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1、静安枫景景营销策策划报告告宏观市场场：（数数据来源源：上海海市房地地产交易易中心）20011年上半半年上海海房地产产市场“涨”声一片片，主要要表现在在以下几几个方面面：房产投资资涨：220011年上半半年房地地产开发发投资额额24552588万元，而而20000年同同期为1198664688万元，增增加233.1%。房产开发发涨：220011年上半半年完成成土地开开发面积积69003399平方米米，而220000年同期期为31148991平方方米，增增加1119.33%； 20001年上上半年商商品房新新开工面面积900896660平平方米，而而20000年同同期为7787666800平方米米
2、，增加加15.4%； 20001年上上半年商商品房竣竣工面积积429980442平方方米，而而20000年同同期为3309557744平方米米，增加加38.8%。房产销售售涨：220011年上半半年商品品房预售售面积7773009900平方米米，而220000年同期期为611202268平平方米，增增加266.3%； 20001年上上半年商商品房销销售面积积999964660平方方米，而而20000年同同期为8801772533平方米米，增加加24.7%；存量销售售涨：220011年上半半年存量量房销售售面积6619008922平方米米，而220000年同期期为311308836平平方米，增增
3、加977.7%。销售价格格涨：220011年上半半年上海海房价比比去年底底涨了2230元元，全市市住宅预预售平均均价格达达到每平平方米441733元，涨涨幅为55.8%。今 年6月月份的中中房上海海价格指指数则出出现了“井喷”，环比比猛涨了了11点点，同比比涨幅则则高达440点，为为19995年中中房价 格指数数建立以以来的最最高涨幅幅。个人购房房涨：220011年上半半年个人人购房比比例为995.99%，而而20000年同同期为993.66%。分析：宏观经济济持续走走好带动动了上海海房地产产市场的的迅速发发展，同同时“十五”计划将将房地产产业确定定为国民民经济支支柱性产产业也极极大增强强了发
4、展展商投资资房地产产业的信信心，上上海房地地产市场场进入新新一轮发发展周期期。上海进入入中等发发达地区区，消费费能力有有较大提提高，市市民购房房热情空空前高涨涨，排队队购房现现象时有有发生。房地产政政策法规规的不断断完善，为为市场的的理性发发展提供供了保证证，同时时也增强强了消费费者购房房信心，个个人购房房比例不不断提高高。投资性购购房成为为今年上上半年一一道亮丽丽的风景景线。供需市场场发生结结构性变变化，出出现供小小于求的的良性格格局。同同时，随随着供求求关系的的变化，物物业品质质的提升升，上海海房地产产市场价价格一路路上扬。在发展商和消费者双重信心影响下，上海房地产市场形势一片大好，供需基
5、本平衡。受市场惯性影响，下一阶段上海房地产市场将持续上冲。本案所处宏观形势。较好。结论：区域市场场（一）、静静安区概概况（数据据来源：上海市市静安区区官方网网站）一、地地理位置置上城市中中心区静安区是是上海市市一个典典型的城城市中心心区，占占地面积积7.662平方方公里，人人口388万。静安区周周围与66个区相相临：东东临成都都北路，与与黄浦区区为邻；西靠镇镇宁路、万万航渡路路、武宁宁西路、江江苏路、长长宁路，与与长宁区区交界；南沿延延安中路路、陕西西南路、长长乐路与与卢湾区区和徐汇汇区衔接接；北至至安远路路、长寿寿路，与与普陀区区毗连；隔苏州州河与闸闸北区相相望。二、人文文特点上上东西西文明
