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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考试历年真题汇编（精选）含答案1. 单选题：某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68%B.75%C.76%D.80%正确答案：C2. 多选题：房地产价格构成中的建设成本包括（）。A.建设用地使用权出让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费正确答案：BCD3. 单选题：在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法正确答案：C4. 多选题：商品住宅价格
2、中的利润是以()为基数核定。A.征地费及拆迁安置补偿费B.勘察设计及前期工程费C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.各项税金正确答案：ABD5. 判断题：土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利。（）正确答案：错6. 判断题：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用市场法估价。()正确答案：错7. 单选题：按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较
3、低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。A.较高B.较低C.居中D.最低正确答案：C8. 单选题：年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或()之间关系的基础上。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的剩余寿命D.建筑物的功能是否时兴正确答案：C9. 多选题：房屋权属证书中的房屋所有人对房屋享有()权利。A.管制B.使用C.收益D.处分E.拍卖正确答案：BCD10. 单选题：某套住宅建筑面积为100m，可使用面积为80m，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元m，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m。A.2080B.228
4、8C.2340D.2392正确答案：C11. 判断题：房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低。()正确答案：对12. 多选题：【2011年真题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值正确答案：AD13. 多选题：账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为（）。A.历史成本B.账面净值C.折余价值D.实际价值E.原始购置成本正确答案：BC14. 多选题：房地产价格与一般物价相同之处在于()。A.都是价格，用货币表示B.受供求关系影响C.按质
5、论价D.市场性质相同E.变现速度快正确答案：ABC15. 单选题：房地产估价是评估房地产的（）。B.价格C.理论价格D.成交价格正确答案：A16. 单选题：房地产状况修正系数应是以()的房地产状况为基准来确定的。A.可比实例B.市场状况C.估价对象D.社会需求正确答案：C17. 单选题：【2012年真题】某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值正确答案：B18. 多选题：最高最佳利用原则必须同时符合（）标准。A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.经济上
6、必须盈利E.价值最大化正确答案：ABCE19. 多选题：房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）。A.说明估价的合法性、真实性B.说明估价的独立性、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用人E.防止委托人提出高估或低估要求正确答案：CD20. 单选题：【2012年真题】在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为()。A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费正确答案：C21. 多选题：()是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.评估价格E.正常成交价正确答案：ABC22. 判断题：典价往
7、往高于房地产的实际价值。()正确答案：错23. 多选题：求取报酬率的方法有()。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法E.单位指标法正确答案：ABC24. 多选题：价格等于成本加平均利润是在长期内平均来看的，其前提条件是()。A.自由竞争B.该种商品本身可以大量重复生产C.不低于开发建设已经花费的代价D.不高于预计重新开发建设所需花费的代价E.房地产政策不变正确答案：AB25. 多选题：建筑物由哪些内容组成()。A.建筑材料B.建筑构配件C.建筑设备D.埋设在地下的管线、设施E.家具、电器正确答案：ABC26. 判断题：评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押
8、价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。（）正确答案：对27. 判断题：土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。（）正确答案：错28. 单选题：对于房地产估价来说，主要是从()上把握房地产价格的量。A.本质B.现象C.广义D.狭义正确答案：B29. 多选题：开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括（）。A.直接成本利润率B.全部成本利润率C.成本利润率D.投资利润率E.销售利润率正确答案：ACDE30. 判断题：城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。()正确答案：对31. 单选题：有时为了一定的需要，持有一定房地产的可能会合并相邻的一
9、宗房地产，则价格往往会()。A.偏低B.与市场吻合C.偏高D.其他正确答案：C32. 单选题：()的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。A.成交价B.均价C.标价D.起价正确答案：A33. 判断题：路线价可用货币表示，也可用相对数表示。()正确答案：对34. 单选题：在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成。A.应由房地产开发企业缴纳的税费B.土地出让方缴纳的税费C.政府管理部门缴纳的税费D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费正确答案：A35. 单选题：路线价法的理论依据是()。A.替代原理B.预期原理C.生产费用价值
10、论D.收益原理正确答案：A36. 判断题：如果房地产交易时间较短，则快速变现价值通常高于市场价值。()正确答案：错37. 判断题：在统一采用单价方面，土地除了单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。()正确答案：对38. 单选题：城市房屋拆迁估价应当采用()。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准正确答案：C39. 单选题：房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受()的影响。A.买方的个别因素B.卖方的个别因素C.买卖双方的个别因素D.其他个别因素正确答案：C40. 单选题：同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互
11、补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异正确答案：C41. 判断题：某地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。（）正确答案：错42. 判断题：【2013年真题】在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。()正确答案：错43. 单选题：有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格正确答案：A44. 多选题：影响房地产价格的环境景观因素，主要有（）等。A.大气环境B.治安环境C.声觉环境D.水文环境E
12、.卫生环境正确答案：ACDE45. 判断题：估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间估价人员可以任意假定。()正确答案：错46. 判断题：判断建筑物经济寿命，不用考虑其市场状况和经营收益状况。()正确答案：错47. 多选题：房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.相应的配套基础设施E.有形的实体正确答案：ACE48. 判断题：宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格。()正确答案：错49. 多选题：商业用途房地产的位置优劣，主要看()。A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度正确
13、答案：AC50. 单选题：某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）。A.2%B.3%C.5%D.8%正确答案：D51. 判断题：在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性一般相应较高。()正确答案：对52. 多选题：重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系正确答案：AD53. 多选题：下列属于基本完好房的特点的是()。A.结构基本完好B.部分构件损坏或变形C.装修基本完好、油漆缺乏保养D.设备、管道现状基本良好E.墙体严重裂缝正确答案：ACD54. 单选题：在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。A.估价时点B.搜集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映正确答案：D55. 多选题：房地产区位是与其特定位置相联系的（）的总和。
