《房地产估价理论与方法模拟》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价理论与方法模拟（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产估价理论与方法(二) 一、单项选择题(每题的备选答案中，只有1个最符合题意) 1下列不属于房地产区位因素的是( )。 A交通 B用途 C环境 D楼层 2某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。 A0.36 B1.22 C2.78 D3.25 3某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为
2、200元/m2，则该房地产的期房价格为( )元/m2。 A3300 B3324 C3335 D3573 4某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。 A9375 B115 C293.75 D315 5房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。 A同一估价原则、同一估价时点 B同一估价目的、同一估价方法 C同一估价
3、目的、同一估价时点 D同一估价原则、同一估价目的 6某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2。 A200 B300 C700 D1000 7某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。 A3000 B3277 C3295 D3599 8某宗地的面积为1000m2，
4、采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m2。 A2160 B2175 C2181 D2205 9某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产 2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为( )元/m2。 A2700.8 B2800.1 C2800
5、.8 D2817.7 10某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。 A2139 B2146 C2651 D2659 11下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。 A某标准厂房 B某酒厂厂房 C某待出让土地 D某写字楼 12某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成
6、本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。 A1840 B2840 C2966 D3000 13某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。 A400 B628 C656 D700 14某企业拥有一办公楼，建成于1996年1
7、月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。 A45 B50 C52 D55 15下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。 A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 16运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发
8、房地产开发经营期的起点应是( )。 A待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B待开发房地产建设发包日期 C取得待开发房地产的日期 D房地产开发完成并投入使用的日期 17在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。 A过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C房地产市场在过去无明显的季节变动 D政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 18在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。 A平均增减量法 B平均发展速度法 C移动平均
9、法 D指数修匀法 19某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。 A23.4 B28.6 C33.4 D46.8 20一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )米。 A22 B28 C38 D50 21某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房
10、地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为( )。 A3% B3.5% C7% D4% 22随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。 A单独深度价格修正率 B累计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D加权深度价格修正率 23下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。 A房地产投机 B物价变动 C财政收支状况 D居民收入水平 24确定估价对象及其范围和内容时，应根据( )，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A估价原则 B估价目的 C估价方法 D估价程序 25某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5
11、月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。 A15 B16 C17 D30 26房地产使用权目前主要是( )。 A土地占有权 B土地收益权 C土地所有权 D土地使用权 27某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。 A50% B65% C60% D154% 28按房地产的( )来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。 A收益性 B用途 C市场性 D地段 29房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。 A权益和区位 B
12、权益 C实物和权益 D区位 30某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为( )m2。 A1200 B120 C3333 D333.3 31人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。 A空间直线距离 B交通路线距离 C交通时间距离 D至市中心距离 32房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值量大 C流动性大和价值量大 D不可移动和用途多样 33某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。 A33.3 B12 C2
13、0 D60% 34( )是随着时间的推移而减少的； A原始价值 B账面价值 C市场价值 D投资价值 35房地产估价中的价值，一般是指( )。 A使用价值 B交换价值 C投资价值 D账面价值 二、多项选择题(每题的备选答案中，有2个或2个以上符合题意。) 1下列属于土地使用管制的事项有( )。 A建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地 B取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 C某宗土地使用中，要求容积率为2.0 D甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 E某宗土地只能用于商业房地产开发 2公开市场价值是指下列( )交易条件下最可能实现的价格。 A卖方和买方掌握必要的市场信息 B卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加
