碧桂园商业街项目营销策划方案1

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1、.碧桂园商业街工程营销筹划方案1本文由浪沉无香fly奉献碧桂园商业街工程营销筹划方案我们本着“专业、敬业的企业精神，“为 专业、敬业 专业 为 客户创造专业价值的效劳理念，致力于为客户 客户创造专业价值 提供专业价效劳。 同世飞天的使命 同世飞天的使命目录本案共分为七个局部：第一局部： 第一局部：市场背景分析 第二局部：工程概况及 第二局部：工程概况及SWOT分析 分析 第三局部：工程商业定位 第三局部： 第四局部： 第四局部：工程规划布局 第五局部： 第五局部：工程招商及运营 第六局部： 第六局部：经营收益预测 第七局部： 第七局部：商场店铺切割方案地势独特，得“水独厚，又受水之隔。主城区被

2、长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立之 势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年 的培育和营造，三镇根据各自区域特点，已根本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产 的分布现状。一、工程市场分析市场背景城市经济的开展近年来一直保持着安康、平稳、快速的发 展势头，带动了及汉阳区各行业的迅猛开展，更为商业 的开展提供了良好的开展环境及强有力的经济支撑； 城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量 日益增加，消费构造变化也愈加明显。居民已由家庭消费模 式向享受型转变，促使城市商业业态和经营构造的提升；一、工程市场分析市场背景城市商业网点建立由原来

3、的数量增长转向功能提升， 由单个开发向区域整体规划开展，形成多商圈的格局。 旧城改造的规划建立给商业地产带来新的机遇和商机。 随着国际资本及机构的进驻，的商业气氛将全面提升， 与金融环境变化关系密切的商业地产也将在迎来快速发 展时机。一、工程市场分析市场背景银行贷款政策的松动使商业地产迎来了充足的开展时机； 房地产市场整合速度加快，企业之间的强强联合将成为 市房地产开展的主旋律； 未来市尤其是汉阳区房地产市场走势将呈现出总体看好、 平稳开展的态势，产业成熟期的些特征将逐步显现，并保持 一定的增长速度。一、工程市场分析市零售商业现状主要商圈分布：商圈名称 解放大道商圈 建立大道商圈 大道商圈 中

4、南商圈 珞喻商圈 徐东商圈 钟家村商圈 主要商业网点 广场、世贸广场、商场、庄胜崇光百货、工贸家电等 新世界百货等 万达商业广场、王府井百货、大洋百货、新世界时尚广场、中心百货、太 平洋购物广场等 中南广场、中南商业大楼、世纪中商、家乐福等 亚贸广场、群光广场、鲁巷广场、武商量贩珞喻店、易初莲花等 徐东平价广场、销品茂、麦德龙、中百仓储梨园店、百安居、工贸家电等 汉阳商场、中商21世纪购物中心、家乐福、国美等一、工程市场分析市零售商业现状零售商业现状 ： 市已形成以解放大道、等为主的“多商圈分布格局。 商业零售企业数量众多，主要分布在汉口和武昌两大区域， 尤以汉口区商业网点分布众多、零售企业规

5、模最大、业态最全、 品牌最多、零售额最大、商圈覆盖面和影响力最广。 目前商业零售业态多集中于零售百货，而此类业态的市场 份额已趋于饱和，竞争较为剧烈，品类同质化严重。一、工程市场分析市零售商业现状行业竞争开展态势 国外各类百货零售业态主要是现代百货、大型综超知 名商号挟强大的资本、管理、物流优势进驻商业市场，极 大促进商业市场繁荣开展同时，使商业市场的竞争日 益加剧； 专业市场、专卖连锁店等业态成为市场生力军，不断抢占大 型商场市场份额； 综合性购物中心将成为消费市场开展的主要方向。工程概况及SWOT分析 二、工程概况及SWOT分析工程概况工程概况及SWOT分析 二、工程概况及SWOT分析工程

