《战略投资部拓展流程管理 页 XXXX年 管理制度》由会员分享，可在线阅读，更多相关《战略投资部拓展流程管理 页 XXXX年 管理制度（48页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、战略投资资部拓展展流程管管理20122-8-13一、目的的及适用用范围 为规规范项目目拓展流流程，提提供决策策依据，特制订订本流程程; 本流流程适用用范围为为北京海海航置业业房地产产新项目目拓展论论证管理理工作，以及相相关研究究工作。二、职责责 战略略投资部部1.负责责拓展项项目信息息收集、市场调调研、现现场踏勘勘，针对对宏观经经济、区区域经济济、房地地产市场场调查相相关工作作。2.项目目初步操操作方案案阶段，与招标标与成本本管理部部、项目目管理部部、合规规部、计计划财务务部进行行非正式式沟通，确定项项目定位位、运作作方式、成本估估算、投投资收益益测算等等形成项目初初步操作作方案，报项项目评审
2、审会审议议；成立立了项目目组或项项目公司司的，由由项目组组或项目目公司撰撰写项项目初步步操作方方案。3.可行行性研究究阶段：战略投投资部牵牵头与项项目方进进行深入入洽谈，制定可可行性研研究计划划，通过过项目背背景调研研，确定定初步项项目定位位建议，并以其其为核心心组织各各相关部部门开展展相应职职责工作作，最终终形成项项目预预可研；成立立了项目目组或项项目公司司的，由由项目组组或项目目公司撰撰写预预可研。4.决议议、评审审阶段：负责将将预可可研报报经营层层进行决决议、评评审，对对通过决决议的项项目，根根据经营营层意见见对可行行性研究究报告进进行修改改，完善善；5.立项项阶段：启动集集团内部部项目
3、立立项工作作,但成成立了项项目组或或项目公公司的，由项目目组或项项目公司司进行立立项。6.立项项通过后后，以专专项工作作组的形形式，开展法律律及财务务尽职调调查、商商务谈判判、拟定定协议并并进行内内部报批批，根据据报批情情况开展展下一步步工作。 合规规部1.初步步操作方方案阶段段，提供供法律风风险防范范意见；2.可行行性研究究阶段：对合同等等法律文文件进行行审查，提出法法律意见见。 项目目管理部部1.初步步操作方方案阶段段，提供供土地、规划分分析及规规划草案案；2.可行行性研究究阶段：提供土土地整理理、工程程技术、进度分分析。 招标与成成本管理理部1.初步步操作方方案阶段段：提供供项目成成本初
4、步步估算；2.可行行性研究究阶段：深化成成本估算算方案。 计划财务务部1.在可可行性研研究阶段段：提供供初步资资金方案案。2.可行行性研究究阶段：落实资资金方案案、税务务筹划。 项目评审审会由各职能能部门经经理组成成，负责责对项项目初步步操作方方案进进行评审审。 投资决议议会由公司经经营层领领导组成成，负责责对项目目预可可研进进行决议议。三、流程程说明 战略略投资部部根据项项目信息息，进行行市场调调研及现现场踏勘勘，分析析区域宏宏观经济济发展水水平、产产业状况况、收入入水平，调研区区域房地地产市场场行情，项目所所在区域域竞品项项目概况况等，该该环节由由战略投投资部牵牵头负责责。招拍拍挂项目目在
5、此环环节的操操作周期期为100天；其其他类型型项目在在此环节节的操作作周期根根据项目目特点、了解信信息的进进度及合合作方的的配合情情况而定定，一般般不超过过20天天。 通过过初步了了解及调调研，战战略投资资部认为为可以否否决的项项目，报报部门总总经理审审批，否否决项目目或要求求进一步步调研。操作周周期为22天。 战略略投资部部主持对对项目进进行初步步市场定定位、初初步方案案设计、操作思思路、完完成简单单的成本本估算及及相关经经济测算算，编制制项目目初步操操作方案案，各各职能部部门配合合。该操作作周期为为5至110天。 项项目初步步操作方方案提提交项目目评审会会审批。项目评评审会由由各职能能部门
6、经经理组成成，经过过项目评评审会，决定项项目放弃弃或继续续深化。操作周周期为22天。 通过过项目评评审会的的项目，进入项项目可行行性研究究阶段，由战略略投资部部组织各各职能部部门共同同完成项项目预预可研。该操作作周期为为5至110天。 预预可研提交投投资决议议会审批批。投资决决议会由由公司经经营层领领导组成成。三分分之二以以上领导导否决的的项目应应放弃；针对领领导提出出的问题题可以形形成解决决方案的的应修改改可研报报告重新新上会；全部通通过无大大问题的的项目应应进入项项目立项项阶段。该操作作时间周周期为22至5天天。 充实实完善立立项报告告，启动动项目内内部立项项。内部部立项通通过后，以专项项
7、工作组组的形式式，开展展法律及及财务尽尽职调查查，推进进商务谈谈判、协协议拟定定及后续续的协议议签署。 协议议签署后后，交由由项目公公司推进进，财务务、报建建等部配配合完善善手续。四、相关关文件及及交付成成果文件件 交付付成果文文件1.附件件1项项目初步步操作方方案：包括项项目概况况、市场场研究、产品定定位、成成本估算算、投资资收益测测算、风风险分析析等 2.附件件2预预可研：包括括项目概概况、市市场研究究、产品品定位、规划设设计、开开发计划划、成本本估算、投资收收益测算算、资金金筹措及及运用、风险分分析等。 相关文件件1. 附件3盘源初初始信息息记录表表2. 附件4资料清清单3. 附件5土地
