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1、2010年2月宁波房地产市场分析报告一、宏观扫描事件一：加强流动性管理 央行再度上调存款准备金率中国央行2月12日宣布从2010年2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是继今年1月12日央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点后，时隔一个月再次上调存款准备金率。存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。这次调整后，存款准备金率为16.5%。点评：央行再提高存款准备金率流动性管理提上日程：一月两次密集动用存款准备金工具，可见，流动性管理已明确提上中国本轮货币政策日程。一天前，央行在最新一季度的货币政策执行报告
2、中已透露重要信息，报告说，要“综合运用多种货币政策工具，加强流动性管理”。央行再升准备金对冲需求大于紧缩：央行再次提高准备金率，更多是考虑对冲流动性，眼下，当局管理流动性的需要大于紧缩银根的需要。统计显示，今年二三月份，央行票据到期将超过8千亿，这笔资金释放到市场，将产生不小压力。即使央行不考虑紧缩，亦要考虑对冲。事件二：住建部：下半年政策力度将加强从今年1月下旬开始，住建部联合国土部、发改委等九部委地方政府进行督察，鉴于目前经济复苏所处阶段，短期内信贷政策依然将保持偏宽松的环境，预计从二季度开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强。房地产政策将出
3、现明显的“前松后紧”走势，而房价相对合理或涨幅不大的二三线城市房地产政策还会适当放宽。点评：2010年年初开始的九部委全国督查行动，主要在监管地方政府对于国家宏观调控政策的执行情况，主要针对房价上涨过快的一线城市的房地产市场；由于货币政策的宽松，以及宏观经济因素的影响，1季度房地产市场并没有出现房价回落的现象；进入二季度后房地产市场将会进入传统的回暖时期，新开项目将会开始进入市场；住建部本次发出下半年将会加强政策调控的消息，此举无疑是在本来就不明朗的上半年市场上又增加了一层迷雾，2010年上半年房地产市场将会是最为复杂的一年。温家宝日前在接受采访时表示，本届政府将会通过四项措施保证2010年房
4、价保持着一个较为合理的水平，促进房地产市场的健康稳定发展。从根本上控制房价主要是要加强保障性住房的建设，保障中低阶层的基本住房需求；对于有能力的购房者购买自住及改善性住房(限于中小面积)，国家将会在税收政策方面予以支持；从短期效果上看，主要是通过政策调控引导市场发展；通过经济和法律手段打击投机性购房，打击捂盘惜售、囤地现象；事件三：海曙将启动最大规模拆迁 重点打造鄞奉地块今年该区将启动最大规模拆迁，拆迁总面积达到了135万平方米，为历年之最。其中，仅城市拆迁一块就涉及居民5500多户。今年，海曙区实施的城市房屋重点区块项目主要包括鄞奉路二期地块、月湖西区二期地块、南站区域改造地块、孝闻巷和尚书
5、街改造地块，以及轨道交通2号线、4号线拆迁地块等。这些地块的拆迁主要涉及四种形式：第一种形式是市场化运作的项目，鄞奉路二期地块：该地块东起奉化江，南至丁家桥，西临南塘河，北到石灰埠头，拆迁总户数为2794户，总建筑面积约63.1万平方米。“拆迁后，整个鄞奉地块将被打造成集商务、休闲、居住为一体的宁波曼哈顿。月湖西区二期地块：该地块东临偃月街，南至马衙街，西临长春路，北靠三板桥街及青石巷，拆迁总建筑面积约7.5万平方米，其中住宅约1100户，非住宅17家。通过保护与开发，将把这里打造成浓缩宁波历史文化精髓的新型商业历史文化街区。第二种形式是非成套房改造项目，包括孝闻巷地块和尚书街地块。第三种形式
