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1、 深圳南山区商业分析报告目 录序一、南山概况二、区域商业历史概况三、区域商业状况分析1、南山区商业现状总述2、区域繁华道路商业状况3、区域次级商圈对比状况4、区域商铺调研有关数据统计分析四、南山区域消费者的分类及其购物行为方式、消费习惯状况分析A、此报告为南山区商业分析。B、报告数据来源于对商场的实地调研。C、调研对象（商场物业规模）在500平米以上。D、部分资料来源于房地产年鉴。一、 南山区概况：1、行政概况：南山区于1990年1月经国务院批准成立，是深圳市的六个市辖区之一，下辖南头、南山、沙河、西丽、蛇口、招商、粤海和桃源共八个街道办事处。2、地理概况：南山区位于深圳特区的西部，东临深圳湾
2、，西濒珠江口，北靠羊台山，南至大铲岛和内伶仃岛，与香港隔海相望。南山区东部以侨城东路与福田区相隔，西部以二线关与宝安区相隔。3、政策规划：南山区的功能定位是以“一个中心三个基地、”，即高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地和特区西部物流中心为发展方针。随着深圳特区建设重心西移，南山区作为深圳高新技术基地、旅游基地、高等教育基地和特区西部物流中心的区位优势、产业优势、人才优势更为突出。藉此南山区将进一步发展成为华南乃至全国通向世界的重要口岸，珠三角经济圈与国际间人流、物流、资金流、信息流互动的重要枢纽，高层次人才的培养基地，高水平的科研开发基地，高素质人群的聚居地。4、发展潜力：南山区作为深圳
3、高科技区域，现时拥有万平方米的高尚社区，现有人口约万。在现有人口中，拥有中、大专及以上学历的人数占人口总数的以上。而蛇口一带还居住着近多名外籍人士。 随着急剧飙升的人气指数、商业指数和无可比拟的时尚都市魅力，使得南山商业中心，与罗湖的东门商圈、福田的华强北商圈三足鼎立；有关资料显示，政府的规划中，南山商业中心区将设有大商场、星级酒店、金融大厦、信息中心、地铁站、娱乐城和休闲广场等，目前这一区域内已经有岁宝百货、顺电、国美、友谊城百货、儿童世界等商家纷纷进驻，服饰一条街、美食一条街、家私一条街不断形成，南山中心区商业圈正在逐步形成。另有资料显示深圳每年引进的人才有70是从事IT工作的，这些大部分
4、都生活、工作在南山区，目前已经有大批白领阶层在此区域内置业，这些都成为南山商业文化中心区的商业以及房地产业带来强劲的发展动力。南山区建设用地布局规划，商业性公共设施用地1074.11公顷,占地市建设总用地的9.71%,商业性公共用地布局主要结合南山中心区和其他次级中心合理布置,形成区级-片区级-街区级的分级服务网络。5、经济概况2002年，南山区国内生产总值达到482.7亿元，年均递增20.7%，人均8.38万元，居深圳市前列。优势产业迅速掘起，南山已成为全市重要的高新技术产业基地、旅游基地和特区西部物流中心。A、高新技术产品产值占全市的41%B、接待旅游人数占全市的42%C、西部四大港区集装
5、箱和散货吞吐量分别占全市的45%和75%D、人年均拥有可支配收入达万元，消费能力强，二、 区域商业历史概况：1995年愉康商业广场营业之前，南山基本无大型商场， 1996年，南油东滨路人人乐购物中心和家乐福常兴店相继开业，南山商业特别是零售百货业才开始出现较为集中的品牌店。到1999年以后，滨海大道的开通，大量高尚滨海住宅物业随之开发，相继上市，迎来了大批高素质人才的入驻，其稳定的经济基础、前端的消费观念，引领南山消费新时尚，从而开辟了南山商业的新纪元，大批主题性商场、情景购物广场以填补市场空白的差异化营销方式纷纷切入, 自1996年至2003年，南山商业发展每年增长速度超过23%，2004年
6、社会商品零售总额将超过100亿元；市场物质丰富，市场繁荣，商品房交易量增大，出现了社会消费品零售总额的增长幅度近几年来的最高水平，商业贸易兴旺。三、区域商业状况分析1、南山商业现况总述：A、从总量来看，商业配套基本充足，但分布并不合理，深南路以北商业明显不足；B、经营场所85%以上为住宅楼底层裙楼，纯商业建筑非常少；C、经营规模趋于中等，主要集中于8000平米左右；D、商场近几年供应量大，但不集中，多数伴随着住宅、写字楼的开发而出现；E、商铺的整体租金、售价适中，行情稳中有升；F、限规模、业态及本身知名度，商圈的辐射范围小，多数仅为社区服务；G、区域业态同质扎堆现象明显，相比深圳东门、人民南、
7、华强北而言明显不够丰富、层次不合理、分布不集中，不能有效形成辐射影响力，但发展空间较大，前景可观。 2、区域繁华路段商业状况： 区域繁华道路商业状况市场调查资料分项列示如下：南 新 路商场名称物业规模（）主要商业业态租金状况经营档次主消费群金华城百货80001F：综合日用、食品、果蔬、小家电2F：服饰、皮具、化妆品、床上用品保底扣点1825%中偏低周围居民、工厂工薪白领惠尔佳超市10001F：日常百货160元/低档周围租住房内居民一本电器100001F：手机、小家电、橱具、小五金2F：空调、冰箱、冷柜3F：家庭影院、影音制品160元/中档周边白领及本地居民美之都8001F：服装、皮鞋、箱包18
