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1、目录、前言 二、广州市房地产市场分析广州市住宅市场分析 海珠区住宅市场分析 区域竞争对手分析 三、项目的基本资料理解及优劣分析项目基本资料理解项目优劣势分析四、项目市场定位地理因素地域因素市场需求自身素质五、价格建议定价依据建议售价定价策略付款方式六、项目的整体规划及包装建议售楼部选址样板层的建立立体绿化先行部分户型间隔修改建议休闲活动中心装修标准免一定年期管理费住宅建筑设计建议小区内部环境建议七、其他建议保安设施建议小区智能化的建议使用“互联网”顶端盒上网物业管理公司建议八、销售计划安排及开售时间销售计划安排开售时间试销期销售建议九、媒体宣传策略总体宣传推广主要宣传媒体报纸广告为重点单张广告
2、为辅十、百富诚对本项目代理之运作模式成立项目专案组十一、结语 十二、附件 附件一：平面间隔修改建议（图）附件二：豪华装修材料及设备附件三：创意装修材料及设备附件四：东银广场独家销售代理合同、八 、亠 一、刖言日前，经与贵司的初步接触， 了解到一些有关本项目的基本现 状。敝司根据贵司提供的部分资料，结合敝司多年专业的房地产策划 代理经验，撰写成此份初步策划建议书，以期为贵项目之顺利发展提 供有效建议。同时，敝司亦衷心希望能与贵司建立进一步的合作关系， 并为贵 司新开发项目下一步推广的销售奠定坚实的基础， 最终以贵项目达到 最理想的销售为目标。1、广州市房地产市场分析广州市住宅市场分析 广州市商品
3、住宅供求关系分析1997年以来，市区预售商品住宅批出量波动幅度较大。1998 年，由于楼市成交保持上升趋势，集团购房明显增加使发展商信 心增加，发展商加快项目动工速度，使得当年的预售批出量比 97年增长43%，是近年罕见的增幅。到1999年之后，商品住宅 预售批出量逐渐放缓，99年比98年同期减小，而2000年比 99年减少, 2001年原八区批准预售量比2000年更是大幅减 少%其主要原因是从1999年初起广州市国土房管局按有关规定 对预售项目进行严格审批，使市场供应量明显减少。图1 ：各年批准预售量与登记成交量比较资料来源：广州市房地产信息中心在登记成交量方面，因受实施住房货币化分配，结束
4、实物分房政 策，集团购房大幅减少的影响， 1998 年登记成交量出现大幅增长， 之后转为持平或略有下降的趋势， 今年原八区的住宅成交比上年下降 4%。可以说，广州市新增的住宅成交主要来自番禺。而商品住宅成交 登记量占预售批出量之百分比呈上升态势， 在一定程度上反映出住宅 市场供大于求的状况得到初步缓解。广州市住宅市场价格走势 由于受供求关系的影响，广州市住宅物业的登记成交均价，自 1996 年以来，基本呈逐年降低趋势，其中高层住宅物业的成交均价 下降趋势最为明显，从 1996 年的 7,372 元 / 平方米降到 2001 年的 5,168 元/ 平方米，降幅达 %，这主要是受到售价稍低的小高
5、层住宅供 应量上升及市区高层售价下降的影响。而多层住宅物业的成交均价相对较为平稳，基本保持在 4000 元/ 平方米的幅度。而到 2001 年，原八区多层住宅因供应量少的缘故， 价格开始逐步上升，比上年上升 %。另外，今年首次把番禺、花都数据纳入统计范围，而此两区的住 宅价格与原八区的价格有较大差距，相应的把成交均价大幅拉低。图 2 ：广州市历年住宅成交均价对比单位：元 / 平方米资料来源：广州市房地产信息中心海珠区住宅市场分析 海珠商品住宅供求关系分析随着广州城市总体规划“北优、南拓、东进、西联”政策的确立，目前海珠区内连成的跨江桥梁已增至 12座，内环路的开通、地铁二 号线的动工以及三号线
6、的立项，令区内的交通状况得到较大的改善， 为区内房地产的蓬勃发展创造良好的商机。 住宅推售数量和成交面积 一直位于各区前列。2001年全区批准预售面积、成交面积分别为万 平方米和万平方米，均仅次于番禺居市属十区的第二位。批准预售面 积比上年微降%成交面积则上升%海珠区住宅市场供需两旺。海珠商品住宅价格走势分析2001年海珠区住宅成交均价情况海珠区2001年的高层住宅成交均价为4934元/平方米，比上年 下降%多层住宅成交均价3848元/平方米，比上年上升。从2001 年每月成交均价走势看，海珠区高层总体价格呈下降趋势，并主要在 4500-5000元/平方米之间波动；多层住宅价格起伏亦比较大，但
