为为现代化化国际大大都市的的卫星城城。投资3000亿元元，首期期开发88.155平方公公里的中中心城已已形成现现代化新新城区的的雏形；交通优势势：深圳圳的重要要交通枢枢纽，陆陆海空运运输条件件十分便便利；资源优势势：中心心城是新新建城镇镇，规划划完善，土土地资源源丰富，经经贸发展展起点高高、空间间大，发发展潜力力大。区位劣势势龙岗区劣劣势：w 低档次次加工与与劳动密密集型突突出，“三来一一补”占主体体地位，如如工业企企业66617家家中，“三来一一补”企业为为37440家，缺缺乏后劲劲力。w 支柱产产业不清清
6、晰；w 商业、教教育、科科研基础础薄弱；w 缺乏优优势企业业和名牌牌产品；w 未形成成金融、商商业主导导区域。 中心城劣劣势：w 区域成成熟度不不够，如如区位规规模、人人流、商商气、配配套等；w 市场未未繁殖发发育成熟熟；w 作为一一个重要要的卫星星城，整整体形象象宣传不不够，在在社会上上的知晓晓度、知知名度、美美誉度不不够；契机分析析优势与利利好：w 国家继继续实行行加大投投资刺激激内需的的政策，以以保证国国家经济济持续快快速发展展的势头头，从而而为房地地产市场场提供宽宽松的经经济环境境；w 趁深圳圳二次创创业之东东风，龙龙岗区这这实现产产业升级级目标，及及为确保保实现拟拟定的经经济增长长目
7、标，将将采取积积极的政政策和措措施，继继续加大大基础设设施的投投资力度度，为龙龙岗的发发展营造造良好的的内外环环境；w 龙岗为为实现下下一世纪纪的发展展目标：建成深深圳市的的后花园园，将加加大城市市的综合合治理，改改善投资资环境，增增强投资资者的信信心和热热情，有有效刺激激消费者者和吸引引外来投投资。中中心城作作为区府府所在地地，将是是今后发发展的重重中之重重，商业业机会得得天独厚厚。w 房地产产信贷政政策的逐逐步深化化，将刺刺激消费费和投资资需求。w 作为首首家专业业甲级写写字楼，在在龙岗无无一竟争争楼盘。w 中心城城办公气气氛好，居居住环境境佳，集集中了全全区主要要的行事事业单位位，投资资
8、潜力大大。 劣势和和不足：w 中心城城区位成成熟度不不够，如如表现在在区位建建设规模模、人流流、商气气、配套套等均明明显表现现不足；w 市场未未繁殖发发育成熟熟，短时时期内将将难以形形成较大大规模的的投资；w 作为一一座未来来的卫星星城，区区政府对对其整体体形象宣宣传乏力力，在社社会上远远未达到到应有的的知晓度度、知名名度、美美誉度；w“三来一一补”企业缺缺乏发展展后劲，对对购买写写字楼兴兴趣不大大；w 工期拖拖延过长长，重树树客户信信心要做做很多工工作；w 龙岗大大量企业业长期习习惯于在在廉价的的“农民房房”里办公公；w 写字楼楼市场长长期惨淡淡，许多多投资者者讳莫如如深；中中心城及及周边普
9、普通办公公楼空置置率较高高；w 金融危危机的消消极影响响犹在，经经济增长长减缓，投投资者谨谨慎；w 处于楼楼花状态态的写字字楼，预预售有一一定难度度和阻力力。总的来说说，大厦厦销售面面临的市市场挑战大大于机遇遇。三、营销销定位形象定位位面向二十十一世纪纪的高科科技甲级级智能化化写字楼楼；“龙岗地地王”，为中中心城经经济繁荣荣的见证证，确立立“第一写写字楼”的地位位。目标客户户市场定定位w 具专项项拨款、有有一定经经济独立立核算的的行事业业单位；w 龙岗中中小企业业；w 具备一一定实力力的大、中中、小公公司；w 特区、内内地欲进进驻龙岗岗开拓市市场的实实业公司司；w 有闲散散资金的的投资者者；营
10、销定位位w 进行准准确的市市场定位位塔楼：高楼层（115层以以上）：高级豪豪华写字字楼，空空间可自自由分隔隔（指较较合理状状态下），任任意发挥挥。但控控制在每每单位1150平平方米以以上。中楼层（99层以上上）：小小面积实实惠型写写字楼。形形式固定定分割成成块状，买买者可按按“块数”自由组组合购买买。面积积每块以以601550之间间为主。低楼层（99层以下下）：商商务公寓寓。分起起居室、卫卫生间，面面积略大大的设卧卧室。面面积以44060平平方米为为主。附楼：方式一：整体招招商。面面积达660000余平方方米，总总价款在在60000万元元以上。该该方式成成交可能能性极微微。方式二：分层招招商。