8、信信息采集集表4. 附件6项目市市场调研研计划表表5. 附件7项目市市场调研研表6. 附件8尽职调调查清单单7. 附件9项目可可行性评评审方式式、要求、及及相关事事项附件1项目初步步操作方方案一、项目目名称及及类型命名规则则为“城市或或地理位位置+项项目名”，一经经确定后后则对内内统一使使用。二、项目目背景主要包括括项目来来源、项项目获取取方式、合作意意向、洽洽谈的进进展、项项目获取取的意义义等内容容。三、合作作方及合合作条件件 合作作方背景景介绍 合作作方提出出的主要要条件，洽谈进进展等。四、项目目位置 项目目位置：主要包包括项目目在城市市中的位位置、所所处的功功能区、该功能能区定位位与发展
9、展状况、区域交交通情况况。附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如市中中心商圈圈、机场场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。 项目目四至范范围 项目目周边配配套附图：地地块四至至范围及及周边设设施图。五、项目目现状及及权属状状况 土地地现状：包括七七通一平平情况、宗地内内是否有有拆迁、高压线线等对开开发有较较大影响响的因素素；开发发手续进进展，取取得政府府审批文文件情况况。 建筑筑物现状状：外立立面，内内装修，设施设设备等。附图：现现状图 土地地权属的的说明，包括土土地使
10、用用权人、土地用用途、土土地使用用年限等等。 房产产权属的的说明（如有）规划控制制指标项目指标备注用地性质质总用地面面积亩其中净地面积积亩代征地面面积亩地上建筑筑面积万平米其中住宅写字楼商业地下建筑筑面积其中地下车库库人防及配配套容积率控制高度度米建筑密度度%绿化率%停车位个个数六、项目目公司概概况（如如果涉及及公司股股权收购购）包括公司司历史沿沿革、注注册资本本、经营营和开发发资质、股东及及股权结结构、公公司资产产负债和和财务状状况等。七、市场场分析 区域域市场行行情（包包括商圈圈或板块块分布、供应量量、销售售价格、租金及及出租率率等）； 区域域市场在在整体市市场的地地位及发发展趋势势； 项
11、目目在区域域内开发发的机会会点与市市场潜力力。 结论论：产品品开发或或经营定定位，包包括市场场定位、价格定定位、产产品建议议等。八、投资资及收益益估算投资成本本预测、租售收收益预测测、投资资回报率率、资金金需求和和计划等等。（股股权收购购类项目目应说明明税务筹筹划情况况）。九、项目目运作思思路获取项目目的整体体操作思思路和流流程，存存在的问问题和解解决建议议十、综合合建议与与计划 综合合判断 工作作计划附件2-1预可研开发类类投资项项目目录第一部分分 项目目决策背背景一、外部部环境 城市市发展规规划与宗宗地的关关系及对对项目开开发的影影响，如如：规划划交通的的规划与与建设、城市功功能规划划与布
12、局局、局部部区域开开发重点点、政府府重大政政策即将将颁布等等； 宗地地所属地地域在该该城市的的历史、经济、文化、战略发发展等方方面的地地位。例例如，项项目处在在浦东，要说明明浦东在在上海的的地位及及作为全全国重点点开发区区的情况况。 项目目渊源，特殊的的政治或或文化背背景，如如：危房房改造、高新技技术区生生活住宅宅配套、文化园园、政府府重点工工程等；二、内部部因素 项目目启动对对公司未未来几年年发展战战略、发发展规划划的意义义（一般般35年），在公公司发展展中的地地位（是是否核心心项目）； 公司司提升品品牌形象象、降低低经营风风险、扩扩大社会会影响力力的作用用； 从公公司未来来的利润润需求、可
13、持续续经营等等角度描描述立项项的意义义；第二部分分：项目目概况一、项目目位置项目所处处城市、行政区区域、非非行政区区域（经经济开发发区、商商贸金融融区等）的地理理位置。附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如市中中心商圈圈、机场场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。二、项目目四至及及现状 四至至范围； 项目目现状，包括是是否有拆拆迁、高高压线等等对开发发有较大大影响的的因素；附图：四四至范围围图、现现状照片片。三、项目目周边配配套 交通通状况现有交通通体系说说明，包包括高
14、速速公路、城市干干道、公公交系统统、轨道道交通系系统，近近期或规规划中是是否有地地铁、轻轻轨等对对交通状状况有重重大影响响的工程程。附图：交交通状况况示意图图，包括括现有和和未来规规划的城城市公共共交通和和快速捷捷运系统统； 教育育、医院院、大型型购物中中心、文文化体育育娱乐设设施、公公园、银银行、邮邮局等配配套设施施。四、项目目周边自自然人文文环境根据个案案特性描描述，没没有的可可以不写写五、大市市政配套套（七通通一平）道路现状状及规划划发展、供水状状况、污污水、雨雨水排放放、通讯讯（有线线电视、电话、网络）、供电电、燃气气、供热热及生活活热水等等大市政政条件是是否具备备，并说说明接入入成本。六、规划划控制指指标具备条件件的尽可可能填写写，下表表可按实实际情况况适当调调整项目指标备注用地性质质总用地面面积亩其中净地面积积亩代征地面面积亩地上建筑筑面积万平米其中住宅写字楼商业地下建筑筑面积其中地下车库库人防及配配套容积率控制高度度
