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1、浅议破产管理人看待履行租赁合同的解除权浙江中圣律师事务所何俊【摘要】公司破产法赋予了破产管理人看待履行合同的特别解除权。但实务中管理人对破产申请受理潮流未履行届满的房屋租赁合同行使解除权时，往往因承租人利益受损且难以得到补偿而受到承租人的对抗，致使债务人财产的管理和破产财产的变价程序不能顺利进行。本文针对此类问题,就破产管理人看待行房屋租赁合同行使解除权的合法性进行分析总结、对管理人合法行使解除权的程序问题进行讨论，并对管理人作出解除租赁合同中的价值权衡进行简朴解析，最后对合同解除后承租人利益弥补的问题和管理人的应对思路作了简朴探讨。【核心字】公司破产；租赁合同;管理人；合同解除权；损害补偿;
2、破产债权某县某公司以公司明显丧失偿债能力,不能清偿到期债务为由向人民法院申请破产，人民法院予以裁定受理并依法为其指定了管理人。管理人在接管债务人财产的过程中，发现其中有大量房屋对外出租，租赁期限截至破产受理裁定之日尚有半年至数年不等。管理人为以便破产财产管理及有利破产财产变价,向各承租人提出解除租赁合同，但部分承租人以租金已缴足及租赁物新经承租人装修等理由回绝腾空或提出高额补偿规定,致使管理人与承租人之间关系紧张，破产财产管理变价工作陷入停滞状态。前述案例中的问题,在较多公司破产案里管理人于接管债务人财产的过程中都会遇到。因债务人在申请破产之前,往往由于陷入经营困境而一方面生产规模缩小甚至生产
3、停止、一方面大量房屋空置,因此将空余房屋出租获得租金便成为公司在申请破产前常用的一种自救手段。而中华人民共和国公司破产法（如下简称破产法)赋予管理人在公司破产案中特殊的合同解除权，管理人在面对这种状况时也倾向于解除租赁合同以便于管理租赁房屋以及保持和提高租赁房屋的变价价值,但实务中承租人常因其利益受损而与管理人解除行为对抗,反而不利于破产程序的顺利进行和债权人的整体利益。因此需要就破产管理人看待履行房屋租赁合同行使解除权的合法性、合法性进行某些探讨。一、管理人就租赁合同行使解除权的法律根据合同解除权是合同当事人依合同商定或法律规定而享有的解除合同的权利。中华人民共和国合同法(如下简称合同法）第
4、九十三条规定：“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以商定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的,当事人可以解除合同：(一）因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表达或者以自己的行为表白不履行重要债务;(三）当事人一方迟延履行重要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行重要债务或者有其她违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其她情形。”合同法上述规定即分别为商定合同解除权、法定合同解除权。破产管理人对于破产公司作为当事人的合同的解除权,应属于合同法第九十四条第一款第(五
5、）项所列情形，即由破产法第十八条规定的情形：“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并告知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未告知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。”仅从该条规定来看,管理人可以解除的合同只需满足两项条件:其一，合同是在破产申请受理前成立；其二，合同双方即债务人和对方当事人均未履行完毕。因此单就法律规定而言,管理人就租赁合同行使解除权只需根据两点:其一，租赁合同是在债务人的破产申请被人民法院受理之前成立；其二，租赁合同双方均未履行完毕。其中对于第一点，
