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1、第一章 市场环境分析第一节 宏观环境一、城市概况1、南昌印象：江西省省会，全省政治、经济、科技、文化中心，全国35个特大城市之一。地处江西省中部偏北地区，赣江、抚河下游，鄱阳湖滨。王勃滕王阁序概括其地势为“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”。南昌国土面积为7402平方公里，其中市区面积617平方公里，共辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区五区。建成区面积65平方公里，总人口450多万人。2、交通网络：京九线中段最大的中心城市和综合型交通枢纽，区位优势非常突出。105、316、320等三条国道交汇于此，浙赣线与京九线在南昌形成钢铁十字架，使南昌成为中国铁路的重要枢纽。公路交通里程达2847
2、.33公里，汽车站27个，货运配载市场3个，立式码头25个，泊位67个，港口年吞吐能力在800万吨。民航可直达北京、上海、广州、深圳、香港、福州、厦门、西安、昆明、珠海、海口等个城市，全年起降.万架次。道路运输面向全国各地，水路运输通达长江沿岸，远洋运输通达日韩等国及港台地区。二、区域经济环境1、经济概况：2001年至2005年全市的年均增长速度达到149，2005年更是保持良好的经济增长势头，首次突破1000亿大关。最近几年来GDP增长幅度一直位居中部六省前列。2、三大产业产值： 2004年至2006年上半年南昌市三大产业值同时稳步增长，增长势头令人欣喜；同时三者之间的比例也是随着变化，第三
3、产业的比例逐年增加，将会成为南昌市未来发展的主力支撑点。 第二节 政府的规划1、 中心城区总体规划 ：2、 远期规划：2003年11月6日，南昌市规划委员会审议通过了南昌市2003年2020年城市总体规划。规划提出，到2020年，南昌城市实际居住人口将达到350万，城市建设用地从2002年的165平方公里扩大到350平方公里；集中形成“一江两岸、一核五区、沿着赣江、两头延伸、多点多组团推进”（含一个中心城，五个外围城市组团）的格局部署。3、 从区域分布来看，南昌市发展呈南-西北走向的弧形发展趋势，赣江北岸的昌北成为南昌扩张的方向。南昌市委、市政府、市人大、市政协几套班子迁至昌北红谷滩后，红谷滩
4、成为南昌市的新中心，大体上2005年红谷滩就投入近60亿人民币。为把南昌的框架做好，南昌市委市政府正在筹划环南昌的高速公路，使大昌北形成一个150平方公里的新城区。规划分析：首先，由于赣江的穿市而过，老城区的扩张无疑首当其冲，向正北，是赣江两大分支，是一条绝路，而昌北-红谷滩其区位优势（指大交通）明显，上北京，下广东、东到上海、福建和浙江都很方便。其次，朝向东南的几大园区阻止了城区向东南推进的可能，而昌北不存在着这方面的限制。但从长远来看，为了更好的做好城市的协调发展和功能布局，未来几年南昌的发展中心将是整个红谷滩片区的建设，这必将带动整个南昌的发展已是大势所趋。而且红谷滩片区将是未来南昌的C
5、BD中心打造成华东商务副中心：“红谷滩板块目前的优势在于规划超前，中央商务区的建设更是整座城市规划设计的制高点。”按照“立足南昌、服务全省、辐射周边”的原则，红谷滩CBD将成为承东启西、沟通南北的大型商务区。红谷滩板块：红谷滩已经形成以城市行政资源为核心的新兴中心区，住宅类地产大举进驻。大型的商务地产项目也接踵而至，预计今年还将启动一些商业地产项目如厦门联发集团、泰耐克集团等高档写字楼，这将使红谷滩初具CBD中心区的雏形。到时将进驻的商业态基本上要围绕银行、风险投资、基金、证券、金融租赁以及保险等形成关联度很高的“产业链”。红谷滩做为南昌城市新组团的相继崛起，不仅孕育了巨大的商机，也引领着新的
