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1、20044年湖南南省房地地产估价价师考前前培训班班房地产产估价案案例与分分析模模拟试卷卷一、问答答题 (共3题题，每题题10分分)(一)BB公司于于19998年通通过招标标方式获获得一块块用途为为商业用用地的国国有土地地使用权权，19998年年5月开开始施工工、预计计竣工时时间为220011年5月月。工程程于19999年年7月因因资金原原因停建建。建筑筑物为高高层建筑筑，共118层，第第144层为裙裙楼，用用途为商商业用房房，518层层为塔楼楼，用途途为办公公用房，该该建筑停停工时主主体己达达12层层，20001年年5月该该公司寻寻找到合合作伙伴伴、委托托房地产产评估事事务所对对该综合合楼进行
2、行评估，核核定其现现状价值值，为合合作提供供依据。 请请说出(1)评评估该综综合楼的的技术路路线； (2)应应搜集、审审核哪些些资料? (二)相相邻房地地产合并并，其价价值往往往会升高高，各自自的增值值额应如如何分配配? (三)SS开发商商欲参加加一经济济技术开开发区招招标出让让地块的的投标报报价。该该出让地地块规定定用途为为高级宾宾馆、酒酒店、高高级公寓寓。为获获得该地地块，作作为代理理S开发发商投标标的估价价人员，你你认为应应采用何何种估价价方法，要要做哪些些具体工工作? 二二、单项项选择题题 (共共2大题题，4小小题，每每大题110分。每每小题的的备选答答案中只只有一个个最符合合题意，请
3、请将这个个答案对对应的字字母填在在各小题题相应的的括号内内。) (一)某某市政府府需要征征用一块块土地建建一个商商服中心心，该块块土地使使用证上上记载，土土地的用用途为农农用地，根根据估价价人员实实地考察察，该块块土地上上巳建有有砖厂等等附属设设施。商商服中心心于20003年年3月开开工，现现正在建建设当中中，估计计20004年112月完完成。 (1)征征地补偿偿费应按按( )用途予予以计算算。 AA农用用地 BB商业业用地 CC工业业用地 D当当地政府府制定的的标准 （22)要估估价届时时的售价价，估价价对象的的状况和和房地产产市场情情况应选选择( )。 AA估价价对象的的状况和和房地产产市
4、场情情况均为为20004年112月。 BB估价价对象的的状况为为现在，房房地产市市场情况况为20004年年12月月。 CC估价价对象的的状况为为20003年33月，房房地产市市场情况况为20004年年12月月。 DD估价价对象的的状况和和房地产产市场情情况均为为20003年33月。 (二)甲甲公司于于19880年通通过划拨拨方式取取得一块块土地，并并在其上上建设一一栋办公公楼。119977年底公公司已将将该办公公楼出租租给乙公公司，租租期至220022年底。220000年底甲甲公司由由于资金金紧张将将此房地地产到银银行抵押押贷款。贷贷款期限限两年。 (1)此此房地产产的抵押押价格为为( )。
5、AA建筑筑物价格格加土地地的现时时价格 BB土地地的现时时价格加加建筑物物的现值值扣除应应交纳的的土地出出让金 CC建筑筑物的价价值 DD等于于房地产产重置价价减去建建筑物的的折旧费费 (2)此此房地产产的建筑筑物价值值( )。 AA等于于重置价价减去可可修复部部分的修修复费用用 BB等于于重置价价减去物物质上的的、功能能上的、经经济上的的折旧 CC等于于重置价价减去耐耐用年限限计算的的折旧额额 DD等于于重置价价减去根根据建筑筑物的建建成时间间、维护护保养、使使用情况况，以及及宗地周周边 状状况，最最后确定定折旧额额。 (3)出出租租约约限制对对评估的的抵押价价格的影影响为( )。A无影影响