6、对于在破产申请受理之后才接管债务人财产的管理人,有解除需要的租赁合同无疑都是在破产申请受理之前由债务人与承租人签订并成立的。而对于第二点,常有承租人以租金已足额缴纳、承租人已履行合同义务为由提出异议,但租赁合同具有继续性的重要特点，交纳租金只是承租人的重要合同义务而非所有合同义务,承租人尚有保管租赁物、返还租赁物等重要义务以及告知的附随义务等等，因此在租期届满承租人返还租赁物之前，承租人始终处在履行租赁合同的过程中;同样债务人将租赁物的占有、使用权利让与承租人，也是处在履行租赁合同的过程中。因此根据破产法第十八条的规定,管理人有权继续履行或单方解除成立于破产申请受理之前、租期尚未届满的租赁合同
7、有其法律根据。二、管理人就租赁合同行使解除权的程序问题虽然管理人根据破产法有权继续履行或单方解除租赁合同,但该解除权的行使必须是合法的、符合法律程序规定的。合同法对于当事人行使合同解除权的一般规定,是把“告知”作为解除合同的法定程序：合同法第九十六条第一款规定:“当事人一方根据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当告知对方。合同自告知达到对方时解除”。因此“告知”是行使解除权的合同当事人在解除合同步的必经程序和法定义务。此外根据合同法第九十六条第二款的规定，如果在法律、行政法规另有规定必须通过批准、登记手续才干解除合同的,则当事人除了要告知对方以外，还要按照法律或行政法规的
8、规定办理批准、登记手续才干产生解除合同的效力。破产法相对于合同法，其中对合同的有关规定属于特别的规定。因此破产法第十八条在赋予管理人特别的合同解除权的同步,也为管理人设定了程序上的特别便利:管理人既可以以“告知”对方当事人的积极方式解除合同，也可以以破产申请受理后两个月“不告知”对方当事人或收到对方催告之日起三十日内“不答复”的悲观方式解除合同。因此管理人在就租赁合同行使解除权的过程中,并不受到合同法的告知义务的约束，程序上的规定相对较低。但是民商法律中的“告知”，并非仅指明示方式的书面告知，亦可以涉及以实际行为作出的默示表达。自破产申请受理之日起的两个月内或收到对方当事人催告之日起三十日内,
9、即便管理人未明示告知或答复继续履行合同，但却有诸如接受对方当事人新缴纳租金的情形，则根据最高人民法院有关贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行)第六十六条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的规定,对方未用语言或文字明确表达意见，但其行为表白已接受的，可以认定为默示”的规定，属于管理人决定继续履行租赁合同而放弃解除权的情形。此外在公司破产实务中,租赁合同的对方当事人即租赁债务人房屋用于生产经营等用途的承租人相对于专业性较高的管理人，对于破产法等法律法规中合用于破产案件的特别规定的理解限度明显是较低的。承租人也许基于“买卖不破租赁”等老式、普遍的法律观念，简朴地觉得即便是租赁物因破产
10、财产变价处置而由第三人买受的状况下,租赁合同亦可继续履行。因此在破产申请受理甚至管理人接管债务人财产之后，部分承租人都不会意识到租赁合同有解除的也许性。承租人对法律也许的认知缺陷虽不阻碍管理人依法行使合同解除权，但会带来承租人因合同解除所受损害更加扩大、承租人回绝履行腾空退还租赁物义务等不良后果,形成对债权人整体利益的不利益、导致对破产程序和管理人自身工作的阻碍。综上所述,笔者觉得虽然破产法第十八条的规定对于行使解除权的程序规定相对宽松,但出于合法性和程序效率、实际利益等方面的考量,管理人在拟定要对租赁合同行使解除权的状况下应尽量选择积极的解除方式,即在法定的两个月时限内积极以明示方式告知对方
11、当事人、明确地作出解除合同的意思表达为妥。三、管理人解除租赁合同的价值权衡破产法第十八条实际规定的是管理人看待履行合同的选择权,解除权只是选择之一,管理人也可以选择继续履行合同。如联合国国际贸易法委员会编著破产法立法指南所述，管理人在面看待履行合同步作出选择的目的系“使破产财产的价值达到最大化和减少负债,以及在重整的状况下，使债务人可以尽量不中断地继续生存和营业下去”,则为实现目的将选择“运用那些有助于和有助于提高破产财产的价值的合同(涉及有助于继续使用可由第三方拥有的核心财产的合同),而回绝那些导致承当的合同或持续履约成本超过可从合同获得的收益的合同。”因此管理人对于接管的债务人待履行合同，
