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1、2008上半年郑州市房地产市场分析报告主办：王牌地产研究院【政策导读】1.1 郑州市城市总体规划（20082020）环境影响评价报告显示：2020年郑州建成区是现在的1.9倍，规划4大工业园区提升核心竞争力17日，郑州市城市规划局在官方网站上，对郑州市城市总体规划（20082020）环境影响评价报告予以公示。在总体规划获得国务院批准之前，环境影响评价是必须开展的一项工作。此次，郑州市城市规划局委托河南省城市规划设计研究院有限公司进行了总体规划的环境影响评价。环评报告显示，规划部门对总体规划部分细节做了更改：将郑州市2020年规划建成区面积由450平方公里增加到542平方公里；还规划了4大工业园
2、区，以提升郑州经济核心竞争力。【目标】傲立中部的现代化大都市郑州市根据经济、社会发展目标和资源环境特点，功能定位已经基本确定：2020年以前，将郑州建设成为名副其实的区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市；建成先进制造业和高新技术产业基地、现代服务业中心、现代农业示范区；成为国内外知名的、富有中原城市特色和历史文化传统的、适宜创业发展和生活居住的、有较强经济竞争力的现代化大都市。到了2020年，郑州市民将变得更有钱。郑州的经济发展目标是，到2020年，全市国内生产总值（GDP）达到6600亿元以上。到2010年，城镇居民人均可支配收入1.8万元以上，农民人均纯收入8000元以上；到2020年
3、，城镇居民人均可支配收入3.4万元，农民人均纯收入1.9万元。【面积】建成区面积“胖”1倍此前，郑州市公布的暂定中长期规划中，2020年建成区面积定为450平方公里。但这一数据有所变动，新近修改的总体规划表明，到2020年，郑州市建成区面积将达542平方公里，约是目前282平方公里的1.9倍。根据规划，郑州市城市规划区范围：市区，面积为989.6平方公里。规划建设用地范围：为市区行政辖区的中原、金水、二七、管城、惠济五区的城区范围，面积为542平方公里。规划区的增长边界为：东至京港澳高速公路，西至环城高速公路，北至黄河湿地保护区，南至南水北调中线工程和白寨路以北，共计542平方公里。规划人口规
4、模和先前的版本一样，2020年，建成区人口为500万人，人均规划建设用地90平方米左右。【交通】新建快速公交专用道256.5公里6条地铁线在2020年之前将全部建成，成为市民出行的主要交通工具，而快速公共汽车系统（BRT）将成为补充。乘坐地铁将非常方便，最大原因在于路网的密集。按照规划，6条地铁线全长202.53公里，共设置了22个轨道间换乘车站。快速公共汽车也是不错的选择，BRT有专门的车道能大大提高公汽的行车速度。郑州市区规划快速公共汽车走廊长为171.5公里。此外，郑州市区与上街荥阳组团、郑汴中牟组团和航空港组团之间规划有4条BRT，全长85公里。公交车将不再拥挤，根据最新的规划，郑州市
5、区常规公交车辆的配车指标为每万人2022标台，每500人就拥有一辆公交车，届时郑州市区的公交车数量将达1万辆。规划表明，政府将加强交通管理，科学调控机动车量的存量和流量，保持道路建设和机动车增长的协调发展。注重维护公交、自行车和步行等交通方式的“路权”。【城市群】中原城市群成1小时经济圈中原城市群的发展以郑州为中心，解决城市之间的交通问题是首要任务。早在2005年，中原城市群城际轨道交通构想已经提上了日程。城际轨道交通修建完成后，中原城市群将形成以郑州为中心的1小时经济圈。郑州新近修订的规划表明，中原城市群城际轨道以郑州为中心，洛阳郑州开封和新乡郑州许昌漯河之间的城际轨道为十字架核心区，新乡焦
6、作济源洛阳、洛阳平顶山漯河为半环形，形成一个大十字形的轨道网。郑州规划有8座车站可以上车，从而以最快速度加入到城际轨道交通圈中。【环卫】公厕数量将达1667座城市如厕难，已经成为城市居民的一块心病，不过，这一难题有望逐步缓解。郑州市新版总体规划表明，到2020年，郑州市建成区公共厕所的保有量将达到1667座。随着人口的不断增多，郑州中心城区垃圾日转运量将达6500吨，规划期末，郑州将设置小型转运站一三0座，并兴建一处日处理能力3000吨的垃圾处理厂。【产业】4大工业园区提升竞争力郑州的发展仍是依托工业园区，构建核心竞争力。目前，郑州已规划大力发展4大工业园区。其中，郑东创新工业园区将发展成为以
7、信息产业、创意产业、科技研发和软件园为特色的产业园区；杭州路都市工业园区以思念和三全食品产业为依托，建设以食品工业为先导的现代制造业基地；东风西路创意工业园区，以老工业基地改造为契机，积极整治西北部东风西路三角地区，依托西流湖良好的生态景观，建设现代创意工业园区；南阳路都市工业园区，在南阳路现有工厂的基础上，逐步更新改造现代都市工业园区。【金融】将郑州建成区域金融中心经济发展离不开完善的金融体系支撑，本版郑州市总体规划中，将金融业发展放在了重要位置。根据规划，郑州市金融设施规划，将形成区域、城市和社区三级金融设施体系。其中，郑东区域服务中心是金融服务体系的核心，将建设成为区域金融中心。区域金融