6、是南站区域改造项目。今年，将启动实施南站区域改造一期项目拆迁，包括核心区和周边区域。核心区即永达路以北地块，拆迁范围为东至三市路，南至尹江岸路，西至马家塘自然村，北至铁路，拆迁总户数约880户，拆迁总建筑面积约8.3万平方米；周边区域拆迁，包括汽车南站等地块，拆迁总户数约500户，拆迁总建筑面积约5.6万平方米。第四种形式是其他拆迁项目，主要包括轨道交通2号线、4号线拆迁涉及地块，月湖西区线厂地块、市第二医院扩建地块和其他基础设施建设，以及旧村改造的拆迁项目等。其中，在旧村改造中，今年海曙区将重点实施后孙(二期)和望春桥村(二期)、丁家村、粮丰村及甬丰村的马园和吴家塘自然村约28.2万平方米村
7、民房屋拆迁，同时配合南站广场建设和鄞奉路二期改造工程对震丰、甬丰部分及段塘部分等涉及集体土地房屋实施拆迁。事件四：宁波规范商品房预售房源须一次性公开销售从4月1日开始，关于规范商品房预售管理的通知将正式开始实施。“与之前有关商品房预售的规定相比，新通知要求在取得预售许可后，全部房源必须一次性公开对外销售。”申请商品房预售的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证；持有建设工程规划许可证和施工许可证。4个条件中最引人注目的一条就是：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%(以基础工程全部完成为准)以
8、上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。根据通知，房地产开发项目应以建设工程规划许可证核定的范围和规模为准申请商品房预售许可，商品住宅项目一般不得分层、分单元申请商品房预售许可。“确需分批申领预售许可的，应当说明分批的理由，每批次的建筑面积不得少于5万平方米，且各批次的申请间隔时间不得少于6个月。” 点评：市建委发布的本次通知，此举将有效遏制部分房产商的捂盘惜售行为。国家宏观调控政策出台之后，各城市也出台了相应的政策，北京出台了京版国11条政策，严格执行了国家宏观调控政策。宁波市本次出台政策，主要是从商品房销售模式上做出了相应调整，意在增加市场供应量保证市场稳定，打击捂盘惜售，推高房价。此次政策
9、出台主要是对于后市的影响较大，开发商将会针对政策的调整制定出相应的对策，从营销方式的改变上来应对政策的冲击。二、宁波土地市场分析1、土地出让情况1)宁波市六区土地出让情况2010年2月份宁波市六区共9宗出让住宅及商业用地5宗，合计成交面积约为312476.6平方米，与1月份成交数量相比(1月宁波市六区共有住宅、商业土地出让公告5宗，合计出让面积达到了444590.9平方米)，本月土地成交面积环比下降了30%；从成交区域来看分布主要在鄞州区、镇海区、北仑区等区域。2、土地成交情况1)宁波市六区土地成交情况2010年2月份宁波市六区共成交住宅及商业用地3宗，合计成交面积约为407550.4平方米，
10、与1月份成交数量相比(1月份土地23宗，合计成交面积约为862824.18平方米)，本月土地成交面积环比下降了53%，从成交区域来看分布主要在北仑区，市四区本月并无土地成交。2)重点土地成交情况上海世茂房产“起始价”竞得春晓地块：本月市六区土地成交仅有春晓地块的3宗土地成交，上海世茂房产分别以1105元/平方米、829元/平方米、582元/平方米竞得春晓A、B、C地块；3宗土地成交均以起始价成交，与以往拍地的火热标价不同，本次竞拍并没有出现火热的景象，上海世茂房产仅以起始价就竞得3宗土地。本次竞拍的土地位于北仑区春晓生活区，距离北仑城区较远，土地质量一般无法吸引开发商的关注；近期国家宏观调控政
