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1、龙湖无锡滟澜山销售讲义2010年3.22更新说明1 销售手册是为规范销售管理和销售说辞、统一对外口径、加强客户引导、促进销售、提高专业化水平，所有置业顾问务必严格执行；2 由于各部门都存在一些暂时无法回答的问题，所以答客问部分会不定期更新和增加；3 由于还没有沙盘、样板间等销售道具，相关销讲资料暂缺；4 按照不同时期的销售对策，此项目手册会做出调整，请及时对照、更新；5 本手册仅限于公司内部使用。目 录一、开发商介绍3二，承建商介绍6三、建筑设计公司介绍7（一）巴沙尼亚（Bassenian）7（二）上海工程勘察设计有限公司7四、监理公司介绍7五、园林景观设计公司介绍8（一）上海北斗星8六、物业
2、管理公司介绍8七、区域特点、配套及规划10（一）区域价值解读11（二）自然环境14（三）人文环境14（四）交通15（五）商业配套16（六）休闲娱乐17（七）教育18（八）医疗19八、小区规划设计19（一）规划指标19（二）地形设计20（三）交通系统规划20（四）建筑风格21（五）户型设计22（五）景观特点23（六）小区配套28（七）安防设施28九，产品建造标准答客问28一、开发商介绍龙湖地产1995年创建于重庆，通过15年的发展，目前已经成长为一家全国化的大型地产集团。集团总部设在北京，目前在全国的10个中心城市进行开发。这10个城市分别是：西三角经济圈的重庆、成都、西安；环渤海经济圈的北京、
3、沈阳、青岛；以及长三角经济圈的上海、无锡、常州和杭州。龙湖是国内最具实力的地产企业之一，排名全国前十。从2007年开始，龙湖地产的年销售额已经连续三年突破100亿元，标志着龙湖已经迈入国内第一流房地产企业的行列。2008年，龙湖被国务院发展研究中心等机构评定为“中国房地产企业规模十强”，年销售额名列全国第九；2009年，龙湖只用了半年时间就已经销售过百亿，全年销售额达到187亿，并成功进军无锡、沈阳、常州、杭州、青岛五个新城市，标志着龙湖进入新一轮全国扩张的进程。2009年11月19日，龙湖地产(960.HK)正式在香港联交所主板挂牌，地产界中的上市公司，全国不过10来家，在香港上市的更是少之
4、又少。龙湖的股票在香港大受追捧，连索罗斯都斥资2亿申购，11月19日，龙湖亿7.07港币开盘，当天即大涨约13%。12月3日，龙湖以35.7亿的总价摘得杭州下沙金沙湖板块85-88号四幅土地，平均楼面地价为6264元/平方米，宣告龙湖正式进入杭州市场。拿地成功之后，股价又大涨10%。这说明全世界的投资者都对龙湖报以厚望，相信龙湖未来的发展潜力。作为一家全国化的地产企业，区域聚焦是龙湖发展战略的核心之一。目前，龙湖只在西三角、环渤海、长三角3个经济圈的10个中心城市开展业务。龙湖进入的城市有三类，第一类是北京、上海、重庆等直辖市，第二类是成都、西安、沈阳、杭州等省会城市，第三类就是像无锡、常州、
5、青岛等经济实力很强的区域中心城市。并且，在每个城市，龙湖都希望有长远的发展，要做到数一数二。在重庆，龙湖已经连续10年蝉联年销售额冠军，而且超越第二名（金科等）1倍以上；在北京，龙湖只用了两年就已经做到前三名；而在无锡，龙湖目前的土地储备已经达到全市第一，随着无锡滟澜山项目的启动，我们很有信心，在未来的一两年，迅速进军无锡市场的第一集团。龙湖无锡项目一览表项目名称地理位置占地面积容积率总地价滟澜山太湖新城太湖国际科技园湖景路与净慧西道之间18.8万方1.16.44亿滟澜山二期太湖国际科技园内（共4幅）12.5万方住宅1.4商办2.0-4.05.25亿东亭易买得地块锡山区锡沪中路北、东亭中路东。