8、中心的建设正积极争取国家的支持，初步的设想是，组建区域性银行，吸引外资银行、国外保险公司来郑州，建立分行和代理处，建设证券交易中心。1.2 郑州房管局不再“垄断”二手房评估 如今，市民到郑州市房管局进行二手住房交易时，如果对该局出具的评估价有异议，还可以选择其他家评估机构来报价。这是记者昨日从郑州市房管局了解到的。 19日上午，在郑州市房管局二手房交易大厅，记者看到大厅内悬挂着家具有资质的评估机构及其联系方式。据有关工作人员介绍，二手房交易时，买卖双方把房子进行过户，要先通过评估机构（评估师）对交易的房子进行价值评估，缴纳一定税收后才能进行交易。这样做是为了防止财政税收流失。过去，二手住房交易
9、评估都是由郑州市房管局进行，并根据估价缴纳相关百分比的税费，本意是为了避免买卖双方通过评估公司，故意少缴税。但许多市民认为正规评估机构出具的评估结果应该被认可，评估师对二手房的评估属于市场行为，至于是否漏税逃税，应该由财政或税务部门把关。从去年月日起，郑州市率先放开了商业房、房改房的二手交易评估，可以选有资质的评估机构进行评估，并据此有效交易。现在，二手住房交易时，市民如果对房管局出具的评估价有异议，也可以到有资质的评估机构进行评估。需要提醒的是，房管局评估是免费的，而评估机构要按评估总房价的千分之五收费。 【财经信息】2.1 郑州市发布至月份国民经济运行数据至月份，郑州消费品市场活跃，城市消
10、费品零售总额为亿元，同比增长。昨日出炉的郑州市国民经济运行数据表明，郑州市农民人均现金收入元，同比增长也在两成以上，农村居民生活水平进一步提高。消费：城市高于农村个百分点数据显示，前个月，郑州消费品市场活跃，社会消费品零售总额完成亿元，同比增长。其中，城市消费品零售总额为亿元，同比增长；县及县级以下零售总额为亿元，同比增长。城市高于农村个百分点。分行业看，批发零售贸易业完成零售额亿元，同比增长；住宿餐饮业完成零售额亿元，同比增长；其他行业完成零售额亿元，同比增长。物价：食品类上涨同时，全市居民消费价格水平同比上涨，八大类商品及服务，与去年同期相比，除交通和通讯类物价有所下降，其余均有不同程度上
11、涨。其中食品类上涨，烟酒及用品类上涨，家庭设备用品及维修服务类上涨，居住类上涨。收入：农民人均增收两成从统计数据可以看出，至月份，农村居民生活水平进一步提高，农民人均现金收入元，同比增长；人均生活消费现金支出元，同比增长。在全国房市普遍不景气的情况下，至月份的房地产投资完成了亿元，同比仍然增长。此外，截至月底，金融机构存款余额亿元，比年初增长。其中城乡居民储蓄存款余额亿元，比年初增长。金融机构贷款余额亿元，比年初增长。 楼盘资讯 3.1 月我省商品住宅盖的多卖的少 16号，河南省统计局最新统计数据显示，15月份，我省新开工商品住宅一八5127万平方米，增长174，销售面积继续下滑，下降91。全
12、省居民消费价格总指数比上年同期上升94。15月份，我省财政收支快速增长。房地产开发方面统计数据显示，15月，全省房地产开发投资37845亿元，比上年同期增长496；其中住宅投资29689亿元，增长574。新开工面积增速趋缓，施工规模继续扩大。全省房屋新开工面积216360万平方米，增长一五2；其中，商品住宅一八5127万平方米，增长174。房屋施工面积872638万平方米，增长374；其中，商品住宅716007万平方米，增长429。商品房销售继续下降。商品房销售面积82236万平方米，下降91；其中，商品住宅销售面积75438万平方米，下降95。商品房销售额19516亿元，下降43；其中，商品
13、住宅销售额16080亿元，下降45。物价方面，15月份，全省居民消费价格总指数比上年同期上升94，增幅同比提高62个百分点。八大类商品中，食品类上涨248，其中肉禽及制品上涨502，鲜菜上涨343；居住类上涨71；医疗保健和个人用品上涨37；家庭设备用品及维修服务上涨27；烟酒及用品上涨24；其他商品价格基本持平或略有下降。生产领域价格中，15月份，全省工业品出厂价格总指数比上年同期上升123，原材料燃料动力购进价格总指数上升117，农业生产资料价格总指数上升169。财政方面，15月份，全省地方财政收入58622亿元，比上年同期增长433。地方财政支出85103亿元，增长367。3.2 前5个
14、月郑州楼市数据分析显示市场供应减少销售理性回归 月郑州，楼市“全线飘红”，成交量、成交价格都较月份有所提高。月郑州楼市的爆发，会不会是昙花一现，真实的市场到底如何？合富辉煌河南公司市场部对今年前个月郑州楼市的数据进行了分析，力求还原一个真实的市场。市场供应大幅减少数据显示，月份郑州商品房批准预售面积为万平方米，较上月下降了，较去年同期下降了。“月份的预售面积减少，只是郑州楼市供应减少的缩影。”合富辉煌河南公司市场部田春雨告诉记者，今年前个月，除月份商品房批准预售面积同比增长外，其他个月同比都大幅下滑，其中月份同比下滑，月份同比下滑，月份同比下滑，月份同比下滑。从整体上看，今年前个月，郑州商品房批准预售面积相比去年同期减少万平方米，下滑幅度为。田春雨认为，前个月郑州楼市供应量减少，是因为楼市相对低迷，一些开发商放慢了开发节奏，推迟了新项目上市的时间。楼市销售理性回归合富辉煌河南公司市场部提供的数据显示，今年前个月郑州批准预售面积为万平方米，实际销售面积为万平方米，供销比为：。其中，商品住宅前个月累计批准预售面积为万平方米，实际销售面积为万平方米，供销比为：。这些数据表明，经过一番震荡，郑州楼市逐渐回归理