11、策一再出台，市场情况越发复杂，开发商拿地热情也不再像以前一样的高涨，更多开发商选择理性拿地，更看重土地本身的质量，已经未来可开发价值。三、宁波商品房市场分析1、住宅市场成交分析(1) 2月份住宅市场总体情况截止月底，市六区住宅市场共成交住宅产品240套，成交面积为28501.34平方米；市六区住宅成交套数比上个月减少了平方米，(1月成交面积为91248.7平方米)环比降幅为69%。市四区共成交住宅产品170套，成交面积为20083.49平方米，市四区的住宅产品成交均价为17783元/平方米；市四区住宅成交套数较上月下降了39183.78平方米，环比降幅为66%。从供销情况来看，宁波市四区商品住
12、宅新增住宅产品面积为0平方米。截止2010年2月底，市四区商品住宅存量约为25.3万平方米。从销售走势来看，2010年2月的成交量又有所下降，整个走势线自10月份开始持续走低，进入12月成交量跌至最低，相比较去年同期来看成交量下降明显。2月份为房地产市场的淡季，成交量会有所下降；正值春节长假，整个市场成交量出现持续低迷情况，春节期间市场成交量更是惨淡；进入2月以来国家宏观调控政策出台后的影响开始有所显现，政策调控可能会在下半年继续加强；进入2月以来，央行再度提升准备金利率，预计还会有新一轮的利息调整出现；(2)各区域的成交情况分析从各区域的成交情况来看，整个市六区成交都有不同程度的下降，而高新
13、区、镇海区、北仑区、江东区、鄞州区成交量下降幅度较大，其他各区域的成交虽略有下降但走势均较为稳定。鄞州区：共成交107套，较1月份减少了318套，成交楼盘主要表现为都市华庭高层的61套成交、雍城世家15套成交、盛世天城二期的6套成交。本周鄞州区的供应量本月为0；本周都市华庭成交最多，占到了整个区域成交量的57%，本周雍城世家别墅成交了12套，均价在35803元/平方米该楼盘别墅产品的突然放量，在区域成交量较少的情况下拉高了整个鄞州区的成交均价，本月该区域成交均价为20193元/平方米。海曙区：共成交13套，较1月份增长了3套，成交楼盘主要表现为天一家园六期，该楼盘目前处于销售的末期，本月有13
14、套的成交占据了整个区域的全部成交，海曙区的后续住宅房源在2月并没有跟上，所以整个区域的成交量仍然在下降。江东区：共成交3套，较1月份减少了15套，世纪东方商业广场本月成交2套、东外滩花园成交1套，两个楼盘成为该区域成交的主力。江北区：共成交4套，较1月份增长了1套，成交楼盘主要表现为汇豪天下本月成交3套、湖景花园本月成交1套。江北北区：共成交33套，较1月份减少了13套，成交楼盘主要表现为立方寓二期的20套成交；开盘以来销售良好，进入2月份已经进入销售的末期，本月仅成交20套，较1月有很大幅度的下降。塘家湾1期本月也有10套成交，在别墅产品中表现不俗。高新区：共成交9套，较1月份减少了21套，
15、成交楼盘主要表现皇冠花园二期的5套成交，蓝海二期的1套成交。本月高新区的成交主力皇冠花园的表现较较上月有所减少，蓝海二期由于总体量较少而且已经进入销售的末期，本月仅有1套成交，整个区域的后续房源供应短期内并不能得到很好的改善，因此成交量将会继续下降。东钱湖度假区：共成交1套，较1月份减少了6套，东钱湖别墅项目居多，本月主要项目都已经进入了销售末期，所以本月该区域会出现如此大的降幅，预计短时间内成交量不会出现太大的增幅。镇海区：共成交18套，较1月份下降了38套，海尚广场本月成交13套和风景九园成交4套，两个楼盘目前仍然是镇海区的成交主力，目前海尚广场首批推出的房源已经进入尾盘阶段；北仑区：共成交52套，较1月份下降了169套；(2)主要成交楼盘排行榜(3)近期预计开盘楼盘2、写字楼市场成交分析2009年1月-2010年2月宁波市区写字楼成交走势2010年2月份，写字楼成交较1月有所下降，本月成交面积达22643.2平方米；相比09年1月的销售，2万平米的销量保持了较高的水平，每周约有0.6万平米左右的销售量，而成交的主力区域依然在高新区、鄞州区和江东区。3、商业(商铺)市场成交分析2009年1月-2010年2月宁波市区商业(商铺)成交走势2010年2月，宁波市商铺市场成交3931