6、投资领域和市场的资本流向，从这个意义上说，城市新组团的诞生也考验着投资者的魄力和敏锐的眼光。第三节 微观环境1、 房地产状况 社会固定资产投资：04年05年06年上半年社会总投资额350亿元520亿元213.6亿元房地产投资额85.18亿元110.12亿元33.52亿元所占比例24%21%15.7% 近年房地产投资在2005年达到一个高峰，在2006年有所趋缓，受多种因素的影响，投资商多处于观望状态，致使供应量较往年有所减少，在供需方面对项目的推出有利。 南昌市区商品房价格走势：商品房的均价从2001年1560元，到2006年的3669元，呈明显的上升趋势，上升的幅度较为平缓，没有大的间隔跳跃
7、，有助于行业的稳步发展。预计接下来的5年至十年之内，南昌市的商品房价格还将呈缓慢上升的趋势。2、 商业房地产市场现状 项目地处红谷滩中心区和凤凰洲的交界处，八一大桥边上，经济圈已经初具规模，交通便捷。到目前为止，上海绿地、上海西部、北京金融街、大连万达、法国泰耐克集团等国内外知名企业的106个项目已成功落户红谷滩新区。而不久前，法国欧尚超市、英国百安居建材连锁超市、家乐福超市、香港铜锣湾百货等世界500强企业、跨国公司、国内知名企业投资的项目也正式签约。众多大型项目的陆续投资运行，翻升了红谷滩的人气指数，也使红谷滩商业项目的竞争提早上演了。以下是红谷滩已建的、在建的和规划中的地产项目的详细市场
8、调查资料：项 目江信国际花园滨 江 豪 园南昌世界贸易中心（目前土地被政府收回）概 况占地面积200亩，建筑面积25万平方米800米长的商业街，2万余平米的商业规模占地面积130亩，建筑面积24万平方米，17000余平米的商业中心。其中商业大街面积14500平方米，下沉式风情广场面积2500平方米总占地24公顷，其中一期规划有11.8公顷，总建筑面积30余万平方米。双塔型的世贸写字楼，建筑面积12.7万平方米，会展中心商业面积14万平方米。商业业态规划主要为商场、超市、专卖店、茶座、西餐厅其中（1-2层为商业中心，3层作为类似写字楼的工作室）。开发商建议商业街经营种类如下：时尚精品：时装、鞋包
9、、体育运动用品、电讯、数码产品家居用品：超市、家用精品、床上用品、精品家具文化用品：书店、音像用品、书吧医院保健：药房、美容、美发、纤体瘦身餐饮服务：咖啡厅、西餐厅、酒吧、面包房综合服务：干洗店、花店、冲印店商务办公：写字楼、培训中心、营业大厅、展厅娱乐健身：网吧、健身会所 绿茵宾馆、绿茵音乐厨房、金沙湾鲍翅村、超市、房地产交易市场（红谷滩办事处），西餐咖啡、干洗、美容、药房、家政服务、网吧、餐饮等会展中心商业面积第一、二层为世贸商铺（2.96万平米），三四层为国际会展中心，五六层为休闲及餐饮。主要集合了银行超市、保险超市、证券超市、办证超市、旅游超市、票务超市、售楼超市、电信超市、电影超市等
10、。销售均价1楼：13000元/平方米；2楼5500元/平方米；3楼5000元/平方米1楼：13000元/平方米；2楼7000元/平方米。租金1楼：50元/平米；2楼：30元/平米均价18000元/平米。其中起价6380元/平米，高价28000元/平米评 价开发商炒作的是红谷滩CBD黄金龙头街铺概念，重在显示商业的区域优势。鉴于目前红谷滩整体市场环境未能有效拉动商业店铺的出售。商铺推出时首层定价在1.3万左右，仅相当于市中心的三分之一。红谷滩作为南昌市政府重点打造的新城中心，行政规划力度具有较强的吸附力，区域升值很大。所以，这样一个低价位，高升值空间的商业版块仍然吸引了投资者进行投资创业。作为红
