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1、 / 市房地产市场调查研究与地块分析目 录第一部分 投资环境分析1-12人文、地理、历史概况1经济状况分析1市城市发展规划3重大市政工程6商圈分析7第二部分 房地产市场分析13-18住宅分布现状与特征13房地产发展演变15市主要房产开发企业16市商品房销售主要途径与按揭办理情况16广告分析与报价17第三部分 区域市场调查19-41东南区调查报告20东北区调查报告25中心城区与南区调查报告29西南区调查报告33北区调查报告37第四部分 华山项目市场定位42-50地块分析42市场分析43产品定位44项目开发初步分析45第五部分 银座地块评估简报51-54地块分析51产品定位52规划要点建议54第六
2、部分 广场地块评估简报55-56地块分析55产品定位56附件1市居民采暖方式附件2利率表附件3办理购房银行按揭手续资料表附件4报纸、电视广告、车身广告与户外看板收费清单附件5低价位房面积统计表附件6个案楼盘分析表附件7写字楼市场一览附件8市部分宾馆长包房情况市调总表市房地产市场调查研究分析报告第一部分：投资环境分析1、人文、地理、历史概况市是省会城市，位于省中部，是省政治、经济、文化中心，重要的交通枢纽。四周与、滨州、莱芜、聊城等地市相邻。全市地势南高北低，依次为低山丘陵、山前倾斜平原和黄河冲积平原。总面积8154平方公里，市区面积2119平方公里，建成区面积116.2平方公里。目前，市辖历下
3、、市中、槐荫、天桥、历城5区，长清、平阴、济阳、商河4县和章丘市。1999年末，全市总人口5576309人，其中市辖区人口2606447人，中心城区（建成区）人口160万人。人口密度为1.3万人/平方公里。是国务院公布的历史文化名城。因地处古四渎之一“济水”之南而得名。据考古发掘资料，远在9000年前的新石器时代早期，已有先民在此繁衍生息。自商周时已建城，于西晋永嘉末年（313年前），郡从平陵迁至历城，从此，今市区成为历代郡国、州府的行政中心，一直沿续至今。历史悠长，人才辈出。属今市籍的历史名人主要有中国传统医学的杰出代表扁鹊；中国古代阴阳五行学说的创始人，战国思想家邹衍；唐朝开国功臣，一代名
4、相名将房玄龄、琼；中华词坛“婉约派”、“豪放派”的杰出代表、宋代文学家清照、辛弃疾；近代民族实业家、“祥”字号商业的代表人物孟洛川等等。2、经济状况分析（1）宏观经济概况1999年，市全年完成国生产总值881.2亿元，比上年增长13.06%，其中第一产业增加值完成92.5亿元，增长9.6%；第二产业增加值399.8亿元，增长11.8 %；第三产业增加值388.9亿元，增长15.3%。三大产业结构由上年的11.2:45.7:43.1调整为10.5:45.4:44.1，预计今后城市发展使第三产业的比重将进一步加大。（2）银行存款余额概况到1999年末，全市金融机构各项存款余额1061.3亿元，比年
5、初增长24%，其中城乡居民储蓄存款余额412.7亿元，比年初增长11.6%，金融机构各项贷款余额877.5亿元，比年初增长20.5%。（3）市民收入概况据有关部门调查显示，2000年，市家庭月收入在500元以下的占3.5%，500-1000元的占24%，1000-2000元的占35.5%，2000-3000元的占26%，3000-5000元的占8%，5000元以上的仅占3%。（摘自齐鲁晚报2000年3月27日，25版）（4）物价指数概况据2000年年鉴反映，1999年市场物价持续走低，全年商品零售价格指数为96.9%，居民消费价格指数为99.1%，与人民生活密切相关的食品类价格中，除饮食业同比
6、上升外，粮食、肉禽蛋、鲜菜等均出现下降。消费价格中，服务项目价格上升27.6%，居住价格上升2.1%，主要是受政策性调价因素影响。但据实地走访各大商厦和找当地人谈话中发现，的物价与相当，交通出行和居住费用相对较低，但在“吃”、“穿”方面并不比低，仍属较高水平。并且消费成份中公款消费占较大比例。（5）固定资产投资概况99年，全市固定资产投资完成270.4亿元，比上年增长22.5%。其中国有单位投资196.6亿元，增长26%；集体单位57.6亿元，增长13.7%。在国有单位完成投资中，基本建设投资95.9亿元，增长21.5%，更新改造投资46.5亿元，增长9.4%；房地产开发35.3亿元，增长47
7、.2%，其他投资18.8亿元，增长79.7%，住宅建设持续增长，城镇集体以上单位完成住宅投资33亿元，增长19.6%；住宅竣工面积272.8万平方米，增长5.2%；国家计委下达的经济适用房投资计划，年度投资17.5亿元，总建筑面积584.2万平方米，年施工面积229.9万平方米。综合以上五方面，经济状况，作以下几点分析：（1）市的国生产总值仍属于较低水平，但增势强劲，第三产业增幅明显。据市城市总体规划文本显示，到2010年三次产业的结构比例调整为5:45:50，这无疑会对第三产业的房地产起到良好的促进作用。（2）从居民银行储蓄和家庭月收入分析，目前的市民的购买力不强。家庭月收入在2000元以上
