中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告

上传人:pu****.1 文档编号:494442725 上传时间:2022-08-06 格式:DOCX 页数:146 大小:1.11MB
返回 下载 相关 举报
中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告_第1页
第1页 / 共146页
中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告_第2页
第2页 / 共146页
中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告_第3页
第3页 / 共146页
中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告_第4页
第4页 / 共146页
中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告_第5页
第5页 / 共146页
点击查看更多>>
资源描述

《中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告》由会员分享,可在线阅读,更多相关《中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告(146页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。

1、第一部分分 项项目投资资环境分分析一、经济济、政策策、市政政环境分分析1.1 宏观观经济、政政策、市市政环境境分析1.1.1重庆庆市宏观观经济发发展状况况n 城市GDDP值自97年年设立直直辖市以以来,重重庆市面面对前所所未有的的机遇,实实现国内内生产总总值继续续保持稳步步快速增增长态势势。据统计,2002年重庆市经济发展实现了五大突破:、GDDP总量量增幅高高达100.4%,自19997年来来首次突突破两位位数;、财政政收入增增幅达99%,全全年达到到1500亿元;、金融融形势良良好,存存款金额额约28800亿亿元,同同比增长长22%;、固定定资产投投资增幅幅达255%,220022年达到到

2、10000亿元元;、农民民收入继继续保持持快速增增长,220022年实现现增收77%,实实现人均均21000元的的水平,实实现了跨跨越性突突破。20033年1-5月全全市完成成国内生生产总值值8100.299亿元,同比增长10.9%,比去年同期提高1.3个百分点。三大产业共同支撑经济增长,分别增长3.2%、14.5%和9.2%;三大需求拉动经济增长,完成全社会固定资产投资328.31亿元,增长28.2%(剔除城乡集体和个体,投资增长34.2%);完成社会消费品零售总额339.3亿元,增长8.8%;实现出口总额5.55亿美元,同比增长52.4%。全市地方预算内财政收入73.27亿元,增长38.6

3、%。工业企业经济效益综合指数达到114,提高22个点。城市居民人均可支配收入3499元,增长12.4%。图1-11 历历年重庆庆市GPPD增长长(单位位:人民民币亿元元)数据来源源:重庆庆市统计计局年报报数据119966-20001n 城市FDDI值20022年全市市新签利利用外资资合同项项目1669个,协协议利用用外资66.488亿美元元,比上上年下降降9.88%;实实际利用用外资44.500亿美元元,比上上年增长长6.11%,其其中外商商直接投投资2.81亿亿美元,增增长9.5%。外商投资资企业对对重庆的的经济发发展前景景较为看看好,预预计在未未来增加加投资的的行业主主要以工工业、房房地产

4、企企业为主主,工业业企业占占53.7%,房房地产企企业占229.66%。此此外批发发零售贸贸易业和和服务业业各占77.4%,建筑筑业占11.9%。从投投资领域域看,主主要涉及及建立新新的生产产线、扩扩建改造造、房地地产、酒酒店(度度假村、餐餐饮)以以及旅游游等。1.1.2 产业政政策重庆房地地产市场场相对于于全国而而言属于于较为封封闭和相相对落后后的区域域,整个个市场尚尚处于发发育期。设设立直辖辖市之后后,重庆庆房地产产市场才才开始真真正起步步,市场场的政策策把控程程度体现现的较弱弱,主要要体现在在产业政政策主要要依照国国家房产产政策执执行,着着重于规规范管理理房产市市场;而而相对调调整、监监

5、控、规规范地方方房地产产发展的的调整政政策极少少。表1-11 重重庆市主主要公布布主要产产业政策策列表发布年份份产业政策策名称19977年关于规范范发展重重庆市城城镇集资资合作建建房工作作的通知知19977年关于取消消福利住住房建设设和分配配的通知知19977年关于印发发重庆庆市公有有住房出出售后再再交易试试点暂行行办法的的通知19977年关于印发发重庆庆市购房房保证金金管理暂暂行办法法的通通知19977年关于印发发重庆庆市职工工购房抵抵押委托托贷款试试行办法法的通通知19977年重庆市物物价局关关于提高高公有住住房租金金标准的的通知19977年关于印发发重庆庆市单位位资助职职工购买买经济适适

