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1、合肥旭海海旭辉中央宫宫园营销销方案合肥旭海海房地产产开发有有限公司司营销部部二零零八八年六月月第一部分分 市市场篇一、合肥肥房地产产市场整整体分析析1、市场场供应稳稳步上扬扬，需求求再次缩缩水。07.4-08.4 合肥市商品房供求关系走势图春节过后后，合肥肥楼市整整体走势势良好，逐逐渐恢复复节前正正常发展展水平。供供应方面面月度供供应量稳稳步上扬扬，由春春节期间间2.66万方增增加到668.77万方正正常供应应水准；市场成成交方面面略显不不足，环环比下降降14.5%，除除春节之外外跌至007年88月月成成交1000万方方以来最最低点，但但供求比比逐渐回升，由由春节期期间200.6的的供求比比恢
2、复至至1.33的水平平上，有有利于市市场稳步发发展。2、结转转量继续续分化，去去化周期期锐减。市场供求求结构是是影响商商品房市市场发展展的主要要因素，从从07年年初市场结转转存余接接近10000万万方，而而市场平平均每月月需求仅仅有700万方，且市场每每月还有有40-60万万方新增增供应，整整体市场场供求结结构矛盾盾比较尖尖锐。通通过国家家的宏观观政策的的调节和和07年年市场的的刺激和和拉动，到到目前为为止仅有有3066.5万万方的结结转量，去去化周期期也有去去年周期期的122.7下下降到008年44月的55.1，实实现合肥肥房地产产市场供供求结构构的良好好过渡，并并为088年下半半年房地地产
3、健康康、有序序的发展展打下坚坚实的基基础。07.4-08.4 合肥市商品房成交价格走势图3、价格格稳步上上扬，首首次突破破40000元大大关。在07年年下半年年以来商商品房市市场供求求及价格格一路飙飙升，从从07年6月份份的34492元元/到到年初元元月份的的37110元/，一一直上涨涨到08年44月40028元元/制制高点，可可谓乘风风破浪、奋奋勇前进进。二、合肥肥市商品品住宅市市场分析析 1、供供求分析析07.4-08.4 合肥市商品住宅供求走势图n 供应逐步步放量，成成交同位位运行自07年年4月以以来，除除07年年4月、99月两个个月以外外，合肥肥市商品住宅都都处于供供不应求求的状态态，
4、受到到春节与与天气的的影响，08年2月份供求比比更是达达到1：16.8，成成交依靠靠消化存存量。008年22月以后后，供应开始始逐步放量量，4月月份供求求比1：1，市市场由上上个月的的供不应应求转化为供供需平衡衡的态势势，市场场的成交交与供应应保持同同步。市场场整体走走势良好好，后市市发展看看好。2、可售售量分析析07.4-08.4 合肥市商品住宅可售-去化走势图n 可售量小小幅下跌跌，处于于动态平平衡合肥市商商品住宅宅可售量量从077年4月月份5000多万万方的可售量下跌至至目前的的3066.5万万方，整整体呈现现小幅下下跌的趋趋势。虽然市场可售售量在逐逐步减少少，自008年11月份以以来，
5、市市场可售售量基本维持在在3000万方左左右，去去化周期期在5个个月左右右，市场场供求达达到一定的的动态平平衡。07.4-08.4 商品住宅成交均价走势图3、成交交均价分分析n 均价持续续攀升，前前景十分分看好合肥市商商品住宅宅成交均均价近一一年来一一直维持持在34400元元/左左右小幅震荡荡，商品品住宅成成交均价价整体上上走势平平稳，呈呈上升趋趋势。008年4月份全全市商品品住宅的的成交均均价攀升升到39965元元/，创创下合肥肥住房市场历史史新高。在市场预期持续看好的情况下，价格还有较大的上升空间，前景十分看好。三、政务务区市场场分析（一）政政务区发发展状况况分析 战略要地地，发展展方向：
6、政务区区是“1411”战略的精精髓，是是合肥未未来发展展的“政治、经经济、体体育”中心，已已经成为为新合肥肥城市标标志的政政务文化化新区。 规模虽小小，配套套齐全：区域总总面积仅仅为122.677平方公公里。相相对其它它区域规规模较小小，不到到蜀山区区的三分分之一；但是区区域内配配套完善善，景观观、教育育、文化化、医疗疗等配套套较为全全面，为为区域生生活提供供更多的的便利。 绿色生态态，环境境优越：政务区区规划创创造性的的以绿轴轴加水轴轴、环区区绿带加加湖滨公公共活动动网络的的概念为为主导，区区域中央央天鹅湖湖贯穿东东西的绿绿化湖景景注入新新生命，合合理的区区域规划划布局、完完善的交交通公共共
7、配套，共共同构筑筑了绿色色政务文文化新区区的新景景观。 上流人群群，菁英英生活：除建区伊伊始2万万人的回回迁居民民之外，目目前区域域内人口口主要为为40岁岁左右的的国家公公务员、企事业单位高管、及公司白领构成白领阶层，区域人口素质进一步提高。 商业欠缺缺，有待待完善：目前除除东部日日之惠超超市投入入使用外外，其他他商业配配套均在在规划建建设中，其其中值得得一提的的是规划划中的商商业步行行街，总总建筑面面积为33659934平平方米，目前已已经投入入建设，写字楼、商业一条街、住宅、休闲娱乐、酒店服务为一体的综合性项目，弥补市场的不足。（二）政政务区商商品住宅宅市场分分析07.4-08.4 政务区
