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1、临沂市银雀山公园项目市场调查报告浩华不动产机构策划部 2007年9月目录前言一 城市概况与城市规划1、城市概况2、城市规划二 临沂市宏观经济状况分析1、临沂市GDP2、固定资产投资3、房地产投资4、居民人居收入水平及消费支出三 临沂市房地产市场分析1、临沂市房地产市场发展概况2、临沂市房地产住宅市场供需状况3、临沂市商品房住宅区域分布分析4、临沂市房地产土地供应情况四 临沂市住宅供应市场分析1、板块划分2、各板块供应量分析3、板块对比4、个案分析5、临沂市住宅供应市场总结6、临沂市房地产市场预测五 区域需求市场分析1、区域需求市场调查概况2、区域需求市场调查分析 六 项目分析 1、项目概况 2
2、、项目区域市场分析 3、项目SWOT分析 4、项目总评七 项目定位1、发展战略定位2、开发理念定位3、目标客户群定位4、产品定位5、整体规划及开发周期定位6、价格定位八 项目投资收益分析结束语前言本次银雀山项目市场调查主要分为前期介入、后期规模市调两部分，参与人员8名，共用时8天（规模市调6天）。工作区域主要集中在项目所在的兰山老城区西南部、中部。工作内容为市政信息收集、目标消费者市场调查、房地产供应市场调查、区域背景资料收集。工作方式主要为入户调查、入市调查、重点客户访谈、电话采访、网上资料收集等。市政信息收集重点通过走访规划局、房管局、国土资源局、统计局等部门获取。目标消费者调查问卷则在水
3、田路、通达路、金源路、临西九路围合区域展开，共计调查问卷320份，其中有效问卷286份。供应市场楼盘调查以水田路、通达路、金源路、临西九路围合区域为中心向四周扩散，兰山区南部、滨河大道、南祊区均有涉及。目标消费者调查问卷覆盖区域为：琅琊王路（临西七路）、王庄路（临西六路）、工业大道、开阳路沿线商铺及居民区，包括苗庄小区、中兴厂宿舍、监狱宿舍、国棉八厂宿舍、鲁南制药厂宿舍等；蒙山大道、解放路、水田路沿线的五金机电、钢材、卫浴、板材、灯具、数码电子产品、小家电、鞋帽箱包、洗化用品、小商品批发市场；兴隆路、开源路、商城路、通达路、红旗路、银雀山路、启阳路、金雀山路、平安路、金坛路、金源路沿街商铺及事
4、业单位。供应市场楼盘调查共计25个，覆盖范围为：项目周边可供参考楼盘，沂城花园、朗润馨园、台北新城、荣华园、美多花园、天花园、豪情花园、冠蒙时代花园、宝德花园、同心花园、兰山小区，经济适用房及旧村改造项目；兰山区南部项目锦绣蓝山、盛世华庭、凌云花园、阳光高地；滨河大道项目外滩明珠、滨和国际、清水湾花园、东方花苑、观河苑；南祊区齐鲁园；罗庄区怡景天鹅湖一 城市概况与城市规划1、城市概况地理位置临沂市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照,西接枣庄、 济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。地跨东经117度24秒119度11秒，北纬34度22秒36度22秒，南北最大长距 228公里，东西最大宽度161
5、公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的地级市。交通运输临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。人口规模临沂市是一个多民族聚居区，共有1022.7万人。其中临沂市驻地兰山区城区人口约60万。临沂中
6、心城区流动人口占多数。根据临沂市统计局对兰山城区流动人口调查显示，进入临沂城区的流动人口总量约为40万人。流动人口量约占城区人口的70%。其中从市区南向出入的流动人口分别是8.7万人、8.8万人，市区东向出入的人口是6.8万人、6.9万人，北向出入的人口是5.9万人、6.1万人，西向出入的人口是5.4万人、5.5万人。出入城区的流动人口以本市及省内为主，除客车和少量货车及轿车外，多数为本市周边县的流动人口本市周边县的流动人口。大量的流动人口为当地经济社会发展起到了积极作用：一是促进了城区繁荣，二是流动人口带动了消费，促进批发零售贸易餐饮业比较发展，增加了就业机会。三是流动人口有相当部分会定居在
7、城区，形成有效的住房需求，对临沂市房地产业有重要的带动作用。2、城市规划城市性质鲁东南地区的区域性商贸中心城市；具有滨水特色的历史文化名城；以机械、品加工为主的工贸城市。城市总体布局城市用地发展方向为：沿河发展，北上东进。布局采用多中心组团式布局结构。城市空间布局结构：“一河五区”多城区组团式的空间建设模式。一河即沂河，五片即兰山、罗庄、河东、南坊和东南经济技术开发区。 城市功能分区兰山片：是城市的经济中心和商贸物流中心、历史文化中心。罗庄片：是城市的重要工业基地，以能源、建材、化工、纺织工业和高新技术产业为主体。河东片：是城市的航空港和大型物业集散中心，以仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地
8、为主体，重点发展民营企业。南坊片：是城市未来的行政中心、文化娱乐中心、体育中心、大型生活居住区和科研、疗养基地。东南片：对外贸易加工基地，以省级经济开发区为主体，建成为日照港、连云港和青岛港服务的主要出口货物加工集散地。 人口规模根据临沂市城市规划，到2010年城市人口为145万，其中常住人口118万，暂住人口为27万。远期（2020年）：城市人口为200万左右，其中常住人口170万，暂住人口为30万。二 城市宏观经济发展状况分析宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场的总体背景，是房地产业发展的基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。因此，要真正把握一个城市或地区的房地产市场前景，不能脱离