11、谷滩第一个开发并入住的项目，推广中面临的就是红谷新区人气不足的问题。开发商宣传气势则更多的着重打造CLD生活区，2005年工程全部竣工，销售价格尚可，但入住率始终未能得到有效突破，致使商业招商和经营中遇到些许阻力。毗邻南昌市政府，作为南昌市标志性建筑，期待值很高，社会各界给予其高度的关注。在该项目还未正式启动时就已经吸引了很多投资者前往认购，尽管售价（高价）更是在红谷滩版块中历史性地达到近3万/平米。但从目前来看，工程进展很慢，2003年初动工，后来处于停工阶段，建设进展至今未有很大突破。项 目赣江新天地泰耐克（南昌）国际金融大厦汇 龙 铭 都概 况占地面积142314平方米，总建筑面积995
12、53平方米。其中主力餐饮面积36897平米，娱乐休闲面积11061平米，酒吧街面积6576平米，特色美食街面积7536平米。占地面积24085平方米，总建筑面积为205596平方米。五星级酒店61033平方米，金融中心与写字楼26374平方米，精装修酒店公寓32732平方米，商业3万平米左右。该项目一期住宅已经全部竣工，目前二期“西雅图国际会馆”项目正准备启动。商业业态规划餐饮、酒店、娱乐、酒吧、美食、休闲等6种业态。具体包括时尚特色、大众餐饮、名店、宾馆休闲、酒吧娱乐、美食街六大组团构建崭新的体验式商业空间。目前进驻的主要有：四星级香港怡和假日酒店、芭蕉叶泰国餐厅、香港阳光康体会所、内蒙古草
13、原小肥羊、台湾葡田咖啡、北京知名品牌会员制私人会所目前有引进世界500强企业进驻。两大主力店分别为法国欧尚超市和英国的百安居建筑超市。其中欧尚超市面积为1.2万平米大型超市，百安居建筑连锁超市面积在2万平米左右。该项目预计2008年投入使用。目前有引进世界500强法国“家乐福”超市，预计建筑面积将达到18000平米以上。销售均价目前只租不卖，租金均价15元/平方米目前价格未知目前销售价格未知评 价南昌大桥下的大型临江商业项目，与赣江、摩天轮、赣江市民公园、国际展览中心等旅游休闲功能相匹配，能有效地吸纳人气，具有很大的集合效应。泰耐克（南昌）国际金融大厦，是一座集现代化商业、金融中心、商务会展、
14、五星级宾馆、写字楼、酒店式公寓为一体的综合型、国际化商业中心。体量大，业态分布全，可以值得期待。该项目同样地处红谷滩CBD商业区，虽然其一期住宅项目不是很理想，但二期“西雅图会馆”的建成极有可能成为红谷中心区的一道亮点。项 目水连天商业街博 泰 江 滨丰 和 都 会概 况项目位置即在赣江边红谷滩中心的秋水广场上，取名为“水连天商业街”，背后紧临南昌市人民政府、人大会堂，广场上有音乐、有喷泉，是南昌最美的景点之一，商业街总面积约4512平米。总占地面积33000平方米，总建筑面积200000平方。 2栋33层的高层住宅，一栋豪华纯酒店式公寓及地下一层地上五层的大型商场。占地18674平方米, 建
15、筑面积55000平方米。其中 19000平方米星级商务产权酒店, 1400平方米街区休闲商业旺铺, 8000平方米智能化创业板写字楼, 6200平方米浪漫酒店式公寓商业业态规划商业定位主要集中在以上几个方面：具有知名度的连锁休闲餐饮（国际、国内）；异国风味美食、主题音乐酒吧；休闲茶坊、咖啡简餐、书吧、果汁吧。目前即将入驻的商家有：邑堂茶坊、（美国）麦当劳玩具、（法国）可利饼、（新加坡）DIX冰品、（意大利）十二星座咖啡等时尚精品购物步行街、风情休闲商业街、体验式大型商场、餐饮娱乐中心等沿街商铺，主要还是以休闲娱乐为主，满足日常生活需要业态居多销售均价只租不售，租金在150元/平米/月左右15000元/平米目前写字楼价格4200元/平米评 价位于秋水广场边上，是旅游休闲的好去处，该地晚上人流