6、概况地处市两个市级商圈之一汉阳“钟家村商圈，汉阳 大道与鹦鹉大道交汇处，属于三镇中心区域； 工程集购物、娱乐、餐饮、休闲、酒店、商务、住宅为一体的 综合性建筑体； 总用地面积：24183.46，地上总建筑面积137600，其中商 业面积43500，停车位511个，容积率：5.70，绿化率：15.50 %， 建筑密度49.60%，绿化面积3753.92 。工程概况及SWOT分析 二、工程概况及SWOT分析工程SWOT分析 分析 工程SWOT 分析WeaknessStrengthsOpportunityThreat工程概况及SWOT分析 二、工程概况及SWOT分析工程SWOT分析 工程SWOTSt

7、rengths优势分析 Strengths优势分析工程扼城区进入良乡的要道，物流车流交通便利，客流的易达性能好， 辐射围大； 开发商在本区域拥有雄厚的经济实力与良好的社会资源； 工程商业总建筑面积4万余平方米，在本区域规模优势明显； 地处良卫星城的新区长阳镇，市场围东可辐射六里桥，西可辐射良乡， 商圈市场影响围广； 周边多个住宅小区已建成或正在建成，今后有一定的商业购置消费力， 有利于形成核心商圈；工程概况及SWOT分析 二、工程概况及SWOT分析工程SWOT 工程SWOT分析Weakness劣势分析 Weakness劣势分析 良乡属于京郊卫星城，与城区商业市场相比落后， 工程周边缺少应有的消

8、费居民、商业根底和商业气氛； 开发商在工程前期对商业缺少充分的考虑和专业设计； 物业为狭长底商，进深缺乏，影响商业的招商和经营； 本工程属于综合建筑体，整体功能定位和功能分区考虑不充分。工程概况及SWOT分析 二、工程概况及SWOT分析工程SWOT分析 工程SWOTOpportunity时机分析 Opportunity时机分析 良线作为城市建立与开展的重点区域，已逐渐显示出了强 劲开展势态，为工程提供了良好的成长空间； 周边区域的开展带来居民数量的增长和居民收入的提高，为项 目提供了充足的潜在消费群体和市场时机； 周边缺少大型和有档次的商业工程，商业竞争压力小，工程发 展空间；工程概况及SWO

9、T分析 二、工程概况及SWOT分析工程SWOT分析 工程SWOTOpportunity时机分析 Opportunity时机分析 工程的商业局部尚未全面启动，其规划、定位、招商等还有充分 的选择空间； 城市区域商业化建立进程加快，使土地和商业物业价值不断升值； 各类商业积极拓展京郊网点，开展连锁，招商资源相对丰富。工程概况及SWOT分析 二、工程概况及SWOT分析工程SWOT分析 工程SWOTThreat威胁分析 Threat威胁分析 市商业地产工程开发及商业竞争日趋剧烈； 商业投资者因日渐理性而对投资更加慎重，风险意识加强； 前期的市场消费力缺乏，投资店铺压力较大，影响工程的投 资销售； 工程

10、周边区域开展还有待时日，使工程市场 培育期增长。三、工程商业定位业态定位： 业态定位：社区商业休闲中心功能定位： 功能定位： 餐饮、休闲、娱乐、购物、社区配套效劳。 餐饮、休闲、娱乐、购物、社区配套效劳。三、工程商业定位功能配置功能类别 精品店 时尚店 购物 百元 小商品街 超市 休闲、娱乐 餐饮 社区效劳 动感服饰、饰品、钟表眼镜等 日用生活百货、食品、副食品等 KTV、酒吧、院线、电玩、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书 吧等 特色餐饮、中西快餐、中高档餐饮、咖啡、茶楼等 电信、电讯、银行、邮政、干洗、婚纱、冲印摄影、美容美发、药品超市、 糕点屋及其它社区效劳等。 效劳容 化装品、

