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1、一、单项选择类计算：价格指数修正、价格变动率法、正常价格的计算、相邻房地产的合并计算、收益价格的计算、建筑物折旧年限确实定、路线价法求总价、承租人的权益价值、补地价的计算、直线折旧法确定成新率、房地产合理经营期限确定。二、简答类1、 完全市场必须同时具体哪几个条件？百度)1市场上有众多的生产者与消费者，任何一个生产者或消费者都不能影响市场价格。2企业生产的产品具有同质性，不存在差异。3生产者进出市场，不受社会力量的限制。4市场交易活动自由、公开，没有人为的限制。5市场信息畅通准确，市场参及者充分了解各种情况。5各种资源都能够充分地流动。2、抑制房地产价格的措施有哪些？1制定最高限价。规定房地产
2、交易时不得突破此价格；2制定标准价格，作为房地产交易时的参考；3政府在房地产价格高涨时抛出一定的房地产，以增加房地产的供应，从而平抑房地产的价;(4)征收房地产交易税或增值税；5建立一套房地产交易管理制度。3、典权及抵押权的区别有哪些？(1)权利性质不同,典权为用益物权,抵押权为担保物权。典权转移占有，而抵押权不转移占有。典权可以单独转让,而抵押权不得及债权别离而单独转让。2典权是指承典人支付典价，占有出典人的房地产作为使用与收益的权利，承典人除占有典产供自己使用外。在典权续存期内还可以将典物转典，或出租给他人或将典权转让给他人，并且可以将典权作抵押。典期届满一定时期后，出典人不以原价赎回典物
3、，承典人取得典物所有权。3抵押权是指债权人对于债务人或第三人抵押的房地产，可以取得其债权的担保，但不能占有使用其房地产。抵押人如果在债权已届满清偿期还未受清偿，可以向法院申请拍卖抵押的房地产，就其卖得的价格而优先受清偿；4、哪些土地可以以划拨的方式取得？1国家机关用地与军事用地； 2城市根底设施用地与公益事业用地；3国家重点扶持的能源、交通、水利等根底设施用地；4法律、行政法规规定的其他用地。5、房地产的商业特性与市场特性有哪些？商业特性：1交易对象为土地与房屋的法定所有权或使用权；2交易形式通过法定契约来保证他所获得的所有权；3房地产无法移动；4房地产价格的地域性区别，价格不同5所有权及使用
4、权的统一性；6价值的形成与实现7其他。如价格、寿命、增值性等市场特性：1供应多样；2需求各异；3位置固定4价格昂贵5资源稀缺6市场复杂6、影响房地产价格的行政因素有哪些？1土地制度土地制度对土地价格的影响非常大；2住房制度,住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也非常大3城市规划城市开展战略、城市规划、土地利用规划，这些对房地产价格都有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。房地产价格政策，房地产价格政策抽象地看成两类：一类是高价格政策，一类是低价格政策。7、划拨土地的使用有哪些规定？1国家机关用地与军事用地； 2城市根底设施用地与公益事业用地；3国家重点扶
5、持的能源、交通、水利等根底设施用地；4法律、行政法规规定的其他用地。8、影响商业房地产的区域因素有哪些？1腹地的大小及顾客的质及量2顾客的交通手段及交通状况3营业类别及竞争状况4该地区经营者的创造力及资信状况5繁荣程度及盛衰状况6土地利用的管理制度9、本钱法适用于哪些范围？1无交易、无收益的房地产估价2特殊目的的房地产估价3特殊建造的房地产4狭小市场的房地产5市场比拟法中的修正计算10、收益复原法有哪些操作步骤？1搜集有关房地产收入与费用的资料2估算潜在的毛收入3估算有效毛收入4估算运营费用5估算纯收益6选用适当的复原利率7选用适当的收益复原发计算式求出收益价格11、应用市场比拟法需具备哪些条
6、件？估价步骤有哪些？条件：1充分的交易实例资料2资料具有相关性3市场供求关系根本一致4明确显示具备的条件5资料必须详细可靠。步骤：1搜集交易实例选取可比2选取可比实例3建立价格的可比根底4进展交易情况修正5进展交易日期修订6进展区域因素修正7进展个别因素修正8求出比准价格12、本钱法的适用范围有哪些？本钱法的估价步骤有哪些？范围：1无交易、无收益的房地产估价2特殊目的的房地产估价3特殊建造的房地产4狭小市场的房地产5市场比拟法中的修正计算。步骤：1搜集有关房地产开发的本钱、税费、利润等资料2估算重新的购建价格3估算折旧4求取积算价格13、影响房地产价格的社会因素与土地价格的个别因素有哪些？社会
7、因素：1人口数量与密度2社会文明及教育状况3家庭规模4政治安定状况5政治安定程度6房地产投机7城市化8心理因素。个别因素：1位置2地址、地势及地形3土地面积4土地形状、宽度、深度5日照、风力风向6天然周期性灾害7临界状况8及公共、商服设施临近程度9及危险设施临近程度14、什么是生地、毛地与熟地？百度1生地是指不具备城市根底设施的土地。2毛地是指城市根底设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。 3熟地是指具备完善的城市根底设施、土地平整能直接进展建立的土地。15、选取标准宗地的具体要求有哪些？1一面临街2土地形状为矩形3临街深度为标准深度4临街宽度为标准宽度可为同一路线价区段内临街各宗地临街宽度的众数
8、5用途为所在区段具有代表性的用途6建筑容积率为所在区段具有代表性的建筑容积率可为同一路线价区段内临街各宗土地建筑容积率的众数7其他方面，如土地的使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。16、房地产估价的目的与估价程序有哪些？目的：土地使用权转让，房地产转让包括买卖、交换、赠及、抵债等、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害补偿、分割、合并、纠纷、涉案、企业合资、合作、兼并、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算，房地产估价纠纷及涉案中的房地产估价复核或鉴定等。 程序：1受理委托估价2明确估价根本领项3拟定估价作业方案4搜集估价所需的资料5实地勘察估价