6、14.6万方2.8-3.214.9亿太科园二期地块图： 易买得地块图：在15年企业发展中，品牌建设是龙湖非常看重的一环。“龙湖”品牌不仅是国内房地产行业位数不多的“中国驰名商标”之一，而且形成了独具特色的品牌内涵与品牌气质。它们主要体现在以下几点：首先是精于审美。龙湖认为，我们交付给业主的不仅是一栋栋房子，更是一种全方位的生活体验。坚固耐用只是最基本的物理要求，而“美”则是更能提升业主生活品质的精神价值。正是出于对“美”的追求，龙湖特别重视社区园林景观的营造。在进行社区规划时，别人考虑的都是在哪里盖房子，而龙湖首先考虑的则是“哪里不盖房子”先把最好的土地留给社区园林景观，然后再把房屋安插进园林
7、之中。这种“以景为先”的独特理念为龙湖换来了一个雅号“浪漫的工程师”。龙湖人不仅具有工程师的严谨，而且懂得生活、热爱生活。为了让业主在入住的第一天就能享受成熟的园林，龙湖社区的绿化全部采用全冠移植，将二三十年树龄的成年大树不加任何修剪地原生态“复制”到社区里；为了保证园林景观全视野的美感，必须按照“360度景观定位”技法进行种植，让业主从林前、屋后、窗口、阳台各个角度看，树形和层次都是最漂亮的；为了调节社区微气候，要用电筒和电吹风模拟光照和气流，在模型上反复推演，让夏天的绿荫正好可以遮盖花园，秋天的花香正好顺风飘进家里独特的理念、先进的工艺加上严格的标准，使得龙湖的社区园林景观在业主、同行、媒
8、体之间有口皆碑，我们可以自信地说，在全国的房地产企业中，龙湖的园林景观绝对数一数二！为业主提供美好的生活环境，建筑与景观的融合是一方面，优质的物业服务则是另一重要因素。而“物业”也是龙湖品牌的独特魅力所在。龙湖的物业服务理念归纳成一句话叫做“善待你一生”。而这句温情的承诺兑现在实际生活中，就是一个个以人为本的服务动作：为了让业主休息得更好，晚上11点以后小区里的路灯全部调暗30%，保安巡逻也要换上软底鞋；为了帮助新开车的业主顺利停车，保安队员每天准时出现在业主家门口；为了让业主的生活环境更有情趣，保洁员只会拣走干枯的花瓣，而把刚掉落的新鲜花瓣留在草坪上坚持标准、注重细节的物业服务也换来了15万
9、龙湖业主的满意和认可。在全国质量协会组织的“全国住宅用户满意度综合测评”中，龙湖连续三年都是第1名。一流的景观加上一流的物业，也就自然成就了龙湖品牌的高端影响。别墅是龙湖最擅长开发的物业形态。截至目前，龙湖已经开发了5000多套别墅。它们涵盖了地中海、北美、英伦、中式等多种风格。像重庆的蓝湖郡、香樟林；北京的滟澜山、香醍漫步、颐和原著；成都的长桥郡、上海的滟澜山、蓝湖郡，都是当地数一数二的别墅豪宅。我们还在北京颐和园旁边做了一个别墅，总价上亿，可以算是全北京最贵的顶级豪宅。龙湖的别墅不仅得到消费者的认可，就连业内同行也非常推崇。万科总裁王石曾说：“要看最地道的北美风格别墅，不用去加拿大，直接到
10、龙湖香樟林就可以了。”绿城总裁宋卫平一次偶然的机会在重庆参观了龙湖蓝湖郡，看完之后他当即打电话让绿城所有高管马上飞到重庆来看，光机票就花了20多万。这些都已经变成国内业界的传奇和美谈。除了别墅，高端公寓和高级购物中心也是龙湖的“拳头产品”。水晶郦城和晶蓝半岛两个高端公寓项目分别摘得2007年的“广厦奖”和2009年“詹天佑奖”两项全国房地产行业的最高荣誉。龙湖在重庆开发的商业中心北城天街，就像无锡的八佰伴一样，现在已经是重庆的地标建筑了。今天，龙湖地产来到无锡。我们将为无锡打造一座真正意义上的高端别墅社区，这里有最美的园林景观、最舒适的房型设计、最浪漫的异域风情以及最人性化细致入微的物业服务，
