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1、河北农业大学本 科 毕 业 论 文题 目： 城市拆迁估价方法的探讨 学 院： 城乡建设学院 专业班级： 工程管理200802班 学 号： 2008224040227 学生姓名： 张 俊 指导教师姓名： 程亚鹏 指导教师职称： 副教授 二一二年五月二十日城市拆迁估价方法的探讨摘要 随着我国经济的迅速崛起, 城市建设和房地产业迅速发展, 房屋拆迁已经成为城市建设中经常遇到的问题。房屋拆迁估价是补偿安置的基础和依据, 是房屋拆迁工作中的重要内容, 直接影响到拆迁人和被拆迁人的切身利益。因此拆迁估价的合理性在某种程度上直接决定了拆迁补偿的合理性。所以本文 主要研究拆迁估价的特殊性和拆迁估价的的技术规范
2、的完善，探源几种估价方法差异的市场原理，并进行具体分析比较，阐述这几种估价方法应如何正确灵活地结合运用，并通过对这三种基本估价方法的分析和对应关系的研究得出几点建设性的结论。关键词:拆迁估价;估价方法;探讨The evaluation method of the city are discussedAbstractAlong with the rapid rise of the our country economy, urban construction and real estate industry rapid development, urban house dismantlement
3、 has become in the construction of the problem often encountered. The evaluation of compensation and resettlement of houses is the basis and the basis, is the important content in the house dismantlement work, the direct impact of and the vital interests of the people. So the rationality of the eval
4、uation in some extent directly determine the rationality of the compensation. So this paper mainly studies the evaluation and the evaluation of the particularity of the specification, and improved valuation methods of several retraces differences market principles and specific analysis, this paper e
5、xpounds several appraisal method should be the how to correctly flexible combination of use, and through the analyzes the three basic valuation methods of analysis and the corresponding relationship between research that few constructive conclusions.Keywords: The evaluation; Valuation methods; explo
6、re目录1绪论11.1城市房屋拆迁估价的研究背景11.2研究目的及意义12城市房屋拆迁估价的研究状况22.1国外研究状况22.2国内研究状况32.3本文研究内容及方法53城市房屋拆迁估价方法63.1比较法在城市房屋拆迁估价中的应用与案例分析63.2收益法在城市房屋拆迁估价中的应用与案例分析63.3成本法在城市房屋拆迁估价中的应用与案例分析73.4假设开发法在城市房屋拆迁估价中的应用与案例分析64城市房屋拆迁估价存在的问题分析及对策建议84.1城市房屋拆迁存在的问题84.2解决对策95结论及建议185.1结论分析185.2对于完善现代城市拆迁估价方法的建议总结185.3本文存在的不足与展望21参
7、考文献22谢辞231.绪论1.1城市房屋拆迁估价的研究背景随着我国城市建设的发展，人民物质文化生活水平的提高，部分旧的城市配套设施及功能已不能满足城市发展的需要，旧城区改造在一定时期内成为城市建设重要的课题。政府出台了一系列的与城市房屋拆迁相适应的法律、法规。按照我国城市房屋拆迁管理条例和国务院法制办2010年1月29日公布的国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)的规定，在城市房屋拆迁补偿过程中，房地产估价是不可或缺的法定环节。随着我国城市化进程的加快和旧城改造的力度的加大，城市房屋拆迁进入快速发展阶段，从而带来一系列的拆迁问题.其中最为突出的问题仍然是拆迁补偿问题，而无论是货币补偿还是房
8、屋产权调换的补偿方式，其核心问题还是拆迁估价的合理性问题。2007年10月29日, 中共河北省委七届三次会议首次正式提出了“力争每年一大步, 三年大变样,使全省城镇面貌明显改观”的思路。截至2009年6月, 河北省在三年大变样的城市改造过程中, 共拆除违章建筑、有碍观瞻建筑及城中村改造、棚户区改建等5224. 44万平方米, 腾出土地5055. 56公顷, 为实现“三年大变样”目标铺下了基础。但由于在拆迁过程中, 法律制度之间存在着矛盾, 政府职能错位,拆迁补偿不合理, 使得各种冲突、矛盾不断出现。及时、有效地解决城市拆迁问题, 不仅有利于促进河北省的经济社会发展, 而且也有利于社会的和谐与稳
