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1、文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！ 一、影响房地产价格的因素1、 自身因素自身因素就是那些反应房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等。就地理位置而言，越靠近市中心房价就越高；越到郊区房价就越低。这就是为什么大部分学校都位于郊区的原因。2、 环境因素影响房地产的环境因素是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。主要包括大气环境、声觉环境、水质环境、视觉环境以及卫生环境。3、 人口因素房地产的价格与人口数量的关系非常密切。人口数量增加时，对房地产册需求会增加，房地产价格会上升，所以，在人口越密集的地方，房地产价格越贵。近几年
2、来，中国沿海地区经济发展迅速，城市化建设不断加强，毕业大学生大量涌向沿海城市就业、周边地区剩余劳动力的转移、外来经商人员等因素都使沿海地区人口不断增加，人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大。除对需求总量的影响外，不同层次的消费者对房地产的要求也不相同，除了带动住房的需求外，中心商业区、几个专业性市场周边区域商用房的需求也在不断增加，而且部分外地精英人士的迁入，会带来大量资金，增加市场有效需求。4、 收入水平因素 收入是影响消费行为的最重要的因素。随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加，而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构，随着收入水平的提高，一方面人们对于居住标准的要求
3、会不断提升，住宅会向面积更大、结构更合理、配套服务更全面的趋势发展；另一方面，部分原来没有购买力的需求通过收入的增加，转化为有效需求。因此，可支配收入应该与房地产价格呈显著正相关性。同时随着可支配收入的增加，会增加人们的投资需求。房地一种特殊的商品，既具有供人居住、商用的消费功能，也具有投资价值。因此，收入的增加应该导致房地产需求增加，房价上升。其投资性决定了房地产价格水平的变化，更多地受制于利率、经济政策、心理预期等投资决策影响因素的变化。5、 消费者对未来价格的预期消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。房地产的需求者对未来的预期将直接影响对房地产的需求，同时对房地产
4、价格的影响也具有举足轻重的作用，是房地产业健康发展的重要因素。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，投资性房地产就会增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少，这样就进一步刺激了房价的上涨。在价格下跌时，人们预期价格还要下跌，市场上投资性房地产的需求就会减少，更多的投资型购买者就会持币观望，持有人纷纷抛售房产，造成恐慌性价格下跌，这时无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。一般来说，消费者个体对房地产未来的预期各不相同，而且可能因为从众心理而趋向一致，造成未来需求的提前透支2。但从长期来看，消费者的预期是趋于理性的，偏离市场规律的预期迟早是要回归的。2007
5、年及前几年正是在大环境氛围的影响下，人们预期以后房地产价格还要上涨，因此大量的消费者自觉或不自觉地加入到了购房的行列中，一定程度上推动了房价的上涨。二、如何有效地调控房地产的价格通过对以上房地产价格影响因素的深入分析和研究，可以找出房地产价格持续上升的原因所在，作为国民经济的重要产业,其发展程度反映了一个国家或地区的经济及人民生活水平状况。尽管我国房地产市场化的进程很短,但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大需求下,房地产经济得到了快速发展,房地产价格一度上涨也很快。住房是人们基本的生活需求,房价也自然是一般购房者最关注的问题。由于房地产经济在国民经济发展中所起到的作用越来越大,而且与居民的
6、切身利益有着密切的联系,所以房价的影响因素以及政府应采取的政策也受到了普遍的关注,政府、开发商与中介机构、金融机构、购房者都不同程度的影响了房价。政府和房地产企业应采取积极的措施以保证房地产市场的稳步发展。 目前社会对房地产开发商持否定态度,我国经济过热来源于固定资产投资过大,而房地产投资又占固定资本投资的绝大多数比例,有的城市甚至达到了50%以上,这不仅大量占用了不得土地而且抬高了房价。少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度,发布不实价格信息,恶意哄抬房价;有的开发商囤积土地、囤积房源,人为造成市场紧张,诱发房价短期内非正常上涨,有的开发商对楼盘推迟开盘或者开盘不报价,严重误导了广大居民
7、的市场预期,造成了部分消费者的恐慌心理。在房价快速上涨的同时,大量居民盲目跟进,加剧了房地产市场的供需矛盾,刺激了房价的进一步抬升。 平衡市场供求建立专门的房地产土地管理组负责房地产开发用地以及公共住房制度的落实管理工作,这样避免了地方政府的将稀缺的土地资源作为经营城市的手段盲目圈地设立开发区的“导航”;在适当放大土地量的前提下对开发商的开发行为进行限制,如房屋面积、楼盘高度、开发规模、开发层次(包括高档、中低档房屋的比例)等以增加房屋总量的供给;改革户籍等制度,使住房不承载过多的其他利益,如买房落户、上学等强制性购房,减少非必须需求,适当控制城市化率降低因城市化进程带来的需求激增现象。增加经
8、济实用房的供给数量,在增加经济实用技术房的过程中要界定供给对象,制定经济实用房的标准及建造的长中短期规划。 健全二级市场和租赁市场房地产二级市场是一级市场的延续和有效补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场的联动,进一步搞活房地产市场,也能够促进住宅资源的合理使用,满足不同层次居民的购房需求。另外,住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分,流动人口的大量存在,决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范,租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求,这无疑增加了房地产一级市场的需求。 宏观的调控金融政策政府应该以中央银行以及所属的国有四大商业银行
9、为主。充分体现金融的宏观调控职能,及时调整房地产金融政策;充分发挥信贷政策的作用,灵活调整房地产利率水平;整顿住房金融秩序,规范住房金融业务;限制对开发商的贷款,强化对土地储备贷款的管理;防范房地产金融市场风险,推动房地产金融产品的创新,拓宽房地产开发的融资渠道,分散金融业的单一风险承受,建立房地产融资的风险分担机制。加强房地产市场的行政管理与服务工作 尤其是要改进和加强房地产市场信息统计工作规范各类房屋中介机构,并为各类房地产市场中介机构的壮大提供良好的市场环境。目前房地产市场一个突出的现象就是信息不透明,若政府主管部门能定期真实地发布房地产市场信息,将有利于购房者和开发商对市场的甄别。除此
10、之外,还有部分专家学者认为还需加强房地产市场运行的预警预报工作;在大力发展房地产市场时必须兼顾市场的效率与公平问题;因而进一步完善我国的住房保障制度;以及调整房地产市场交易税收;加强物业立法,保障消费者合法权益等政策举措。 合理引导购房者购房向广大居民宣扬正确的住房消费观。由于政府住房信贷政策的误导,银行的超低利率及银行资金易获得性,使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣,大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场,导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过国外发展几百年的市场。据统计,我国城镇72%的居民已拥有自己的住房,而发达的市场经济国家个人住房拥有率,法国与德国仅30%40%,美国仅68%。在
11、现阶段下,广大购房者应该理性、经济的看待购房问题,不要赋予房子太多的象征意义,真正无负担的购房者要考虑买房是投资还是居住,适当的选择购房时机,不盲目抢购,影响房价虚高,最终损害自己的利益由于房地产业和其他行业的高度关联性,中央政府希望房地产能够发挥其拉动作用,从而保持经济的增长速度。而在另一方面,中央政府不仅要单独承受房地产业过快增长所带来的金融风险、国土资源浪费的成本,也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性成本。而房价下跌,不仅会影响刚刚培育起来的住宅产业发展,从而影响整个国民经济的持续稳定; 而且对社会稳定也没有好处,因此,稳定房价是政府政策的主旨,稳定的房价就是稳定房价上涨幅度,而不是房价的下落。 /