11、从而带给您前所未有的居住体验。同时，我们还将扎根无锡，不断推出新项目，努力成为无锡房地产市场的领跑者。二，承建商介绍（一） 浙江中天中天集团是一家中国500强大型企业集团。中天承建的杭州利星凯悦大酒店、杭州电信大楼、浙江省高级人民法院大楼被评为“全国建筑工程装饰奖”，嘉善罗星阁宾馆获“全国建筑装饰科技创新奖”。（二）南通二建江苏南通二建集团是中国500强企业，一级资质。拥有众多善创省优工程的品牌项目部和善建10万平方米以上大体量工程的项目部，以及大批技术精湛、善打硬仗的成建制劳务队伍。三、建筑设计公司介绍（一）巴沙尼亚（Bassenian）Bassenian Lagoni 建筑设计公司（BLA
12、，中文译作“巴沙尼亚”或“百盛年”）是美国最富盛名的建筑设计公司，在30多年的历史中获得了120多项国际大奖。BLA最擅长设计的就是地中海式建筑（这种式样在美国也被称为“南加州式”），BLA在中国的代表作有：北京水印长滩上海佘山高尔夫郡：全上海最顶级的高尔夫俱乐部和别墅项目广州九龙湖高尔夫俱乐部重庆龙湖蓝湖郡上海龙湖滟澜山（二）上海工程勘察设计有限公司上海工程勘察设计有限公司是一家老牌的大型设计单位。公司具有国家甲级建筑工程设计资质和甲级工程咨询资质，为全面质量管理达标单位和ISO9001:2000认证单位。该公司以工作认真严谨著称，将主要负责本项目的图纸深化工作。四、监理公司介绍（一）上海三
13、维上海三维工程建设监理有限公司，成立于1992年8月，甲级监理资质。五、园林景观设计公司介绍（一）上海北斗星上海北斗星景观设计事务所有限公司是一家专业的国际化景观规划设计公司。公司由国内著名设计师虞金龙先生领衔，会同美国、日本、新加坡等国设计师组成具有国际化视野的景观设计团队，曾11次获得上海园林景观工程金奖。北斗星特别擅长高级酒店以及别墅豪宅的园林景观设计，代表作品有：上海海源别墅：2006中国最佳人居环境奖黄山阅松庄五星级度假别墅：2006酒店设计方案金奖上海绿城玫瑰园上海紫园上海龙湖蓝湖郡六、物业管理公司介绍本项目将由龙湖集团下属的物业管理公司自行管理。龙湖物业具有国家一级物业管理资质，
14、现有员工近2000人，管理面积近200余万方。管理项目涵盖了高档公寓、顶级别墅、办公写字楼、大型综合商场、公园、展馆等多种物业类型，在管项目主要有龙湖花园、香樟林别墅、蓝湖郡别墅、北京滟澜山别墅、北城天街购物广场、重庆规划展览馆等。龙湖物业曾连续三次获得“全国住宅用户满意度评测”第一名。这个奖项的含金量在于，它是由中国质量协会主办，通过入户调查、业主评分的方式来评测本社区物业服务的质量，因此特别具有公信力和说服力。从2003年本项评测开办以来，只要龙湖的社区被抽入检测样本，肯定都是第一。（别的物业公司甚至慨叹，除非抽检名单里没有龙湖，我们才有拿第一的机会。）因此，龙湖物业是名副其实的全国冠军。
15、龙湖冠军物业，是行业标准的修订者。龙湖物业有详尽而严格的工作标准，比如：草坪的长度不能超过5厘米；每平方米草坪上的杂草不能超过5株；不论多大的雨，雨停后20分钟小区道路必须不见积水；夜间11点以后，小区公共照明整体调暗30%；检修电梯等公共设施必须在夜间2点到4点进行；擦拭楼梯扶手、长椅、围栏等时，必须按照同一个方向擦；清晨在社区接水做保洁时，水桶底要垫抹布降低噪音；枯枝落叶必须随时清理，但是新鲜的花瓣必须保留在草坪上在中国，几乎找不出第二个物业公司能像龙湖这样制定如此精细的服务标准，而这一切，正是您入住龙湖之后所能每天享受的。制定详尽的服务标准并严格执行，这只是龙湖物业的最基本要求。因为对于真正的冠军物业来说，让业主满意只是第一步，而龙湖要做的则是不仅满意，而且不时有惊喜。万科总经理林少州曾去参观龙湖的项目。脱了鞋进样板房，参观完准备出样板房的时候，忽然发现鞋子已经被调了头，正好可以一脚穿上。林少州很惊讶地问保洁员，是不是公司规定这样做的，却被告知并没有这样的规定。林少州不禁惊叹：这个企业太可怕！如果能制定如此精细的标准就已经很可怕，但没有硬性规定还能自主提升服务标准，