8、0元/中低周边年轻白领人群，特别是女性沃尔玛社区店80001F：食品、果蔬、冷冻食品2F：日常生活用品、家电、奶制品扣点1626%中档附近上班的白领、周围居民，因靠近深南大道过往客流较大漂亮妈妈母婴商场40001F：母婴用品、食品超市、床上用品2F：妈妈及婴幼儿的知名品牌、服装3F：玩具、鞋类、皮具、文具、音像1F：200元/2F：168元/3F：110元/中偏高专业性的母婴用品商场，具较大辐射影响力万家福超市60001F：食品、日杂、新鲜果蔬2F：服装、化妆品、床上用品、药品扣点14-24%低档周围工业区居民、工人南源百货60001F：服装、皮鞋、首饰化妆品、药品、小五金、床上用品2F：百货
9、、果蔬、冷冻食品、粮油扣点1424%低档周围工业区居民、工人姊妹城百货100001F：手机、音像、数码、金银首饰2F：服装、鞋类、美容、数码摄影3F：日常百货1F：220元/2F：130元/，扣点25%（七折）中档周边年轻白领阶层常 兴 路 商场名称商场规模（）主要商业业态租金状况经营档次主要消费群家乐福120001F：金银首饰、化妆品、音像制品2F：日杂百货、新鲜冷冻食品扣点1426%中档周围居民及其附近白领常兴时代广场400001F：品牌店2F5F：天虹进驻1F：300元/高档周围居民、附近白领佳华时装城1200中档服装220250元/中低档周边居民及附近打工者玛迪莎百货1500百货200
10、元/平米中低档周边住宅居民云娜时装3000中低档服装180220元/周边居民及附近打工者南 山 大 道商场名称商场规模（）主要商业业态租金状况经营档次主要消费群百安居16000-1F：五金工具及配件、电工电料、地板及附件、墙地砖2F：橱具、卫浴、家具、装饰、园艺保底扣点中偏高档刚购房白领、企事业单位怡康商城40001F：各式服装、精品2F：手机、音像、制品、数码产品1F：130元/2F：100元/中档府前路与南山大道附近大众市场湘量工具城600工量刃具、机床附件系列、模具磨料系列、仪器、仪表120元/中偏低档针对南山及宝安西乡附近客户人人乐购物120001F：生鲜、水果、蔬菜等2F：冷冻保温食
11、品、综合日用3F：床上用品、家电等扣点1426%中偏高档周围居民、工薪白领荔馨商业广场4000服装、医药、精品首饰125元/中偏低档周边年轻女性苏宁电器30001F：手机及配件、入网受理2F：空调、冰箱、冷柜、油烟机等3F：彩电、办公室设备、家庭影院整租 70元/中档收入层次较高的白领、私营企业老板 南 油 大 道商场名称商场规模（）主要商业业态租金状况经营档次主要消费群海雅百货350001F：化妆品、皮鞋、珠宝、金银首饰2F：少女服饰、淑女服饰、饰品3F：精品男装、休闲服、运动服4F：流行女装、职业装、内衣5F；童装、家居精品、摄影器材6F；美食街、贝贝乐园扣点1626%高档周边写字楼区白领
12、人群及附近滨海高尚住宅区居民儿童世界70001F：童装2F：玩具、婴育儿用品、图书音像扣电25%左右中档针对南山区儿童市场，辐射影响力较大友谊城150001F：男装及内衣、金银首饰2F：箱包、皮具、手表、皮鞋3F女装及内衣、饰品1F：300元/2F：220元/3F：150元/高档周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民创景名店150001F：男装、化妆品、鞋、珠宝、皮具2F：精品女妆、饰品、美容中心3F；休闲服饰、运动系列、泰式家具用品整租50元中高档周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民金晖家居广场15000建材、家具1F：168元/2F：120元/3F：90元/中档接近大众居家消
13、费、综合功能兼具集美堂家居120001F：卫浴器具、磁砖、灯饰2F：木地板、门、小五金3F4F：床上用品、沙发、茶几等1F：200元/2F：145元/3F：110元/4F：75元/中高档接近大众居家消费、综合功能兼具岁宝万象店200001F：食品、冷饮、五金灯具、烟酒2F：日用品、钟表、家电、游戏厅3F：时装、窗帘布艺4F；儿童用品、儿童乐园保底扣点1626%中高档周边白领及附近居民满家福百货25001F：服装、美容、首饰、摄影冲印、银行服务2F：生鲜果蔬、文体用品、鞋区超市整租45元/低档附近普通居民及打工者海典数码城12000以数码城为主题：通信、音响、数码、电脑设备；二楼有国美、IBM、TCL商主商户进驻1F：250元/；2F：70元/中高档定位为南山的数码商城，客户为年轻时尚、高收入群体东 滨 路商场名称商场规模（）主要商业业态租金状况经营档次主要消费群顺电40001F：小家电、手机、电脑2F：大家电、家居饰品整租50元中档偏高附近居民人人乐购物100001F：日用、小五金、家电、生鲜、冷冻食品