6、的的交织静安区历历史悠久久，人文文荟萃，千千年的静静安寺，百百年的南南京路，历历经人世世沧桑，巧巧织东西西文明，绘绘就一道道旖旎的的都市风风景线。静安区是是一个商商业、商商务旅游游区，这这里交通通便捷，高高架、地地铁、公公交线路路连接上上海的四四面八方方。静安区寸寸土寸金金，这里里不但呈呈现着繁繁荣的景景象，而而且蕴藏藏着众多多的商机机和深厚厚的发展展潜力。三、城区区规划上上高品品味的商商业商务务区和高高品质的的生活居居住区根据城市市发展要要求，要要在五到到十年内内建成符符合国际际先进标标准的“双高区区”，即高高品味的的商业商商务区和和高品质质的生活活居住区区。 静安区区的城区区规划以以“一轴
7、双双翼”为主体体路线，具具体情况况为：“一轴”即静安安南京路路沿线地地区，面面积约为为1.88平方公公里，处处于上海海城市东东西发展展的主轴轴上，是是上海的的中心商商业区和和国际金金融、贸贸易中心心区之一一，是静静安区社社会经济济发展的的主轴线线和黄金金走廊，是是静安“高品味味商业商商务区”的主要要载体“南翼”为延安安路威海路路以南地地区，面面积0.96平平方公里里，属于于上海十十一个近近代建筑筑风貌保保护区之之一，以以花园住住宅、新新式里弄弄和近代代公寓为为主体形形成高档档居住和和办公区区，是静静安“高品质质的生活活居住区区”的主要要体现“北翼”为愚园园路北京路路以北地地区，面面积3.86平
8、平方公里里，曾是是传统工工业区和和危棚简简屋集中中区，部部分地区区已被改改造为现现代化高高层住宅宅区。静静安区正正按建设设“高品质质的生活活居住区区”的要求求对“北翼”进行新新一轮旧旧区改造造根据以上上特点和和要求，静静安区政政府今年年制定并并实施“南留北北拆”计划。根根据这份份旧区改改造和城城区规划划计划，区区内的延延安中路路以南是是新式里里弄、花花园住宅宅；新闸闸路以北北则是高高楼林立立的现代代居住小小区；延延安中路路和新闸闸路之间间，是以以南京西西路为轴轴线的主主商业区区。“南留北北拆”的方针针综合考考虑了以以下因素素：静安安区南部部近代优优秀建筑筑集中，新新闸路以以南的大大顺胡同同、裕
9、华华新村等等保护区区内的单单幢花园园住宅充充满优雅雅的怀旧旧气息，作作为文化化遗产，需需要长期期保留。而而新闸路路以北旧旧式里弄弄和老工工厂集中中，这些些旧房和和旧厂将将逐步拆拆除，新新建中高高档现代代居住小小区。为完成成该项规规划，静静安区今今年实施施的实事事工程有有（部分分）：旧里改造造计划年年内开工工20万平平方米，竣竣工7万平方方米，拆拆除各类类旧住宅宅13万平平方米，其其中旧里里9万平方方米，使使55000户居居民的住住房条件件得到改改善。完成昌平平路延平路路江宁宁路道路拓拓宽工程程，辟通通和拓宽宽陕西北北路、昌昌化路。同同时，完完成3条道路路的大修修改造和和10条道道路的重重点养护
10、护。完善静安安区公共共交通规规划，落落实站点点，开通通区内公公交环线线。实施施静安南南京路橱橱窗内光光外透延延伸工程程。新辟公共共绿地44万平方方米、专专用绿地地1万平方方米，引引进大树树35000棵。完完成延安安中路大大绿地二二期建设设和北京京西路常常德路大大绿地建建设。建设4个个配套齐齐全的住住宅小区区，即大大闻丽都都、嘉园园、天鼎鼎花园和和新福康康里一、二二期。完完成景观观道路沿沿街444幢居民民多层住住宅“平改坡坡”工程。本案位于居住区和商业区交界处，处于“现代居住区”的最前沿，南面正对高品质的“商业商务区” ，有利于本案中高档的产品定位和客户吸引。结论：（二）、静静安区整整体楼市市情
