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1、谨呈： 深圳市大冲旧村改造项目立项工作说明书目录1项目背景以及理解21.1项目基本情况21.2项目所处阶段21.3现阶段客户目标21.4世联对本项目的理解22本项目报告大纲33专案团队架构及岗位职责64时间安排及项目收费95世联中国知识平台106我司部分服务案例及客户概览（2004-2007）117世联服务过的经典案例简介191 世联地产介绍公司概况世联地产依据客户需求和市场变化不断创新和探索新的业务范围，目前已经建立起包括房地产营销代理、发展顾问、价值评估、经纪服务和按揭服务的综合服务体系，能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的全程服务。本着专业诚信的精神，世
2、联始终致力于为客户解决问题，提供增值服务，建立伙伴型客户关系。1992年，世联地产顾问（中国）有限公司在香港成立。1993年，世联深圳公司注册成立，正式进入国内房地产咨询服务领域。2001年，世联北京分公司成立，世联开始走向全国。2006年，世联集团在全中国拥有15家分支机构、超过2000名员工。2008年，世联地产旗下拥有超过24家分支机构，服务覆盖全中国100多座城市的600家海内外机构，超过3000名员工。2009年，世联地产正式在A股市场上市。迄今世联地产业务范围遍及香港、北京、广州、深圳、上海、成都、重庆、大连、西安、沈阳、武汉、青岛、合肥、南京、石家庄、海口等90多个大中城市。承担
3、过中国房地产深圳指数的编制和发布；建立了庞大的客户成交档案和物业档案基础数据库并定期撰写月度、季度行业市场分析报告；出版了世联10年城市地产系列丛书等几十部专著以及地产评论、楼市中国等行业刊物。业务范围顾问业务全国范围内提供服务世联地产顾问致力于通过模式化的综合性服务，不断开拓中国房地产咨询业的高端市场，以影响行业的服务带来顾问业务的持续增长，最终成为中国地产顾问第一品牌、房地产业的麦肯锡。世联顾问10年以来累计为中国90个城市的超过1000个项目提供了高质量的顾问咨询服务。估价业务全国范围内提供服务世联估价在中国地区提供全面的土地、商业、工业、办公及住宅领域房地产估价服务。世联估价17年专业
4、积累形成了强大的知识管理平台、EVS估价系统和资深专业技术团队，为政府、金融、投资机构、企业、法院、及业主提供市场调查研究、项目投资、物业估价、土地招投标和房地产专业咨询等多元化顾问式服务。我们致力于为客户发掘价值、降低成本、降低专业风险并实现客户的最大利益，解决房地产问题。务求以差异化产品响应市场，让更多的人享受真正的地产服务。代理业务珠三角及长三角、环渤海一级辐射范围内提供服务世联代理致力于在客户中间树立注重口碑，值得信赖的合作伙伴形象。凭借16年800多个项目的市场操作经验积累，代理业务逐步形成了为房地产开发过程提供项目选取、地块研究、可行性分析、价值评估、建筑策划、营销策划、销售代理、
5、按揭服务等“纵向一体化”的地产专业服务链。经纪业务深圳范围内提供服务“世联行”定位在高端客户市场，拥有大量高尚住宅、写字楼、商业项目资源，同时拥有大量国内外投资客户，跨国公司客户资源。世联行以准确的市场定位和策略，科学的团队管理方式，优质的服务形象和口碑脱颖于各大区域市场。按揭业务深圳范围内提供服务世联发起成立了深圳第一家专业从事住房按揭贷款服务的机构深圳市盛泽按揭代理有限公司。其汇聚了按揭代理、公证、评估、担保、保险等地产相关服务，整合了各地产中介的业务网络和深圳各大银行的理财优势，为广大业主提供快捷、专业、低成本的“一站式”房地产贷款服务。专业资质l国家建设部一级房地产评估机构l中国土地估
6、价师协会注册许可机构可在全国范围从事评估业务l中国房地产估价师协会副会长单位l北京市国土资源和房地产管理局核准的房地产评估机构l上海市房屋土地资源管理局核准的房地产评估机构l上海市房地产估价师协会会员单位l广东省房地产估价师学会常务理事单位l广东省房地产业协会常务理事、副会长单位l深圳市房地产业协会常务理事、副会长单位l深圳市不动产估价师学会常务理事单位l广州市国土资源和房屋管理局核准的房地产评估机构l东莞市房产管理局核准的房地产评估机构l东莞市房地产估价师与房地产经纪人学会会员单位l天津市房地产估价师协会核准的房地产评估机构l天津市房地产估价师协会会员单位l天津市城市房屋拆迁管理办公室核准的
7、房屋拆迁评估机构世联核心价值观我们因团队而强大因做足功课而专业因郑重承诺而有信誉因为客户发掘物业价值、降低交易成本而解决中国房地产问题世联公司网址http:/世联主要出版物-地产市场解读-估价师操作实务-现代物业管理-深圳房地产产权手册-深圳楼宇买卖手册-土地经济问题-世联观察房地产游戏规则与生存环境-前线故事-认识-在场- 世联10年城市地产系列丛书之新都市主义CONDO与小户型- 世联10年城市地产系列丛书之社区大盘出路- 世联10年城市地产系列丛书之CBD写字楼与国际公寓- 世联10年城市地产系列丛书之城界消失旅游地产- 世联地产顾问丛书之规划的市场评价- 世联地产顾问丛书之二城市更新之