8、商品住宅供求走势图1、供求求比分析析自07年年4月以以来，政政务区商商品住宅宅市场一一直处于于供不应应求的状态，007年66月、110月及及08年年2月三三个月甚甚至出现现零供应应量的局面面，供求求比最高高达到11：200，成交交依靠消消化存量量。088年4月份政政务区商商品住宅宅新增供供应量1164000，成成交量2299000，供求比达达到1：2。07.4-08.4 政务区商品房、商品住宅成交价格走势图2、成交交价格分分析政务区商商品住宅宅近一年年来成交交均价跌跌宕起伏伏，但总总体趋势势呈现攀攀升趋势，未来来形势看看好。008年44月商品品住宅均均价达到到42117元/，环环比2.98%，
9、同比233.522%，居居包河区区、高新新区、蜀蜀山区之之后，位位列区域域第四。3、区域域热销项项目十强强（4月月份）排 名名项 目目成交面积积（）成交均价价（元/）成交套数数1宋都西西湖花苑苑74200.68845466.199672国际丽晶晶城40977.94447088.288413水墨兰庭庭30200.03342266.733304颐园世家家27399.67735377.022215国际花都都23066.57739677.000166岸上玫瑰瑰18555.21147744.388177国建香香榭水都都16655.82248522.188158绿怡汇汇林13211.36634099.22
10、299信达水水岸茗都都11344.54437833.455710天鹅湾花花园10300.55532877.2229四、别墅墅竞争市场场态势研研判1、合肥肥别墅楼楼盘产品品分析项目名称称众安绿色色港湾恒泰阿阿奎利亚亚帝豪星星港湾国建香香谢水都都玫瑰绅城城碧湖云溪溪分布区域域包河区庐阳区瑶海区政务区包河区包河区项目位置置东临临肥肥河， 3112国道道交汇处处双凤管委委会南当涂路与与新海大大道交汇汇处以西西绿水雅雅客东2200米米政务文化化新区圣圣泉路与与习友路路交汇处处包河区当当涂路与与南淝河河路交汇汇处太湖东路路与铜陵陵南路交交叉口产品类型型别墅多层、小小高层、别别墅多层、小小高层、别别墅小高层
11、、别别墅高层、别别墅别墅、高高层开发量体体34万118万万17.44万20万40万7.3万万近期推 盘时时间20088.6.20/20088.5.1820088.7.16/20088.7.17推出户数数46套/27套16套/48套产品结构构联体别墅墅双拼别墅墅单栋别墅墅联体别墅墅叠加复式式 联联体别墅墅 叠拼拼别墅联体叠加加联体别墅墅双拼别墅墅叠加别墅墅户型面积积联体别墅墅:2110-3330联体别墅墅2700-2880叠加复式式:1333-118 联体别墅墅:2003-2230 叠拼拼别墅:1411-144联排叠加加：2220-2230联体别墅墅：22202240叠加别墅墅:1887-223
12、0目前销 售均均价均价75500元元/均价6000070000元/均价85500元元/均价80000元元/近期推出出 销 售 率率98%/已基本售售出80%/33%左左右2、别墅墅项目个个案分析析众安绿绿色港湾湾位于包河河区3112国道道以北，南南淝河以以西，距距市区77-8公公里，为为纯别墅墅区。项项目占地地30220亩，其其中对外外公园118000多亩（包包含五星星级酒店店、儿童童乐园），住住宅12200多多亩。别墅类型型：联体体别墅、双双拼别墅墅、单体体别墅户型面积积：18803360，以22102300为主主力面积积。目标客户户群体：私营业业主、企企事业单单位高管管、政府府官员，年年龄
13、结构构在277500岁之间间。媒体安排排：报广广、网络络、户外外广告、公公关活动动（众客客会成立立仪式、产产品品鉴鉴会、开开工奠基基仪式、在在希尔顿顿酒店盛盛大开盘盘），短短信辅之之。产品主诉诉求：11、旅游游休闲、高高档次生生态住宅宅；2、稀稀缺性；3、小小区规模模大，配配套齐全全。近期推售售：于220088.6.20推推出466套别墅墅，一个个月时间间内销售售率达到到98%。国建香香榭水都都位于政务务文化新新区圣泉泉路与习习友路交交汇处，占地145亩，总建筑面积18万，以小高层为主，别墅副之。项目建筑现代、简约，给人清新典雅的视觉感受。别墅类型型：联排排叠加户型面积积：主力力户型四四室二厅
14、厅三卫，主主力面积积22002330。目标客户户群体：企业高高管、公公务员、外外企人员员、电视视台工作作人员等等，年龄龄结构在在2750岁岁之间。媒体安排排：以报报纸、户户外广告告（车体体、站牌牌、户外外大牌）、网网络为主主，辅以以少量道道旗。产品主诉诉求：11、唯一一性，稀稀缺性；2、居居者身份份的象征征。近期推售售：于220088.7.16推售二期期产品，其其中别墅墅产品116套，一一周时间间内售出出80%。第二篇 营销销篇一、营销销策略核核心思考考（一）项项目别墅墅产品定定位1、关于于项目别别墅产品品定位的的核心思思考版块分析政务文化新区稀缺别墅版块市场分析高端产品发展初成，高品质产品存在缺口品牌支撑旭辉品牌产品，在合肥的首次亮相旭辉作品- -“中央宫园”高端联排别墅导入政务区高尚生活区旭辉出品，别墅标杆
