关于美国房地产企业来华展销境外房屋涉税问题的初步调研结果就美国房地产企业来华举办商品房展销会，进而在中国境内销售境外商品房（包括仅与意向购房者达成初步购房意向文件并收取小额订金以及与购房人正式签署房屋买卖合同并收取购房款等情形）可能涉及的营业税及企业所得税征收事项，经查阅我国现有相关法律、法规以及有关条约，在就相关问题向北京市国、地税局工作人员询问后，得出如下初步调研结果，谨供参考为便利批阅，以下法规、规章及条约简称为：《中华人民共和国营业税暂行条例》……………………《营业税暂行条例》《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》…………《营业税实施细则》《中华人民共和国政府和美利坚合众国政府关于对所得避开双重征税和防止偷漏税的协定》……………………………………………………《中美税收协定》《中华人民共和国企业所得税法》………………………《企业所得税法》《中华人民共和国企业所得税法实施条例》……………《企业所得税法实施条例》一、 关于外国企业来华展销境外不动产是否构成经营行为小结：我国现有法律、法规未对经营行为进行定义，从《反不正值竞争法》等有关法律规定来看，所谓经营行为主要是指从事商品经营或者营利性服务的行为。
通说以为，经营行为有两个构成要素：一是行为的内容是供应商品或者服务；二是行为的目的是为了营利，即供应商品或者服务的目的是为了赚取利润北京市工商局朝阳分局询问人员认为，外国企业来华举办境外不动产展销会时，假如仅是单纯的展览并无销售，则不构成经营行为；假如向购房者收取了订金或与购房者签署了有关购房协议的，则应视为经营行为从而应向交易所在地的工商部门备案详细规定及询问结果：（一）我国现有相关规定《反不正值竞争法》其次条 经营者在市场交易中，应当遵循自愿、同等、公允、诚恳信用的原则，遵守公认的商业道德本法所称的不正值竞争，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为本法所称的经营者，是指从事商品经营或者营利性服务（以下所称商品包括服务）的法人、其他经济组织和个人《国家工商行政管理局关于外国（地区）企业在中国境内从事生产经营活动登记管理方法》其次条 依据国家有关法律、法规的规定，经国务院及国务院授权的主管机关（以下简称审批机关）批准，在中国境内从事生产经营活动的外国企业，应向国家工商行政管理局或其授权的地方工商行政管理局（以下简称登记主管机关）申请登记注册外国企业经登记主管机关核准登记注册，领取《中华人民共和国营业执照》（以下简称《营业执照》）后，方可开展生产经营活动。
未经审批机关批准和登记主管机关核准登记注册，外国企业不得在中国境内从事生产经营活动第三条 依据国家现行法律、法规的规定，外国企业从事下列生产经营活动应办理登记注册：（一）陆上、海洋的石油及其它矿产资源勘探开发；（二）房屋、土木工程的建立、装饰或线路、管道、设备的安装等工程承包；（三）承包或接受托付经营管理外商投资企业；（四）外国银行在中国设立分行；（五）国家允许从事的其它生产经营活动二）北京市工商局朝阳分局的询问回复北京市工商局朝阳分局询问热线的工作人员认为，外国企业来华举办境外不动产展销会时，假如仅是单纯的展览不涉及销售的，则不构成经营行为假如向购房者收取了订金或与购房者签署了有关购房协议的，则应视为经营行为从而应向交易所在地的工商部门备案对于仅与购房者达成初步购房意向时是否构成经营行为的，该工作人员表示不能确定此外，就上述询问看法，该工作人员未能给出详细的法律依据，同时该工作人员建议我们持材料去工商部门现场询问，并以最终询问的结果为准二、 关于营业税的征收问题小结：依据《营业税暂行条例》及其实施细则规定，在中国境内有偿供应条例规定的劳务、有偿转让无形资产和有偿销售不动产的行为属于应当缴纳营业税的行为（以下简称“应税行为”）。
其中，在中国境内销售不动产是指所销售的不动产位于中国境内北京市地税局工作人员及我所张衍东主管认为均认为，外国房地产企业来华展销境外不动产时无须向中国的税务机关缴纳营业税详细规定及询问结果：（一）我国现有法规规定《营业税暂行条例》第一条 在中华人民共和国境内供应本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税《营业税实施细则》第四条 条例第一条所称在中华人民共和国境内(以下简称境内)供应条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：（一）供应或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；（二）所转让的无形资产(不含土地运用权)的接受单位或者个人在境内；（三）所转让或者出租土地运用权的土地在境内；（四）所销售或者出租的不动产在境内二）北京市地税局的询问回复北京市地税局询问热线的工作人员回复称，外国房地产企业来华展销境外不动产的，不论是单纯的展览、仅仅签署初步购房文件还是进行正式的销售行为，均不须要在中国境内缴纳营业税，其依据在于所销售的不动产不在中国境内，而营业税的征收对象为销售中国境内不动产的行为三）本所张衍东主管的观点经向本所财务主管张衍东请教，张主管认为，就外国房地产企业来华展销境外不动产而言，该外国企业无须向中国税务机关缴纳营业税，理由与北京市地税局工作人员的回复一样。
