《某地产项目可行性研究报告(doc 40页)eqil》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某地产项目可行性研究报告(doc 40页)eqil（52页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、宗地xxx湖项目目可行性性研究报报告目录1.0 研研究结论论.1 1.1宗地地基本情情况.111.22地价范范围. .1 11.3 地块投投资价值值 .12.0 研研究方法法.2 22.1 剩余法法求地价价 .222.22 运用用建设设项目投投资经济济评价方方法与参参数进进行宗地地的财务务评价 .222.33 研究究依据 .33.00 宗地地最佳利利用方式式构思 .433.1 宗地总总体规划划方案设设计 .44 3.22 最佳佳开发建建设方案案设计.544.0 宗地地地价测算算 .64.1 地地价之外外的成本本测算 .644.2 销销售收入入测算.74.3地地价成本本测算 .775.00 项目
2、目财务评评价 .7 55.1 项目盈盈利能力力分析.7 5.1.11 税金金计算 .8 5.1.22 损益益表 .8 5.1.33 宗地地现金流流量表与与动态盈盈利分析析.885.22项项目不确确定性分分析.100 5.22.1 项目盈盈亏平衡衡分析.100 5.22.2 敏感性性分析.100 5.22.3 概率分分析.1116.0项目综综合经济济评价与与建议.122 6.11 项目目综合经经济评价价.112 6.2有关关说明及及建议 112 附表表、附图图附表一一 宗地地地价测测算表 .14附附图一 项目概概率分析析图.1661.0 研究究结论11.1 宗地基基本情况况宗地编编号为BB303
3、3-00041，地地块位于于香蜜湖湖，土地地用途为为住宅用用地;土土地面积积为9335444平方米米，建筑筑容积率率1.4；可可建设总总建筑面面积为11310000平平方米,其中：住宅11276650平平方米（高高层住宅宅85，低层层住宅占占15，但最最终比例例按报建建实施方方案确定定）；幼幼儿园330000平方米米，垃圾圾站500平方米米，社区区管理中中心3000平方方米；土土地使用用年期770年，自自20003年88月255日起到到20773年88月244日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日内一次付清地价款。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担
4、；依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担50%。1.2 地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在7493187416万元人民币之间，其中市场正常价位点应在80913万元，扣除土地转让契税3，则得竞标报价范围应在7274984870万元人民币之间，市场正常竞标价位点在78557万元人民币。对应市场价位点80913万元，则得相应楼面地价为6339元/平方米.1.3 地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表11所示。综上，当地价在7493180913万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在8091387416万元人民币之间时，即进入投
5、资风险区；超过87416万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。表11 宗地投资财务效果指标项目 地价为74931万元 地价为80913万元 地价为87416万元 投资利润率（） 25 20 15 税后利润（万元） 24050 20042 15684 内部收益率（IRR）（%） 20.08 16.24 12.48 财务净现值（FNPV）（万元） 20760 15221 9199.87 投资回收期（静态）（年） 2.95 3.0 3.12 投资回收期（动态）（年） 3.1 3.2 3.4 2.0 研究方法2.1 剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：地价= 房地产建成价格（
6、建筑费专业费租售费用税费）利润该方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润求地价2.2 运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。 全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项
7、目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。 自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。 在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（Pt）、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。
8、由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。2.3 研究依据Ø 香蜜湖B303-0041宗地规划指Ø 标Ø Ø 国务院发展研究中心数据库Ø 广东省房地产统计年鉴Ø 广东省房地产开发各类管理费用标Ø 准Ø 中国人民银行存、贷款利率Ø 广东统计年鉴Ø 搜房网相关数据Ø 中国人民银行121号文件Ø 广州市建安工程定预、决算定额3.0 宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段、且建筑容积率1.4，可以确定，该地块要想获得最大收
9、益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。3.1 宗地总体规划方案设计 总基底面积 935442220580 m2，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表31和表32。高层住宅总建筑面积 1276500.85108,503 m2住宅规划为120180 m2/户，平均每套面积为150 m2左右,规划户数720户。计划规划为1214栋11层住宅（其中首层架空绿化），住宅总基底面积计11050 m2 。别墅总建筑面积 1275600.1519,148 m2别墅规划为250350 m2/栋，平均每栋面积为300 m2，占地面积计120 m2，规划总栋数
10、为64栋。总计占地面积为 64 120=7680 m2 公建配套幼儿园3000 m2，按两层考虑，其占地计1500 m2，社区管理中心 300 m2，垃圾站50 m2，均按一层考虑，占地计350 m2。停车位基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户一个车位（不含别墅用户车位），建议车库集中设置，规划720个车位，每个车位按35平方米考虑，车库规划面积位为 7203525200 m2 。 园林、绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于65，可考虑将高层建筑的首层架空绿化。则 绿地面积为 935440.65m260803 m2道路规划占地面积为935440.1514031 m2表31 用地平衡表 项目 用地面积（m2 ） 所占比重(%) 人均面积（m2 /人） 备注 规划总用地 93544 34.09 一、居住用地 18730 20 高层住宅用地 11050 11.81 首层架空绿化