6、 B. 对对象的价价格C估价价对象的的价格 D影影响三、指错错题 (下列估估价结果果报告和和估价技技术报告告中存在在多处错错误，请请指明其其中的113处。将将错误内内容写在在答题处处的序号号后面的的空格处处，每个个错误对对应一个个序号，未未将错误误内容写写在序号号后面的的空格处处的不计计分。每每指明一一处错误误得3分分，本题题全对的的得400分)某居住房房地产估估价报告告封面及目目录(略略)致委托方方函(略略)估价师声声明(略略)估价的假假设和限限制条件件(略)某居住房房地产估估价结果果报告 一一、委托托方：田田X XX 二二、估价价方：xx x房房地产评评估有限限责任公公司 三三、估价价对象
7、：田X X拥有有的x x市五五四西路路35号号4113001号住住宅(包包括生地地) 四四、估价价目的：房地产产抵押贷贷款 五五、估价价时点：20001年55月233日 六六、估价价依据：(略) 七七、估价价原则：(略) 八八、采用用的估价价方法 本本估价采采用比较较法、成成本法综综合评估估。 九九、估价价结果：20001年55月233日估价价对象评评估值为为人民币币45660000元，大大写：肆肆拾伍万万元整。 十十、估价价人员：(略) 十十一、应应用时效效：本评评估报告告使用期期为三年年。 xx x房房地产估估价有限限责任公公司20011年5月月23日日某居住房房地产估估价技术术报告一、个
8、别别因素分分析估价对象象位于xx住宅小小区，建建筑物为为七层砖砖混结构构。小区区建成于于19999年，为为欧式建建筑，外外形典雅雅，色彩彩明丽，建建筑质量量完好，院院内设有有自行车车棚及个个人车库库，楼内内设有电电梯。估估价对象象4113001号是是位于建建筑物内内的一套套单元住住宅，位位于首层层，室内内错层结结构，有有室内楼楼梯相连连，建筑筑面积222295 平方米米。楼上上为一室室两厅，设设有一封封闭南阳阳台，一一卫生间间(设有有浴缸、蹲蹲便器、漱漱洗池)。室内内均为立立线雕花花玻璃门门，设有有灯池并并以全木木勾边。其其中，客客厅全瓷瓷地砖铺铺面，设设有木质质书架，客客厅与南南阳台间间设有
9、双双层门(内层为为立线雕雕花玻璃璃门)，并并设有木木质落地地推拉长长窗；过过厅全瓷瓷地砖铺铺面，立立线雕花花玻璃吊吊顶，并并设有壁壁柜，大大客厅与与过厅间间设有立立线雕花花椎拉门门，并有有室内楼楼梯通往往楼下；卧室木木地板铺铺面，木木包暖；卫生间间、洗漱漱间均为为全瓷地地砖，壁壁砖到顶顶；南阳阳台铝合合金封闭闭。楼梯梯为大理理石铺面面，铁艺艺扶手，楼楼梯斜顶顶以立线线雕花玻玻璃装饰饰。楼下下两室一一厅，独独立厨房房，并设设两个封封闭北阳阳台(一一大一小小)，一一卫生间间。其中中，客厅厅全瓷地地砖铺面面，北侧侧设有立立线雕花花推拉门门通往北北阳台，东东侧设有有立线雕雕花通往往卧室；两室均均为木地
10、地板。水水电照设设施齐全全，设有有暖气、煤煤气、有有线电视视系统，224h热热水。室室内一般般抹灰，外外设普通通防盗门门，并设设有单元元对讲系系统。被被评估对对象于220000年初投投入使用用，并取取得房产产所有权权证及土土地使用用权证。 二二、区域域因素分分析： 估价对象象位于xx x市市五四西西路355号413301号号。其所所在的建建筑群为为19999年底底新建的的 住住宅小区区，门前前有6路路、1004路、111路、1105路路、3007路等等公交车车经过，交交通便利利。小区区与x x市竞竞秀公园园一墙之之隔，环环境幽静静；此外外，小区区距x x市高高新技术术开发区区、燕赵赵大酒店店、