7、基 本围绕在3800元/平方米的附近上落。元/平方米550050004500400035003000123456789101112T高层7-多层月海珠区楼盘推售情况分析近10个月以来，海珠区每月推售楼盘数基本均在 35个以上，“十一”期间更高达60个同时大做广告推售。每月仅广日、羊晚两报广 告投放量就在1400万至2500万元，与天河并驾齐驱，成为广州楼市竞争最激烈的区域。注：以上资料以广州日报和羊城晚报统计得出海珠区楼市热点板块分析: 工业大道一江燕路一宝岗大道一带。该区域一直以来是海珠区楼市的供应大户，随着原有工厂 的陆续迁出，后续供应量仍然很大，如光大花园、富力万宝地 块等。热点楼盘有南
8、景园、宏宇广场、南北广场、保利花园、 光大花园、金碧花园等，价廉物美，大受买家欢迎。客村、赤岗一带。琶州会展中心的建设、滨江东路的开通、地铁三号线规划 以及海珠区府将搬迁至此等一系列利好消息把该区域的房地产 送上了快车道，合生的3大楼盘愉景南苑、逸景翠园和珠江帝景 相继推出市场，叠彩园、琴海居、丽水庭园、翠园、和平家园等 亦加入战团。该区域拥有大片的可开发用地，将是海珠区未来楼 市竞争的重点。表：海珠区每月广告投放量排行前五位楼盘情况时间第一位第二位第三位第四位第五位05/01中海名都140万海印南苑105万玫瑰园68万豪丰园63万嘉仕花园60万06/01中海名都197万南景园165万千禧花园
9、148万叠彩园122万光大花园115万07/01琴海居154万南景园148万愉景南苑133万嘉仕花园99万叠彩园97万08/01逸景翠园南北广场嘉仕花园保利花园南景园302万138万129万95万76万09/01珠江帝景225万中海名都188万嘉仕花园176万南北广场137万南景园125万10/01珠江帝景南景园丽水庭园宏宇广场保利花园218万117万102万95万87万11/01南景园196万南北广场147万中海名都126万逸景翠园123万翠园101万12/01宏宇广场顺意花园蓝色快线叠彩园南北广场160万151万121万92万83万01/02海岸俊园217万蓝色快线152万光大花园129万
10、叠彩园116万南景园93万02/02光大花园81万保利花园63万海岸俊园54万富景花园45万南景园44万区域竞争对手分析针对贵项目的区位、规模等多个因素，现选取兰亭颖园、万丰花 园、益丰花园、万寿雅苑、海印南苑、翡翠华轩、利和阁、富力千禧 花园作为可比性楼盘进行分析。区域竞争对手价格水平由分析可见，该区域楼盘的均价多集中在 4400 5300元/平方米之间，兰亭颖园最后一期单位售价升至近 6000元/平方米，主要是其园林绿化做得最出色，前期销售大受欢迎，价格相应作了大幅提升。楼盘名称益丰化园兰亭颖园万丰花园万寿雅苑海印南苑翡翠华轩利和阁富力千禧花园楼盘地址江南大道中99号前进路口前进路 54号
11、力寿路40号海联路海联路海联路东晓路实价47515750484447005167527156504622装修标准豪华豪华高级普通毛坯毛坯豪华普通区域竞争对手户型面积分布根据调查统计结果显示，该区域竞争楼盘在售户型主要以二房和 三房单位主，占比例在90%以上，另有部分四房以上大单位、复式及 一房一厅。其中二房一厅面积范围集中在 60-70平方米，二房二厅面 积集中在70-80和80-90平方米，三房二厅则集中在 90-110平方米。楼盘利和阁益丰花园兰亭颖园万丰花园万寿雅苑海印南苑翡翠华轩富力千禧花园比比比比比户型面积比例面积例面积比例面积例面积例面积例面积比例面积例一房48-4一厅9二房682
12、050-725一厅0二房81-8894068-888-93879-87060-84353-670-150二厅46040700三房107-106-4098-195-157111-30100-5776-16690-125二厅11010902051261200410四房154-10184-5以上222185区域现存供应量分析区域竞争对手中除富力.千禧花园外，其余各盘均已入住，现时主 要以销售尾货为主。剩余单位较多的有万寿雅苑、千禧花园、益丰花 园、利和阁、海印南苑等，统计情况如下表。未来后续供应量最庞大将会是富力.千禧花园和城建集团的江南 新苑。千禧花园一期的S4、S5栋已为现楼，随时可以发售；二期
13、的 6栋高层亦建至4层，供应压力大。城建集团位于新港西路的江南新 苑于早前动工，该盘占地超10万平方米，由2 3幢小高层及高层组成，其中5栋11层、5栋18层、6栋2 8层、1栋3 1层与6栋3 2层。项目正好处在中山大学与广东美术学院中间，区内原生植被郁郁葱葱，又是地铁二号线上盖物业，生态、人文与交通等条件均十 分优越，预计下半年开盘。另外，前期销售情况较差的金麟台（约 200套）、嘉宏阁（约120 套）不排除调整后重新入市。楼盘千禧花园翡翠华轩海印南苑利和阁万寿雅苑万丰花园兰亭颖园益丰花园占 地 （卅）38000251844万20896524万150413万总 建（mf）1530007943315万21412万15万5967115万在售单 位剩余1002