6、用住房房管理办办法的的通知19988年重庆市建建筑管理理条例20000年重庆市城城市房地地产开发发经营管管理条例例20022年重庆市城城市房地地产开发发经营管管理条例例20033年重庆城市市建设综综合开发发管理办办公室关关于填报报开发企企业在小小城镇投投资开发发情况的的通知数据来源源:上海海中瑞市市场研究究部1.1.3重大大城市规规划、市市政状况况重庆是全全国闻名名的“山城”,交通通问题一一直困扰扰着城市市的发展展。故重重庆市政政府将在在未来几几年建设设完备的的综合交交通运输输体系,为为未来经经济起飞飞铺设跑跑道。n 外部交通通立体系系统重庆目前前已有成成渝、川川黔、襄襄渝三条条铁路干干线,将

7、将规划建建设达万万铁路、渝渝怀铁路路、渝遂遂铁路、渝渝汉铁路路新干线线。成渝渝高速公公路连接接重庆、成成都两大大城市,正正在建设设和规划划建设的的几条高高速公路路将贯通通巴渝大大地。长长江黄黄金水道道将日日益发挥挥其通航航的重要要性。n 轨道交通通随着轻轨轨二号线线(较新新线)建建设进入入尾声和和三号线线(二塘塘-江北北机场)规规划出台台,重庆庆已经形形成未来来贯穿南南北和东东西的两两条轨道道交通路路线。220100年以前前,还将将启动一一号线、轨轨道交通通环线、轻轻轨四号号线和六六号线,轻轻轨总长长度达到到1355公里,总总投资达达到5000多亿亿元,占占到未来来几年城城市大型型投资项项目总

8、投投资额的的5%以以上。n 城市交通通半小时时圈重庆市出出台的新新建设方方案中,将将斥资887000亿元建建设新重重庆的3300个个项目,涉涉及基础础设施、生生态环境境、产业业结构调调整、社社会事业业等四方方面,其其中包括括两路机机场、菜菜园坝长长江大桥桥、人民民剧场、重重庆国际际医院、重重庆生态态公园等等重点项项目。据据估计,其其中的996个项项目将在在20005年前前开工建建设,总总体项目目在20010年年完成。目目前重庆庆正开展展城市交交通半小小时圈的的建设,力力图在年年内完工工。n 体育场馆馆重庆市政政府重点点工程在在袁家岗岗地区建建立奥林林匹克中中心,规规划中的的主体育育场,将将能容

9、纳纳6万名名观众,工工程计划划于20004年年6月完完成,届届时,一一个现代代化的、全全新的体体育运动动中心将将呈现,2004年亚洲杯预选赛也将在此举行。目前,大型游泳馆已经落成开放。1.2 上述述因素发发展对重重庆房地地产市场场之影响响 n 良好的经经济运行行为房地地产市场场发展提提供强大大的支持持近年来,重重庆在国国家继续续实施积积极的财财政政策策和稳健健的货币币政策,在在国家大大力开发发西部地地区加大大投入力力度的推推动下,抓抓住加快快发展的的大好时时机,进进一步加加大经济济结构调调整的力力度,继继续推进进改革开开放,国国民经济济保持良良好发展展势头,经经济运行行质量和和效益进进一步改改

10、善,各各项社会会事业全全面进步步,城乡乡人民生生活水平平有所提提高。n 规划、市市政的强强大力度度为房地地产市场场的多样样发展提提供了强强大动力力重庆行政政级别的的变化导导致了其其在中国国西部经经济地位位的定位位和经济济发展定定位的改改变,让让城市产产生了新新的发展展格局。为为满足居居住、购购物、办办公、娱娱乐、出出行等种种种要求求的情况况下,重重庆结合合自身特特点在发发生着新新的布局局规划、发发展。新新的市政政工程、规规划动态态和特殊殊事件都都在不断断刺激着着城市房房地产市市场热点点的诞生生,为城城市房地地产市场场的多样样发展提提供了强强大动力力。但仍仍然应该该看到,目目前重庆庆市场的的热点