11、况20011年上半半年，区区域商品品房交易易面积.万平方方米，交交易额.亿元（平平均销售售单价为为55775元/平方米米），比比去年同同期增长长.和和.。交交易金额额增长缓缓于交易易量的增增长，而而上半年年主要交交易基本本集中在在一些旧旧盘上，价价格有所所回落属属于正常常情况。今年上半半年，静静安区交交易价格格水平低低于去年年同期的的水平，主主要原因因是高品品质、高高售价物物业供应应量不足足。与平静的的一级市市场相比比，三级级市场交交易火爆爆，底部部积压房房源进一一步得到到消化，未未来供应应量控制制良好。中中高房源源的稳定定已经成成为房产产市场的的中坚力力量，在在供应量量不足的的情况下下价格有
12、有上升趋趋势；高高价位房房源的入入市将大大幅冲击击价格行行情，未未来市场场格局基基本确认认。目前的市市场架构构可谓天天时地利利人和，区区域房价价指数将将突破向向上，并并且在未未来几年年内，行行情有屡屡创新高高的可能能，主要要体现在在底部积积压房源源进一步步消化，其其价格因因素对大大局影响响越来越越小；高高档房源源供应充充足，市市场价格格逐步确确认，并并且为中中档房源源打开价价格上升升空间，有有利于总总体价格格的抬高高，未来来的市场场上升行行情一触触即发。本案面临最大的竞争对手来自尚未浮出水面的盘量，根据不完全统计，在2002年和2003年静安区已规划上市的体量将达100万平方米左右。结论：三、
13、消费费市场（数据来来源：天天启消费费者研究究数据库库）据调查，目目前上海海的购房房群体中中“三口之之家型”占总购购房人群群的544%、“年轻夫夫妻型”占购房房人群的的21%。上述述情况可可见，上上海购房房越来越越多趋向向于“小家庭庭”购买。小家庭购购房族大大多钟情情于两室室两厅房房。其中中“三口之之家型”比例是是53.8%、“年轻夫妻型”购买比例是54.3%，均超过半数。他们购买两房面积大约在90-110平方米，而购买三房的比例要低一些。说明目前上海人购房面积正在趋向合理，并非越大越好。他们在购买三房时都以控制总价为基本出发点。目前上海海人购房房有两大大偏爱：一是越来来越多的的消费者者对板式式
14、小高层层青睐有有加。板板式小高高层既有有高层物物业的建建筑结构构优势，又又有多层层物业的的高得房房率和采采光及通通风优势势。二是消费费者在选选择小区区规划布布局时，偏偏向于各各类物业业形态相相结合的的形式。比比如小区区内有多多层、高高层、小小高层、联联体别墅墅等，其其中尤以以多层、小小高层相相结合的的小区独独占鳌头头。住宅小区区的景观观绿化、会会所配套套以及健健身场等等都成为为消费者者选择物物业时的的重要指指标。前前几年在在刚开始始改善居居住条件件的时候候，上海海人大多多购买二二室一厅厅房。不不久为了了追求一一步到位位，三室室一厅房房趋于热热销。这这些大都都以大家家庭的形形式进入入市场。到到了
15、20001年年，又从从“大家庭庭”向年轻轻“小家庭庭”转变，表表明上海海新一代代年轻人人已经进进入购房房主流。同同时，购购房时更更加注重重产品品品质和功功能配比比。最受欢迎迎的楼型型是小高高层在可可以复选选的情况况下，有有76.9%的的人选择择了小高高层，有有50.5%的的人选择择了多层层。通过过与受访访者的交交流，发发现小高高层更受受有“一步到到位”消费倾倾向人士士的偏爱爱，他们们普遍认认为此类类物业结结构好，寿寿命长。在在所有受受访者中中，选高高层的比比例为115.22%，而而30岁岁以下的的人选择择高层的的比例达达到了330%，明明显高于于其他年年龄组的的人，这这与年轻轻人特有有的审美美心理、生生活习惯惯有关。选选择多层层的人看看中的则则是多层层的得房房率较高高、物业业管理费费较便宜宜等因素素。四、项目目地块分分析地块状况况位置：静静安区中中心位置置，北