9、对宏观经济形势的正确认识。1、临沂市生产总值（GDP）2006年临沂市实现生产总值1404.86亿元，增长16.3%，其中，第一产业增加值178.65亿元，增长3%；第二产业增加值730.83亿元，增长18.5%；第三产业增加值495.38亿元，增长18.3%。三次产业增加值比例为12.7：52：35.3，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点。2007年上半年临沂市实现生产总值781.25亿元，增长15.9，其中，第一产业增加值72.26亿元，增长4.1；第二产业增加值419.22亿元，增长16.4；第三产业增加值289.77亿元，增长18。第三产业增加值所占比重同比提高1.9个百分点。认识
10、：通过2006年全年及2007上半年临沂市国民生产总值统计可以看出，临沂市经济保持快速发展，社会财富迅速增加，为房地产业的健康发展提供良好的经济基础。从三种产业增加值所占的比重看，第二产业所占比例超过50%，处于主导地位，第三产业所占比重持续增长，2007年上半年所占比重增长1.9个百分点。第二、第三产业作为生产总值的构成主体，为临沂市经济稳固、持续快速发展准备良好的条件。2、固定资产投资2006年全年规模以上固定资产投资完成530.2亿元，同比增长18.3%，其中，第一产业投资7.3亿元；第二产业投资350.2亿元，其中工业项目投资266.4亿元；第三产业投资172.7亿元。投资规模5000
11、万元以上项目460个，完成投资288.8亿元；过亿元项目210个，完成投资202.5亿元。2007年上半年规模以上固定资产投资完成308亿元，增长24.8。其中，第一产业投资6亿元，增长36.3；第二产业投资209.9亿元，增长35.7；第三产业投资92.1亿元，增长12.7。认识：固定资产投资快速增长，形成了一个稳定增长的内需，产生了一大批新生的生产能力。投资结构趋向合理，第二产业投资为主体，第三产业投资为有利补充，形成良好的经济增长基础。 3、房地产投资2006年临沂市房地产投资完成50亿元，增长37.5%，其中商品房建设投资34.5亿元，增长69.7%。全年商品房施工面积517.1万平方
12、米，增长58.2%；竣工面积178.7万平方米，增长44.5%；销售面积186.7万平方米，增长69.9%；商品房销售额31.6亿元，增长62.6%。2007年上半年房地产投资完成21.1亿元，其中，商品房建设投资完成13.6亿元，增长32.4%。房屋施工面积479.1万平方米，商品房销售面积96.5万平方米。 认识：固定资产投资的迅速发展带动了房地产投资的增长，尤其2006年房地产投资占固定投资的约10%，2007年上半年约占7%。随着固定资产投资带来的稳定经济发展，房地产行业在一定时间内仍会保持一定速度的增长。4、居民收入水平及消费水平2006年城乡居民收入水平提高。城镇居民人均可支配收入
13、10772元，增长18%；城镇居民人均消费性支出6877元，增长19.9%。城市居民人均可支配收入12355元，增长14.1%;城市居民人均消费性支出8795元，增长17.2%。农民人均纯收入4083元，增长13.4%；农民人均生活消费性支出2456元，增长12.6%。2006年城乡居民住房使用面积分别为23.8和28.4平方米。2007年上半年，全市城镇居民人均可支配收入5930元，增长12.8。其中，工资性收入4789.3元，增长13.2%；经营性收入501.9元，增长12.7%。城镇居民人均生活消费性支出4115.5元，增长18%。农民人均现金收入2573元，增长17.1。其中，来自第一
14、产业收入1145元，增长13.1%。农民生活消费性支出1158.6元，增长16.3%。认识：从上述资料可以看出2006年以来临沂市城镇居民人均可支配收入、人均消费支出一直保持着较高的增长，平均年增长率均达到约18，这也与宏观经济的增长轨迹相匹配，综合其增长率，结合其GDP增长速度，我行预计未来几年内其人均可支配收入将保持或超过这一平均增长率。临沂市城镇居民可支配收入水平及消费性支出的增长，将会直接影响城镇居民对商品房的消费能力，对临沂市房地产业发展产生直接促动作用。临沂市城市宏观经济发展状况总结：从总体上来说，临沂市经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性地区经济的发展，还是第一、二、三产
15、业的协调发展。针对本项目而言，将存在以下一系列的有利影响： 临沂市经济保持增长，且增幅稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产市场交易。 临沂市固定投资结构趋于合理，并稳步增长，产生持续生产力，为房地产业发展准备后劲。 临沂市城市居民可支配收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场进行消费是一个有利的因素。三 临沂市房地产市场分析1、城市住宅发展概况 （资料来源：统计局、房管局） 随着临沂市经济的迅猛发展，城市建设的加快，外来人口的增多，临沂市房地产进入快速发展期从临沂市主要年份住宅建设情况可以看到，自05年以来发展最为显著，全市住宅投资额为582221万，施工面积为6297753平米，无论是住宅市场投资额度还是施工面积都比2004年翻了一番，06年增长幅度在30%以上。从房地产企业、企事业单位的投资额度及施工面积所占的比例来看，临沂市企事业单位建房所占比例较大。2004年房地产投资额度、施工面积分别占全市房地产投资额度、施工面积的48.2%，48.41% ，2005年所占比例分别为60.85%、56.26%。自200