8、市场模式- 世联地产顾问丛书之三联合开发城市运营的出路- 世联地产顾问丛书之四新城模式国际大都市发展实证案例- 世联地产顾问丛书之五公共住房浪潮国际模式与中国安居工程的对比研究世联荣誉 _ 2008中国房地产策划代理综合实力TOP10 _ 2007中国房地产策划代理综合实力TOP10 _ 2007中国房地产最佳综合服务品牌 _ 2007中国房地产策划代理企业品牌价值TOP10 -2006年 国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院、中国房地产T0P10研究组2006年中国房地产策划代理百强企业TOP10 -2005年 发证机构：世界品牌实验室2005中国品牌年度大奖地产专
9、业品牌TOP10 -2005年 世界经理人中国100最佳雇主 -中国地产AAA级信用企业 - 2004年3月 深圳报业集团 深圳晚报社 2004年“315”活动中被评为深圳消费者依赖的地产中介 - 2004年9月 中国国际房地产研究院/房地产纵横杂志社 2003-2004年度中国深圳最具合作价值策划代理公司 - 2004年7月 中国城市土地运营博览会 2004中国地博会十大品牌地产顾问公司 - 2003年12月 深圳市人民政府 房地产估价信息系统获深圳市科学技术进步奖三等奖2 项目背景以及理解2.1 项目基本情况 区位：本项目用地位于深圳市南山区高新技术产业园区即高新区中区的东部，北起住宅项目
10、“城市山谷”的南侧、南至深南大道、西起科技大道、东至沙河西路。如下图所示：本项目 规模：项目规划用地面积69.46万m，即在规划范围的基础上，扣除现状保留的朗景园小区、英伦名苑、莱英达花园小区用地以及深南大道、沙河西路、科技大道、铜鼓路、大冲一道等道路用地后，实际改造用地面积为55.05万m，总建筑面积为280万平方。 现状：现状以居住用地、工业用地以及园地为主，其中临深南大道北侧分布有少量商业服务业设施用地和社区用地。现状用地呈现随意开发的“城中村”形态，基础设施比较缺乏，改造难度较大； 用地性质：旧改项目，综合用地，含商业、商务、居住功能，除回迁物业外，部分用地属华润集团，部分属权属混合用
11、地，另一部分属政府用地； 规划：根据深圳市本片区的法定图则，本片区规划为高新技术产业园区的配套基地；与深圳市整体城市形象及高新园区形象相适应的城市居住区。项目所在地块规划用地性质多为二类居住用地；2.2 项目所处阶段本项目目前处于报发改委立项的阶段。2.3 现阶段客户目标客户对本项目未来的开发目标确定为： 成为深圳乃至全国旧城改造项目的标杆和典范； 成为与深圳市未来整体城市形象相适应的新型现代化高尚商业、商务及居住社区； 成为深圳市高新技术产业园区和华侨城旅游景区的重要配套基地。而对于旧改项目现阶段的工作，目标是完成本项目的立项报告并顺利通过发改委的申报审批。2.4 项目界定属性一：一线城市核
12、心区域内城中村改造项目属性二：项目物业功能包括办公、商业和住宅，属于综合开发项目属性三：总建筑面积达280万平方米，规模较大。基于以上分析，我们认为本项目可以界定为：一线城市核心区域内大规模城中村改造项目立项可行性研究2.5 世联对本项目的理解通过项目现状的分析，以及对深圳城市更新相关政策的解读，论证本项目作为城市更新单元的必要性和可行性，通过市场分析，得出项目改造后的开发强度。根据项目的建筑、规划设计方案评估其可行性，并对项目节能环保措施进行分析，检验其是否符合国家及地方相关规定。按照标准，测算出本项目的拆迁安置成本以及项目的经济效益初步估算。3 本项目报告大纲报告1：深圳市大冲旧村改造项目
13、立项申请报告本报告大纲如下：一项目总论1项目背景(1)项目名称(2)项目申报单位概况(3)研究工作依据(4)项目建设规模和内容2可行性研究结论(1)市场可行性研究(2)经济可行性研究（3）节能环保可行性研究(4)项目评价结论3项目风险及防范建议(1)项目风险(2)风险防范建议二项目界定1项目解析(1)项目基本信息(2)地块分析(3)项目区域解析2项目拟建方案及属性界定三投资背景研究1全国宏观经济现状2深圳市宏观经济现状3深圳市宏观经济发展机会与趋势42011年深圳土地及房地产市场运行特征5深圳市宏观政策分析四市场研究1南山房地产分析2片区住宅市场分析3片区商业市场分析4片区写字楼市场分析5房地
14、产市场分析结论及发展机遇五项目定位及发展评估1项目SWOT分析2 项目发展定位分析(1)功能定位(2)产品定位(3)价格定位(4) 客户定位 六 建筑方案1、规划设计方案2、建筑设计方案3、智能化设计及安防设施七节能方案分析1、用能标准和节能规范（1）我国建筑节能的发展状况（2）建筑节能方案分析依据2、能耗状况和能耗指标分析（1）深圳能源供应规划（2）南山区能源供应规划3、项目节能设计方案（1） 总体规划（2） 单体设计（3） 围护结构的保温隔热设计（4） 给排水节能系统（5） 供配电节能系统（6） 电气照明的节能4、节能效果分析（1）节能效果分析结论（2）项目方案在节能降耗方面存在的主要障碍（3）项目节能措施实施注意事项八 环境影响评价1、环境质量标准2、