11、依依旧相对对分散。表1-22 重重庆房地地产市场场热点发发展态势势市场热点点关键促进进因素目前发展展态势轨道交通通周边住住宅轨道交通通发展预计将成成为重庆庆住宅格格局发展展变化的的关键因因素奥体中心心附近住住宅体育文化化中心将逐渐形形成独特特的“奥体房房地产拉拉动效应应”小户型公公寓烂尾楼改改造作为过渡渡型和投投资型物物业,被被很多人人所看好好产权式酒酒店(含商务务型)烂尾楼改改造逐渐引入入先进理理念,未未来发展展势头看看好江景住宅宅江景自然然资源重庆市江江景资源源相对富富足,缺缺少的只只是规划划,合理理利用将将打造新新外滩商铺投资资内需拉动动相关政政策市场运行行态势良良好江北区住住宅政府行政

12、政支持新的行政政中心带带动新的的住宅、商商业区域域发展数据来源源:上海海中瑞市市场研究究部二、重庆庆市房地地产市场场环境分分析2.1 总体体供求及及价格特特征 19966年至今今重庆的的房地产产市场商商品房供供求经历历了几大大阶段。119966年房产产市场供供求均较较为低迷迷,空置置比率高高。19997年重重庆升为为直辖市市后为房房地产发发展带来来了强大大的动力力,19997-19998年年房产发发展势头头良好,供供需平稳稳上升,空空置率逐逐渐被控控制。119988年-119999年供应应量、需需求量均均明显缩缩减,空空置率再再度上升升。999年后在在良好的的经济环环境和相相应的政政策拉动动下

13、,重重庆商品品房的供供应量与与需求量量开始大大幅增大大。图1-22 重重庆市历历年商品品房供求求分布数据来源源:重庆庆市统计计局年报报数据119966-20001(单单位:万万平方米米)n 价格特征征96年至至今重庆庆商品房房价格基基本保持持了平稳稳向上的的趋势。但但价格涨涨幅不大大;20001年年后,随随着经济济发展及及各项相相关政策策的拉动动下,220033年价格格比20002年年上涨了了11%。 图1-22重庆历历年商品品房平均均销售价价格变化化表数数据来来源:重重庆市统统计局年年报数据据2.2 房产产市场特特征 n 市场供大大于求,总总体销售售速率较较缓 较大的市市场供应应已经使使得重

14、庆庆的房产产市场销销售速度度明显减减缓,市市场出现现了不应应有的疲疲态,这这一点使使得开发发商不得得不考虑虑当地人人目前的的购买力力情况,价价格导向向是重庆庆人购房房的特点点。n 房地产开开发重心心向次中中心城区区及郊区区转移区域经济济的发展展和道路路交通环环境的改改善,使使“宁要要渝中一一张床,不不要郊区区一间房房”的择择居观受受到挑战战,也促促使购房房区域重重心发生生转移。继继渝中半半岛和江江北、南南岸之后后,北部部城区和和其他主主城各区区相继成成为房地地产开发发投资和和消费的的热点区区域。n 高尚地段段创造高高价位楼楼盘综观重庆庆楼市,不不难发现现,重庆庆高价位位的楼盘盘主要位位于一些些

15、高尚地地段,产产品塑造造价格的的空间很很小,但但高尚地地段内的的优秀产产品仍是是市场的的宠儿。n 房产开开发商大大力开发发临水楼楼盘 重庆有丰丰富的江江景资源源,临水水楼盘也也颇受买买房者的的青睐。亲水性性是重庆庆人与生生俱来的的天性,不不少开发发商迎合合市场需需求利用用得天独独厚的地地理环境境开发临临江或临临湖楼盘盘。随着着城市化化发展,城城市规划划与建设设越来越越注重对对城市气气质的把把握和与与自然环环境的融融合。尤尤其是社社会生活活水平的的不断提提高,让让人们对对居住环环境的要要求也日益提高高。n 预售房房比现房房受宠 随着重庆庆开发企企业的市市场定位位和行销销策划水水平,以以及规划划设计水水平正在在不断改改善和提提高,产产品适销销,得到到了消费费者的认同,新新开发预预售房的的销售情情况良好好,比现现房更赢赢得市场场。n 商品房房销售实实施双轨轨制重庆商品品房销售售采用套套内面积积和建筑筑面积双双轨制。

展开阅读全文
相关资源
相关搜索

当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 市场营销

电脑版 |金锄头文库版权所有
经营许可证:蜀ICP备13022795号 | 川公网安备 51140202000112号