9、定。城市房屋拆迁作为城市建设和发展的重要组成部分，直接影响着城市现代化建设的步伐和拆迁人、被拆迁人的切身利益。我国因城市房屋拆迁而引发的纠纷和矛盾往往围绕着拆迁补偿标准而展开。依据国务院颁布的城市房屋拆迁管理条例，城市房屋拆迁估价是确定拆迁补偿金额的重要依据。虽然拆迁估价结果不应直接成为补偿的数额，补偿额应该由拆迁双方当事人协商确定。但是货币补偿的金额，需根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格来确定。因此拆迁估价的合理性在某种程度上直接决定了拆迁补偿的合理性。1.2城市房屋拆迁估价的研究目的及意义在城市发展过程中，房屋拆迁涉及到的利益冲突极其复杂，而其中发生的各种房屋
10、拆迁纠纷，也一次次的成为媒体、公众以及政府关注的焦点。因此拆迁估价人员应把握拆迁补偿估价的特性、拆迁法律法规以及地方政策，严守职业道德，及时了解掌握本地区房地产市场行情、特点，要有大局意识，全面平衡，一方面体现拆迁估价的特性，一方面使估价结果尽可能被拆迁相关利益主体公认和接受，为保证城市现代建设的顺利进行，维护社会的和谐稳定，担负起应有的社会责任。房屋拆迁估价结果的客观公正与否关系到拆迁当事人双方的利益，由于拆迁房屋的复杂性和特殊性，拆迁估价的合理与否与拆迁估价方法的选择紧密相关。估价人员应充分认识被拆迁房屋的自身特点，站在中立的立场上依照相关法律法规，遵循一定的程序和原则，选用科学合理的估价
11、方法，正确的进行房屋估价。只有正确全面的了解各种估价方法，才能使拆迁估价的技术日益完善，评估价格才会更趋合理化，使得被拆迁户在补偿依据方面的合法权益得到维护，促进和谐社会的发展。2. 城市房屋拆迁估价研究状况2.1国外研究状况2.1.1美国的征用拆迁补偿制度作为英美法系代表的美国，其实施土地征收的法律依据是重要空间法。政府因公共利益的需要可以对所有人的房屋及土地行使强制征收权，所有人虽无法阻止征收却可以获得财产补偿。征收须具备三个要件：公共使用, 正当法律程序，公平补偿。公共使用，是指政府征收的目的是为了公共利益，严禁政府利用手中的行政权力损害某一个体利益而使自身或另一个体受益。到底是公共使用
12、还是私人使用，是由法院来鉴别的。正当法律程序包括：预先通告；政府对征收财产进行评估；向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约；召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性；当政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议时，通常由政府方将案件送交法院处理；法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告，并在法庭当庭交换，等等。公平补偿主要体现在以下三个方面: 其一，主体的公平，即有权得到补偿的不仅包括财产的所有人,还应当包括财产相关的收益人，如房地产的承租人；其二, 客体的公平，即取得补偿的对象不仅包括房地产本身，还应当包括房地产的附加物, 以及与该房产有关的无形资产；其三，估价的公平，即法
13、律要求补偿的价金应当以“公平的市场价值”为依据。2.1.2加拿大的征用拆迁补偿制度加拿大的土地征用拆迁补偿一般包括以下几个方面:被征用部分的补偿。该部分必须依据土地的最高和最佳用途，根据当时的市场价格补偿;有害或不良影响补偿(如严重损害或灭失)。该部分是因建设或公共工作对剩余部分造成的损害补偿，还可能包括对个人或经营损失及其它损失的补偿;干扰损失补偿。该部分是被征地所有者或承租人因为不动产全部或基本征用，乱而造成的成本或开支的补偿;重新安置的困难补偿。该部分是对被征地所有者或承租人重新进行安置的出现给予补偿1。2.1.3德国的征用拆迁补偿制度德国是大陆法系的代表，在土地征收制度方面,德国基本法
14、第14条第3 款规定，只有以公共福利为由才能占取财产，占取的施行只能根据法律， 而该法律须同时规定补偿的种类与范围。征收补偿的确定，应以公共利益与当事人利益为衡量标准；关于征收补偿额度的争议，由普通法院管辖。根据上述规定, 征收应该具备以下要件: 其一,征收的目的必须是为了公共福利。立法者在制定征收法律时，应该首先进行“利益衡量”，即征收所要达成的公益必须远远超过目前该私有财产所保持的私益。其二，必须有充分的法律基础。德国基本法一方面维持行政征收，另一方面也规定征收可以直接依法律规定为之，正式肯定了“立法征收”问题。但只有在特例的情况下，才允许立法征收。其三, 征收必须予以“公正的补偿”。德国
15、基本法不承认可以由联邦法律排除征收的补偿，制定了所谓的“唇齿条款”，依此条款，财产的征收只有依据法律, 并且同时规定征收补偿的“额度”及“种类”时,方可准许，即“无补偿即无征收”2。2.2国内研究状况一些学者从国内拆迁补偿制度上讨论分析了我国城市房屋拆迁补偿过程中对居民生存保障权的考虑与维护程度。刘蕾、何昱3通过对北京、上海等几个典型城市现行的拆迁补偿政策进行对比，具体分析了现行补偿方法的优势与不足，并就补偿制度和补偿方法的完善提出可行性建议。孙佼皎4认为城市房屋拆迁补偿估价是我国房地产估价实践中一种具有社会影响的估价类型。城市房屋拆迁估价在我国的城市房屋拆迁过程中扮演着重要角色，是拆迁补偿公平与否的重要体现。她通过分析城市房屋拆迁估价存在的问题，提出对于我国城市房屋拆迁估价的合理化建议。宋扬、邓丹丹5认为随着我国城市化进程的加快, 房屋拆迁工作在各地如火如荼地进行, 拆迁中的各种矛盾和冲突也日益暴露出来。而房屋是广大老百姓最重要的私有财产, 不可随意乱动。他们分析了当前我国房屋拆迁过程中存在的各种问题, 并对如何解决这些问题以便更好的保护被拆迁人的合法权益提出了一些对策