9、对象6选定估价方法计算7确定估价结果8撰写估价报告17、长期趋势法有哪些作用？1可以用来评估房地产的价格2可以用来房地产估价的市场比拟法中对有关比拟实例价格进展交易日期修正3可以用于收益法中对未来经营收入、主营收入及纯收益等的预测4可以用于假设开发法中对开发完成后房地产价值及开发本钱等的预测5可以填补某些房地产价格历史资料的缺乏6可以用于两宗或两宗以上房地产价格开展趋势的比拟18、房地产估价的根本原那么有哪些？合法原那么、最高最正确使用原那么、均衡原那么、收益递增递减原那么、收益及分配原那么、奉献原那么、适合原那么、竞争原那么、需求及供应原那么、变动原那么、预测原那么、替代原那么、公平原那么、
10、时点原那么、慎重原那么19、房地产估价中需要对房地产有哪些根本认识？(1)位置固定性、地区性与个别性2长期使用性3大量投资性4易受政策限制性5相互影响性6保值性与增值性20、什么是房地产估价？不确定指以房地产为对象，有房地产专业估价人员根据估价目的、遵循估价原那么、按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经历以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断及推测。习题21.某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，复原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，那么该宗房地产的现时总价为 C 万元。A、833.33 B
11、、830.45 C2.甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/，复原利率均为8%，实际上甲房地产的价格 B 乙房地产的价格。A、高于 B、低于 C、等于 D、B或CV60=1050*(1-1/1.0860)/(1-1/1.0850)=10623.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限完毕，该类房地产的复原利率为8%,那么该房地产的收益价格最接近A万元。A276 B283 C284 D2914.某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收
12、益分别为20万元、19万元、25万元、22万元、28万元，从未来第6年到无穷远，每年净收益均为25万元，该类房地产的复原利率为6%，该房地产的收益价格为A万元。A40648 B41667 C42516 D686175.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的根底上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产复原利率为10%，那么该房地产的收益价格为A万元。A400 B450 C500 D5406.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的根底上增长2%，那么该类房地产的合理经营期限应为C年。A34 B35 C36 D
13、37有效毛收入-运营费=0，18912%n10，n36年。7.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的根底上减少2万元，那么该宗房地产的合理经营期限为C年。A13 B15 C16 D17该宗房地产的合理经营期限为：A-n-1b0，n30/2116年预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的根底上减少2万元。该类房地产的复原利率为6%，那么该宗房地产的收益价格为C万元。A8686 B8047 C5650 D261408.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房
14、地产的复原利率为10%，那么该宗写字楼现在的价格为D万元。A4580 B5580 C6580 D75809.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，复原利率为9%。该房地产目前的价值为C万元。A923 B1111 C1353 D187210.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要撤除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，撤除费用为150万元，该类房地产的复原利率为6%。那么该旧办公楼的价值为D万元。 A1553 B1679 C1850 D203411.某写字楼由于市场不景气与周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公与需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元，又知该写字楼可出租面积为10000，运营费用率为40%。假假设该写字楼可出租剩余年限为30年，投资复原利率为8%，其他条件保持不变，那么该写字楼将发生C万元的贬值。A548.19 B558.15 C该写字楼空置率为25%时的价值V2为 假设开发法习题“七通一平熟地于2