12、必须就合同是“有利和有助”还是“导致承当或成本超过收益”作出价值权衡，以对的地作出继续履行或终结合同的决定。根据破产法第四十二条、第四十三条的规定,因管理人祈求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务属于共益债务,对方当事人有随时从破产财产中得到清偿的优先地位。而根据破产法第五十三条，如管理人选择解除合同的,对方当事人只能以因合同解除所产生的损害补偿祈求权申报债权,且该债权一般属于无优先受偿权的一般债权。管理人所需要权衡的即是上述两种状况下形成的债务以及附随债务而得到利益的整体利弊。从破产法第十八条第一款规定的告知或答复时限、第二款后段规定的管理人继续履行合同的提供担保义务，以及破产法
13、第六十九条第一款第(七）项规定的管理人继续履行合同的报告义务等破产法中的有关内容中也可以看出,破产法为管理人解除待履行合同设立较为便利的操作程序，而对管理人选择继续履行合同则设立了某些程序上和实体上的也许障碍。因此笔者觉得,破产法立法上亦是偏向于鼓励管理人解除待履行合同、使债务人财产得以集中管理、保持财产总价值的稳定。换言之破产法并不鼓励管理人冒着共益债务扩大的风险继续履行合同以追求履行合同也许得到的利益,而是只规定管理人保守地维持既有的利益即可。结合国内法律施行的客观现实和破产案件实务,应当结识到在市场经济法律秩序并不完善的大背景下，民商法律中追求的公平、诚信等价值并未充足实现。商事主体在签
14、订合同的过程中，优势一方处在自身利益的考量总是会引导合同的权利义务商定趋向有利自身一方,致使合同的内容和合同的履行均存在一定的不公平。特别在破产案件中，破产公司在申请破产之前,为自我挽救往往会积极放弃自身部分利益、甚至盲目地牺牲长远利益去争取与她人签订合同。具体到房屋租赁合同,实务中常用有陷入破产危机的公司为获得周转资金而不惜以较低的租金、较长的租赁期限将厂房出租的情形。这样的状况下,如管理人选择继续履行合同一方面租金收益低于正常水平;另一方面当租赁物作为破产财产参与变价处置时,其上租赁合同的存在属于权利瑕疵势必影响到变价，也许导致短期内甚至始终无人乐意买受的状况，或导致价格偏低的变价成果。显
15、然管理人将偏向于回绝继续履行即行使解除权。四、承租人的利益弥补问题和管理人应对思路实务中不可回避的一种问题是租赁合同的对方当事人即承租人的利益弥补问题。老式民商法律中向来注重对租赁者特别是不动产租赁者权利的保护,除确立前述普遍为人熟知的“买卖不破租赁”规则之外,一般还予以租赁者同等条件下优先购买租赁物等特殊权利。究其缘由,盖因维持不动产的租赁使用权利的稳定，关系到租赁者生产、生活的稳定,可波及其诸多方面的权利、利益。在公司破产案中，承租人租用债务人的房屋时,并不一定知悉债务人也许申请破产,如前所述也不一定知悉债务人破产后租赁合同可被解除的风险。承租人租赁房屋,一般均有用于经营获得利益的预期或者
16、用于居住获得生活上的便利。承租人因合同解除所产生的损害，一般有直接损失和间接损失或可得利益损失;承租人虽然可就损害补偿祈求权向管理人申报债权,但实务中其债权一般只属于无优先受偿权利的一般债权，而一般债权的受偿比例在破产清算案中普遍较低甚至也许为零。因此在管理人单方解除租赁合同的状况下，转化为债权人的承租人的利益在现行破产法律制度下是明显得不到足够补偿的。从公司破产这一现象的主线分析，承租人的损失的来源实际和其她债权人并无二致,均是作为债务人的破产公司丧失了偿债(履约)的能力；承租人受到的损害与其她债权人无法受偿的债权本质上都是因债务人破产而受到的损失。因此就破产法规范公司破产程序、公平清理债权债务的立法目的而言,将承租人获得损害补偿的权利列入破产债权是公平合理的。但承租人的损失也有其特殊性：其一，如果管理人选择继续履行租赁合同,承租人损失不会浮现;其二，承租人对所租