三、 关于企业所得税的征收问题小结：《企业所得税法》及其实施细则规定，非居民企业应当就其取得的来源于中国境内的所得以及发生在境外但与其在中国境内所设机构、场所存在实际联系的所得缴纳企业所得税其中，转让不动产的来源地以不动产所在地确认所谓实际联系则是指取得所得的不动产由非居民企业在华所设机构、场所拥有、管理及限制张衍东主管认为，不动产转让的所得税征收问题适用“不动产所在地”原则因此，外国企业来华展销境外不动产时无须在华缴纳企业所得税但北京市国税局工作人员却认为，外国企业来华展销境外不动产并将该不动产出售予中国公民的，应当视为该外国企业在中国境内开展了营业行为，且其购房收入应当视为中国境内的所得详细规定及询问结果：（一）《中美税收协定》及我国相关法律法规的规定《中美税收协定》第六条一、缔约国一方居民从位于缔约国另一方的不动产取得的所得，可以在该缔约国另一方征税二、“不动产”一语应具有财产所在地的缔约国的法律所规定的含义该用语在任何状况下应包括附属于不动产的财产，农业和林业所运用的牲畜和设备，一般法律规定的适用于地产的权利，不动产的用益权以及由于开采或有权开采矿藏、水源和其它自然资源取得的不固定或固定收入的权利。
船舶和飞机不应视为不动产三、第一款的规定适用于从干脆运用、出租或者任何其它形式运用不动产取得的所得四、第一款和第三款的规定也适用于企业的不动产所得和用于进行独立个人劳动的不动产所得《企业所得税法》其次条 企业分为居民企业和非居民企业本法所称居民企业，是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业本法所称非居民企业，是指依照外国(地区)法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业第三条 居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场全部实际联系的所得，缴纳企业所得税非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税《企业所得税法实施条例》第五条 企业所得税法其次条第三款所称机构、场所，是指在中国境内从事生产经营活动的机构、场所，包括：（一）管理机构、营业机构、办事机构；（二）工厂、农场、开采自然资源的场所；（三）供应劳务的场所；（四）从事建筑、安装、装配、修理、勘探等工程作业的场所；（五）其他从事生产经营活动的机构、场所。
非居民企业托付营业代理人在中国境内从事生产经营活动的，包括托付单位或者个人常常代其签订合同，或者储存、交付货物等，该营业代理人视为非居民企业在中国境内设立的机构、场所第六条 企业所得税法第三条所称所得，包括销售货物所得、供应劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权运用费所得、接受捐赠所得和其他所得第七条 企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，依据以下原则确定：（一）销售货物所得，依据交易活动发生地确定；（二）供应劳务所得，依据劳务发生地确定；（三）转让财产所得，不动产转让所得依据不动产所在地确定，动产转让所得依据转让动产的企业或者机构、场所所在地确定，权益性投资资产转让所得依据被投资企业所在地确定；（四）股息、红利等权益性投资所得，依据安排所得的企业所在地确定；（五）利息所得、租金所得、特许权运用费所得，依据负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者依据负担、支付所得的个人的居处地确定；（六）其他所得，由国务院财政、税务主管部门确定第八条 企业所得税法第三条所称实际联系，是指非居民企业在中国境内设立的机构、场所拥有据以取得所得的股权、债权，以及拥有、管理、限制据以取得所得的财产等。
《国家税务总局关于外国企业来华参展后销售展品有关税务处理问题的批复》 二、外国企业来华参与展览会，所销售的少量展品可免予征收企业所得税外国企业来华参与展销会，并销售商品，应作为商业场所销售商品征收企业所得税对不能精确核算应纳税所得额的，以不低于商品销售收入的10%利润率核定应纳税所得额，计算征收企业所得税二）北京市国税局的询问回复北京市国税局询问热线的工作人员回复称，外国房地产企业来华销售境外不动产的，不论是通过设立代表处或是通过托付他人代理的方式，均应视为在中国境内开展了经营行为该外国企业应售房取得的收入应当视为来源于中国境内的所得，应当就此向中国境内的税务机关缴纳企业所得税同时，该工作人员表示，我国对非居民企业缴纳企业所得税的限制特别严格，因此外国企业在华展销境外不动产的须缴纳企业所得税的可能性很大三）本所张衍东主管的观点经向本所财务主管张衍东请教，张主管认为，从《企业所得税法》及其实施条例的规定来看，不动产转让应当适用“不动产所在地”原则这一点从《中美税收协定》第六条的约定也可见一般此外，张主管表示，即便是在中国境内向前述企业征收企业所得税的，则计税基数（指获得房屋销售所得所支出的成本）也难以核算。
因此，张主管认为，外国企业在华销售境外不动产的，无须向中国境内的税务机关缴纳企业所得税对于《国家税务总局关于外国企业来华参展后销售展品有关税务处理问题的批复》，张主管认为该批复主要针对货物销售而言，不涉及转让不动产的情形。