8、的家庭才有可能承受2500-3000元/m2左右的房价，此类家庭只占总家庭数的37%，以建成区人口160万，每户3.5人计，市区总家庭户数约45.7万户，家庭月收入2000元以上的约为17万户。除去已购和尚未打算购房之外，所剩家庭不是很多。（3）是一座“畸形”消费城市，贫富差距很大，公款消费现象严重。（4）房地产近几年成为热点开发项目，在全市固定资产投放中增幅最大，达到47.2%。（5）在与当地同行的接触中发现，部分“先富”人士已开始第二次购房。3、市城市发展规划（1）中心城区总体布局。中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、
9、居住中心，划分为核心区和11个功能各有倾重的片区。l 核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。l 白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区；l 无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区；l 文东为科研文教片区；l 千为风景旅游片区。B、王舍人组团位于中心城区最东部，规划为独立工业区。重点发展冶金、石化、轻工工业。C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间，以开发区新区为主体构成。重点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。D、大金组团位于中心城区西部，规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立
10、工业区，重点发展汽车制造工业。（2）公共设施布局A、中心商务区。在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区。B、市级商业中心。在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区。C、省级行政办公用地。集中在经八纬一地区。同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。D、金融设施。在中心商务区。E、文化娱乐设施。在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。F、体育设施。在腊山新建市级体育中心。G、调整完善医疗卫生设施。在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。H、文科设施。完善文东科研文教区建设，在南部十六里河地区建设科技活动场所，在东部鳌角山地区预留高教科研用地。（3）旅游资源开发。形成以古城旅游区为中心
11、，四面扩展的格局。A、古城旅游区。主要包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区与千、佛慧山等景区。B、向北扩展建成黄河旅游区。主要包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。C、向东扩展建成龙山文化旅游区。主要包括龙山文化遗址、齐长城、百脉泉群等名胜古迹。D、向南扩展建成山川古迹旅游区。主要包括灵岩寺、五峰山、柳埠、龙洞、蟠龙洞、小娄峪等风景旅游区。E、向西扩展建成平阴民俗风情旅游区。主要包括洪池、翠屏门等风景旅游区。（4）外联交通A、铁路。2010年前建设京沪高速铁路段（含黄河高速铁路桥），建设邯济线、济龙烟线，并引入枢纽。B、公路。近期建设大庄黄河公路二桥，京沪高
12、速公路济德、济泰段，高速浇城公路环的东南段，京沪与济青高速公路的联接线。C、机场。（遥墙）机场扩建为国口岸一级机场。新建5万平方米侯机楼和一条3200米跑道，延长现有跑道至3200米，庄军用机场不宜在市区保留，迁出选址新建。（5）城市交通。总体框架：3个环路、9条放射路、9条南北向和9条东西向主干路。（简称“三环九射、九纵九横”）“三环”指由经十路、历山路、北园路、无影山中路、济齐路、营市街等组成的快速路环；由二环东、南、西、北路组成的主干路环；由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路组成的高速绕城公里环。“九射”指主干路环向外放射的济王、济青（青州）、济青（）、济滨、济德、济齐、济兖、济微
13、、济临9条高等级公路。“九纵”指二环西路、营市街（快速）、纬十二路、纬六路、纬二路、顺河街、湖山路、历山路（快速）、二环东路9条南北向主干路或快速路。“九横”指二环南路、长山路、经十路（快速）、经七路、经四路、经一路、北园路（快速）、清路、二环北路等9条东西向主干路或快速路。（6）城市园林建设。市级公园：扩建大明湖、五龙潭、趵突泉等公园，完善环城、千、金牛、百花等公园。新建西郊、郎茂山、丁字山、白马山、匡山、药山、柳云、砚池山、牛旺、新宇、鲍山、仙庄、兴福寺、党家等公园。区级公园：建设工业南路、段南、华、无影潭、黄岗、南全福、视甸、义和、繁荣、王舍人、大金等公园。将植物园改为开放式公共绿地，在龙洞风景区新建植物园。整治改造、青年公园为开放式公共绿化广场，开辟湖山路（南门）、火车北站、火车东站、英雄山、工业南路等公共绿化广场。4、重大市政工程（1）已建：A、洪城高速路东、北、西线和黄