11、个人护理用品店、男女皮鞋、服装服饰店等 时尚休闲服饰、皮具箱包、针织衣等三、工程商业定位客层定位： 客层定位：以中档消费为主，兼顾局部高档及低档消费需求。 以中档消费为主，兼顾局部高档及低档消费需求。商圈构成： 商圈构成：核心商圈：良乡商圈；辐射商圈：西部房山、丰台海淀等区。 辐射商圈：西部房山、丰台海淀等区。四、楼层规划布局运作模式：商铺分零出售、不返租，业主自行经营、 运作模式：商铺分零出售、不返租，业主自行经营、统一管理“倒金子塔式布局构造： 倒金子塔式布局构造： 倒金子塔楼层 经营 区域面 经营品类 金银珠宝、化装品、男女皮鞋、 F1 东区 F 2-3 F4 F1-2 F3 精品馆 生

12、活 超市 时尚流行 馆 品牌店 餐饮、 娱乐、 5100 箱包、男女服饰 生活日常用品、小百货等 饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等 名品专业店、中西快餐等 餐饮、茶艺、KTV、院线等 备注 不含1F临街 店铺2600 物业持有或整售 (不含2F门市店 ) 业主自营 业主自营 业主自营16400 8800 5000 2700西边步 行街四、楼层规划布局说明： 说明：商场的垂直功能布局以“汉堡包形式表达。充分将客流聚集在二、 “汉堡包 三层，通过各楼层手扶、垂直梯等向上、下两层及步行街分流，保证顾 客资源的充分共享和合理引导。 一层精品馆：商品定位中高档，消费群体主要面向

13、中高端群体。要求 商装的色彩典雅、灯光明亮、档次上乘，各店铺布局上采用店中店形态， 可以最充分地保证商场的整体形象。四、楼层规划布局说明： 说明：二、三层生活超市：引进强势生活超市进驻，一则满足周边市民的 日常生活消费需求，为群众效劳；二则通过其强大的聚客力为工程 带来充足的客源。 四层时尚流行馆：“百元商品城在经营上突出“小、少、廉、精、 “ 饰、炫、酷、动的特征，小、动是对商品形态的定位，精是对其 商品属性的定位，廉是对其价格的定位，少、炫、酷是对其目标客 层的定位，饰是对其经营品类的概括。附以电玩城等业态组合，吸 引更广围的青少年消费群体、工薪阶层和低收入人群，扩大本项 目的目标客层。即

14、突显楼层的经营特色，又是一楼经营品类的延伸 和补充，提升四楼的物业市场价值，扩大商场商铺的销售面积。 西区商业步行街作为本工程建立规划的亮点，其承载的功能以餐饮、 休闲、娱乐等功能为主，形本钱工程购物、休闲、娱乐、餐饮综合 效劳消费空间，更好满足区域消费需求，丰富该区旅游市场。四、楼层规划布局楼层业态面积规划设定楼层 品类规划经营面积 F1临街店铺：1600。 F1 精品馆 7700 室局部： 1、名品街4100；2、个人护理专业店：500； 3、工程物业靠铁路北区500规划为网吧 。 1、F2：7600；其余1100规划为门市店铺 2、F3：8800。 1、百元商品街：4200；2、电玩：6

15、00； 3、风味小吃城：3200； 4、其他配套如美容中心、休闲水吧等：800。 品牌店名品专业店、中西快餐等： 5000； 备注 业主自主经营、 统一物业管理 业主自主经营、 统一物业管理 物业持有或整售 租户自主经营管理 1、百元商品街业主自行经营、 统一物业管理； 2、电玩、风味小吃城等物业 持有或整售，自主经营、统 一物业管理 1、工程西区靠铁路北区1 3F拟规划约15002000作 为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理F2、F3 生活超市 1.64万 F4 时尚流行馆 (8800)西区 步行街F1-23F餐饮、娱乐、休闲：2700。五、招商及运营招商目标品牌 略 招商建议 ：规划在先， 规划在先，按所招品类对象的空间设计要求进展规划； 配套保障， 配套保障，按各业态的功能要求进展配套； 招商先行， 招商先行，按商场的定位目标进展针对招商； 同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业。 同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业。五、招商及运营招商策略策略一：科学分类、合理配比； 策略一：科学分类、合理配比； 策略二：强势品牌优先 ； 策略二： 策略三：放水养鱼、低价引进 ； 策略三：放