11、 时代商商厦、人人民广场场、市政政府等均均不远。小小区附近近商业、服服务业也也较为繁繁华，这这些都为为居民 购物物、餐饮饮、休闲闲、娱乐乐等提供供了便利利。 三三、市场场背景分分析(略略) 四四、最高高最佳使使用分析析(略) 五五、估价价方法选选用：根根据估价价对象的的具体情情况和估估价目的的，本报报告采用用比较法法、假设设开发法法分别进进行估价价。 六六、估价价测算过过程 11比较较法将估价对对象与较较近期内内发生交交易的类类似实例例加以比比较对照照，对已已发生了了交易的的类似实实例的已已知价格格加以修修正，得得出最可可能实现现的合理理价格。 (1)比比较实例例确定 比比较实例例A坐落在xx
12、 x市市五四西西路355号的4424011号房产产，建于于19999年为七层层砖混结结构，房房主金xx x。实实例A是是位于建建筑物内内的一套套单元住住宅，位位于第四四层，室室内错层层结构，有有室内楼楼梯相连连，建筑筑面积2222.95 平方米米。其中中，楼上上为一室室两厅，设设有一封封闭南阳阳台、一一卫生间间(设有有浴缸、蹲蹲便器、漱漱洗池)；楼下下一室一一厅，独独立厨房房并设设两个封封闭北阳阳台(一一大一小小)，一一卫生间间；水卫卫电照设设施齐全全，设有有暖气、煤煤气、有有线电视视系统，224h热热水。室室内一般般抹灰。44188号车库库建筑面面积188.911平方米米，位于于楼下院院内。
13、该该房产为为私有房房产。 比比较实例例B坐落在XXX市五五四西路路35号号的215502号号房产建建于19999年年，为七七层砖混混结构，房房主张xx x。实实例B是是位于建建筑物内内的一套套单元住住宅，位位于顶层层，室内内三层错错层结构构，有室室内楼梯梯相连，建建筑面积积3433.599平方米米。其中中，首层层，一室室一厅、一一卫生间间、一北北阳台；二层为为一室一一厅、设设有一封封闭南阳阳台、一一卫生间间(设有有浴缸、蹲蹲便器、漱漱洗池)、一厨厨房；三三层两室室 一一厅、一一北阳台台、一卫卫生间；室内水水卫电照照设施齐齐全，设设有暖气气、煤气气、有线线电视系系统，224h热热水。室室内高档档
14、装修：客厅轻轻钢龙骨骨纸面石石膏板吊吊顶，并并设灯池池，墙壁壁乳胶漆漆装饰，设设有电视视墙，地地面抛光光大理石石铺面；卧室设设有灯池池，地面面铺有实实木地板板，墙壁壁乳胶漆漆装饰，其其中一间间设自隔隔断阁楼楼一个；餐厅、厨厨房、卫卫生间、南南北阳台台地面均均铺有全全瓷地砖砖，墙壁壁壁砖到到顶；客客厅与阳阳台间设设有木质质双开门门，冰花花玻璃装装饰。室室内楼梯梯均为铁铁艺扶手手、实木木板铺面面；室内内门为实实木门。楼楼下附有有18.91 平方米米车库一一个。楼楼上附有有50 平方米米室外阳阳台一个个。该房房产为私私有房产产。 比比较实例例C坐落在xx x市市五四西西路355号的1113011号房
15、产产建于119999年，为为七层砖砖混结构构。房主主 王王x xx。实例例c是位位于建筑筑物内的的一套单单元住宅宅，位于于第三层层，室内内错层结结构，有有室内楼楼梯相连连，建筑筑面积222138平平方米。其其中，楼楼上为一一室两厅厅，设有有一封闭闭南阳台台，一卫卫生间(设有浴浴缸、蹲蹲便器、漱漱洗池)；楼下下两室一一厅，独独立厨房房，并设设一封闭闭北阳台台，一卫卫生间；整栋住住房水卫卫电照设设施齐全全，设有有暖气、煤煤气、有有线电视视系统，224h热热水。估估价对象象室内装装修豪华华：楼上上小客厅厅磨砂吊吊顶，并并设灯池池，地面面铺设全全瓷地砖砖，木包包门与大大客厅相相连，大大客厅石石膏吊顶顶、设有有大型灯灯池，墙墙壁刷有有高