11、即即按整层层为单位位招商。方式三：“划小”招商。即即按现代代商场经经营理念念，楼层层经营项项目功能能细分。做做到“三统一一”：经营营、管理理、规划划统一；“三分开开”：所有有权、经经营权、管管理权分分开。根据目前前市场反反映，方方式三招招商成功功率最大大。w 合理的的价格定定位与市区作作参照：均价60000元元/平方方米左右右；每层升幅幅1%-2%；价格参考考各单位位的综合合质素，如如楼层、朝朝向、环环境、视视野、通通风、采采光等；营销诉求求 中心心城绝版版地置：所处区区位为未未来最具具发展前前景和增增值潜力力。w中心城的的（绝版版）商务务“核心”，新世世纪的超超级形象象“座标”（门面面）。w
12、 城市中中心区，见见证中心心城成就就；w 有限的的商业投投资，拓拓展无限限的商业业空间； 高规规划、高高起点：w 面临全全球信息息化和全全球经济济一体化化的挑战战，以221世纪纪为起点点，引进进最先进进的智能能化系统统，率先先实现55A级智智能化及及智能化化系统的的集成，为为下个世世纪作准准备。将5A（通通讯自动动化、办办公自动动化、楼楼宇自动动化、保保安自动动化、管管理自动动化）55个自动动化系统统高度集集成，创创造龙岗岗一流的的智能化化大厦。w 引导未未来的现现代商务务理念：每20平平米一条条资讯线线路，室室外广告告电视屏屏幕，产产品展示示空间，商商务会所所，多功功能会议议厅，自自助餐厅厅
13、。w 会议中中心：小型会议议室：客客户洽谈谈。中型会议议室：可可容纳330人，可可召开多多方电视视会议；大型会议议室：可可容纳1120-1150人人，可召召开国际际性研讨讨会或新新闻发布布会，具具备多种种语言同同声翻译译功能，设设有休息息室。w 商务中中心：提提供国际际电脑上上网、配配备高精精度彩色色打印机机、文件件装帧、打打字、复复印、传传真、私私人事务务翻译、中中英文文文字编辑辑、秘书书留言、接接待、特特快专递递、律师师咨询、工工商咨询询服务等等。w 商务配配套：健康会所所：健身身房、乒乒乓球室室、桌球球室、多多功能娱娱乐室、咖咖啡厅、西西餐厅、观观景台、业业主会客客沙龙茶茶座。w 展览中
14、中心：配配设尖端端科技之之信息网网络，充充足的通通讯设施施并附加加光缆网网络传送送，为业业主及周周边商界界人士提提供各类类科技、贸贸易、艺艺术等展展示的场场所。 “龙岗地地王”形象。w 君临占占地155万平方方米、华华南第一一大广场场龙城广广场，紧紧邻区府府及各大大机关：大视野野，大形形象，大大气魄，大大事业，大大发展，大大风范。w 大企业业，大形形象；小小企业，大大形象；小单位位，大配配套。w大视野，大大形象，大大事业。占占地155万平方方米的华华南第一一大（十十佳）广广场龙城广广场，全全景观尽尽收眼底底。w 展现成成功风采采，感受受时代气气息；w 拥抱志志联佳大大厦，笑笑傲二十十一世纪纪；
15、 汇集集巨大人人流，吸吸聚人气气财气；大环境佳佳：二十十一世纪纪卫星城城，城郊郊结合部部，最具具活力，商商机无限限。 小小环境好好：处入入中心城城的“瓶颈”和“要塞”地段，位位居新旧旧城区的的结合部部位，人人流、物物流畅旺旺。经济权威威专家称称：20005年年，居民民人口达达15万万人，商商圈人口口达500万，次次商圈人人口达3300万万，全面面发展经经济、商商贸、金金融阶段段，形成成区域性性的政治治、经济济、商业业、交通通中心雏雏形。220100年，居居民人口口达255万人，商商圈人口口达1000万，次次商圈人人口达5500万万，全面面发展经经济、商商贸、金金融阶段段，真正正形成区区域性的的政治、经经济、商商业、交交通中心心，构成成大流通通、大工工业、大大农业、大大旅游的的局面。 写字字楼“理性诉诉求”：进行行投资分分析，具具高回报报；w 与购置置商住、商
