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1、无锡物业管理市场调研报告为了配合无锡万达广场的前期物业管理工作，无锡商管公司采用了实地考查、同业讨论、政府主管部门走访等调研方法，重点就无锡市物业管理市场现状、物业管理从业人员薪酬以及物业管理服务费标准进行了市场调查。一、无锡物业管理市场现状无锡市物业管理起步于二十世纪九十年代初，在市房管行政部门的努力下，近几年来发展较快。目前全市物业服务企业近400家，其中国家一级资质企业2家，二级资质企业18家。服务于八百多个小区（大厦），服务面积达5700多万平方米，占全市住宅总面积的65%以上，全行业从业人员4万余人。2002年，上海陆家嘴物业管理有限公司进驻了无锡市新世纪花园，当时此举对本地物业服务
2、企业造成了相当大的冲击，由此无锡市的物业管理市场进入了本地企业与外来企业共分“一杯羹”的纷争格局。通过多年的探索实践，目前无锡全市物业管理也逐渐向社会化、专业化、多元化、市场化发展，管理水平不断提高，服务内涵趋向丰富，本地一些被认知度较高的本地企业也正在逐步形成。根据去年的调查报告显示，无锡市近几年新建小区物业管理覆盖率及收缴率达到90%以上，其余项目一般物业费收缴率在70%左右，部分老住宅区物业费收缴率甚至低于30% 。由于收缴率较低，因此目前情况下无锡市能达到较佳赢利水平的物业公司仅占10左右，约有超过50%的物业服务企业存在亏损情况，形势不容乐观。由于业主缺乏对物业管理方面的专业知识，对
3、市场行情不了解，导致物管企业服务定价、物业管理、物业收费时争议颇多，为此，江苏省建设厅出台了住宅物业管理服务标准，该标准的制定将物业管理服务费按照标准不同共细化为7个等级。2006年4月，无锡市根据该标准结合本地情况及时编制下发了无锡市普通住宅物业管理服务简明标准。 例：项目内容基本标准清洁管理电梯及电梯厅保洁每日清扫1次电梯轿厢共用卫生间保洁每日清洁1次道路保洁每日清扫1次绿化带保洁每月清扫1次垃圾桶、果皮箱每日清运1次房屋、共用设施、设备维护与管理服务时限报修1小时内到位给水设施饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次排水设施发现堵塞及时疏通园林绿化养护与管理草坪每年修剪二次安全防范人员组织有门卫
4、值班，并佩戴标志一级服务（指导价0.1元/月，不含电梯使用费）七级服务标准（指导价1.3元/月，不含电梯使用费）项目内容基本标准清洁管理共用楼道保洁每日打扫、拖洗1次各楼层通道和楼梯台阶，水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，大理石地面每3个月打蜡1次、每半年抛光1次，每日清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头，每日擦拭1次公共设施，每周擦拭1次楼梯道墙面及共用门窗玻璃电梯及电梯厅保洁保持电梯轿厢清洁，每日更换1次地毯，白天循环对电梯厅进行清洁，每半月对电梯门壁上光1次共用卫生间保洁专人清洁打扫消杀停车场、共用车库或车棚保洁每日清扫1次车库的纸屑和垃圾，每周擦洗1次门窗等公共设施，每月清扫1
5、次地下室管线，每月进行2次地下室消杀工作绿化带、道路保洁每日清扫3遍，3小时内目视无垃圾，每月清洁2次灯具标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑每周擦拭1次休闲、娱乐、健身设施保洁每日清洁1次门卫、岗亭、监控探头保洁门卫、岗亭每日清洁4次，室内外墙面每月清洁3次，监控探头每月擦拭1次垃圾桶、果皮箱每日清运2次，每日擦拭1次，每周清洗1次垃圾收集与处理每日定时上门收集生活垃圾2次卫生消杀灭鼠、灭蚊等每月至少进行1次，夏季半月消杀1次房屋、共用设施、设备维护与管理服务时限报修15分钟内到位，6小时内修复，特殊情况另行约定油漆粉饰对木件设施每3年油饰1次，对钢铁设施、设备2年油
6、饰1次，楼梯间、公用走廊的室内墙面每2年应粉刷1次建筑物外立面每3年清洗1次给水设施饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次、水质化验1次，每1个月清洗1次泵房；每季对水泵机组清洁保养1次，每2个月对共用给水管道进行1次全面检查维修排水设施每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次园林绿化养护与管理草坪、树木、花坛成活率在98以上，无明显缺株，每年修剪4次人工湖、喷水池人工湖每日打捞清洁1次，喷水池每日打捞清洁1次、每半月清洗1次假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每月清洁检查1次，每2年粉刷1次安全防范人员组织专职安全护卫人员，佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，佩戴规
7、范，仪容仪表规范整齐，可以进行简单英语会话，服务热情周到门卫各出入口24小时有值班立岗看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值守，出入记录认真全面，实施交通指挥与交通疏导等工作，老弱病残进门有专人护送，配备护送专用车巡逻24小时不间断巡逻上述2表分别为无锡市普通住宅物业管理服务简明标准的一级、七级服务项目、要求及价格，该标准共分为7级，由一级服务(指导价0.1元/月)四大项10小项服务内容至七级服务(指导价1.3元/月)的四大项22小项服务内容，涵盖了各种不同类型住宅区服务项目的要求，同时根据不同的服务内容、频次明码标价。二、无锡市房地产市场物业管理情况调查深入调查无锡市物业管理市
8、场具体情况，将调研对象主要集中在崇安区、无锡新区、滨湖区、锡山区、惠山区具有一定代表性的物业及企业。分别收集一定的样本做参照，并保证样本的适宜性、有效性、充分性。采取的调研方式主要为现场调研和资料查询。从调查结果我们发现无锡本地物业发展较缓慢，在无锡知名度、业主认可度较高的物业管理企业大部分为外来企业。(1) 社会分包水平无锡市清洁绿化分包水平有限，将清洁和绿化外包给专业公司的比率不高。承担清洁分包业务的专业清洁公司，一般采取的结算方式是按人头付费，12001800元/人月左右。但多数品牌企业仍选择自管，主要原因在于分包公司专业水平有限、质量控制手段缺乏，较难达到品牌物业的品质要求。(2) 物
9、业管理人力资源无锡目前物业管理人力资源略显匮乏。主要原因有：行业大面积亏损的状况对人才缺乏吸引力；物业管理作为服务性行为，工作单调、琐碎而压力较大，从业人员普遍感觉没有成就感；物业管理行业工资水平较低；长三角地区可选择区域较多。种种原因使得无锡市物业管理人才大面积缺乏，同时由于长三角整体地区基层操作人员的紧缺，导致物业管理行业基层操作人员也不断出现缺口。(3) 无锡物业管理企业薪酬水平针对无锡市物业管理企业薪酬水平状况，我们通过走访部分物业管理企业，对无锡市物业管理企业薪酬水平有了基本认识和了解。目前无锡市新楼盘采取自建自管的较多，薪酬水平根据楼盘以及管理公司的实力略有高低。但总体来讲物业管理
10、行业的整体收入水平不低。无锡市的最低工资标准为850元/月。由于物业管理中高层管理人力资源偏紧，薪酬标准亦有一定程度的上扬。在行业内，工资水平的分布特点是：老楼盘、本地小企业工资低，品牌企业、开发商下属企业工资高；管理写字楼等高端物业的工资高，管理住宅小区的工资低。目前由于政府法律法规的限制，因此无锡市大部分物业管理企业为员工缴纳了五险一金。大多数企业为安保人员提供食宿。这使得物业管理成本又进一步上升。女保安在无锡市物业管理行业运用的较为普遍，部分楼盘售楼处门岗，样板房门岗、售楼处大厅的安管员均使用女保安，这也是物业管理的一个特点。一般女保安待遇会比男保安略高一些。表1 无锡市部分物业管理企业
11、薪酬调查职位调查的物业管理企业无锡银城物业栖霞物业上海陆家嘴物业金科物业金佳物业企业资质二级一级一级一级一级规模总经理15万以上不详12万以上18万以上不详副总经理部门经理3000-5000300060003000以上财务人员管理处主任40003200-45003000-60004500以上3000以上片区主管片区副主管普通管理员20003000180025001500-250012002500专业工程师维修工保安队长2500保安员1500（12小时）1700(12小时)1500元（12小时）1700(12小时)1300(12小时)保洁领班保洁员1000120090012001000社会保险有
12、有有有有奖金发放情况年底奖金年底奖金有半年奖，全年奖，还有分项奖，如总经理奖半年奖，全年奖，分项奖不详表2 无锡市部分物业管理服务费标准区域项目名称类型介绍配套设施收费标准元/月停车位均价/元惠山中富美林湖高层别墅商铺联排别墅建筑面积:30万平方米位于:前桥镇锡陆路绿化率35%共:1980套会所健身房全部:1.4元车位价格:10万元住宅:4200-5300惠山水岸花城二期小高层高层底商建筑面积:60万平方米位于:前桥大街绿化率42%共:2400多套幼儿园中央公园多层:1.0元高层:1.3元车位价格:250元/月10万/个住宅:4000-4200崇安金科观天下高层位于:上马墩路绿化率52%容积率
13、:3共:2200套会所健身场所高层:2.0元车位价格:12万/个住宅:7500-9000崇安King紫金城小高层高层商铺底商位于:人民东路绿化率48%容积率:2.05共:1655套会所幼儿园健身场所小高层高层均:2.0元车位价格:300元/月912万/个住宅:7300-14500商铺:1万-2.5万新区长江国际三期小高层高层底商商铺位于:长江北路与前进路交汇处绿化率40%容积率:2.4共:700多套会所健身房小高层:1.2元高层:1.5元底商:1.3元商铺:2.0元车位价格:9万/个住宅:6200新区国信世家小高层高层花园洋房位于:春华路与金城路交汇处绿化率:37%会所幼儿园健身场所社区中心小高层:1.3元高层:1.3元洋房:1.6元车位价格:7万-10万/个住宅:8300-8500新区东鼎国际小高层高层商铺位于:锡士路与泰山路交汇处绿化率38%健身场所小高层:1.3元高层:1.3元未定住宅:5250新区万科东郡多层公寓高层商铺连排别墅位于:长江北路与前进路交汇处绿化率38%容积率:2.4共:1600多套会所幼儿园健身场所社区中心公寓:1.6元高层:2.0元别墅:1.6元
