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1、三原县兴隆花园住宅社区项目可行性研究报告陕西省工程征询中心三月项目名称：三原县兴隆花园住宅社区项目工作阶段：可行性研究报告签 审 人 员审 签 人：审 核 人：项目负责人：编写人员目 录第一章 总论11.1 项目名称11.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人11.3 可行性研究报告编制根据11.4 报告研究内容21.5 项目实行单位状况简介21.6项目建设地址及建设条件31.7重要建设规模及重要内容41.8土地资源运用41.9 投资估算与融资方案51.10财务效益51.11社会效益分析61.12 研究结论6第二章 项目建设的背景及必要性72.1 顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提高三原县的住
2、宅品质72.2 是适应三原县拉大城区主骨架，提高都市形象的需要8第三章 房地产需求分析93.1 三原县承办产业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来93.2 城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析103.3 营销方略11第四章 项目建设规模及重要内容154.1 建设规模154.2 建设内容154.3 功能设立15第五章 项目建设地址及建设条件175.1 建设地址175.2 建设条件17第六章 建设方案196.1 设计原则196.2 总体布局206.3 建筑工程216.4 公用设施24第七章环保297.1 项目周边环境状况297.2重要污染源297.3 环保执行原则297.4环保措施307.5
3、项目施工建设过程对环境的影响及相应措施30第八章 资源节省328.1 设计根据328.2 节地328.3 节能338.4 节水348.5 节电34第九章 劳动安全卫生及消防359.1劳动安全359.2消防36第十章 组织机构及人力资源配备3810.1组织机构3810.2 人力资源配备3910.3劳动制度3910.4人员培训与管理4010.5劳动力来源40第十一章 项目管理及实行进度安排4111.1 项目管理4111.2 项目建设工期安排和施工进度42第十二章 投资估算及资金筹措方案4412.1 投资估算4412.2 资金筹措4512.3资金使用筹划45第十三章 房地产财务效益分析4713.1
4、项目财务评价4713.2 财务评价基本数据4713.3 销售收入、利润与税金4713.4 财务赚钱能力分析4813.5 偿债能力分析4913.6 财务生存能力分析5113.7 敏感性分析5113.8 经济评价结论52第十四章 社会效益分析5314.1社会影响分析5314.2 项目与所在地互适性分析5414.3 社会风险分析5414.4 社会评价结论54附表、附件、附图附表经济评价附表、附图附件1、法定代表人营业执照；2、中华人民共和国组织机构代码证；3、税务登记证；4、中华人民共和国房地产开发公司资质证书附图1、项目区域位置图；2、项目总平面布置图。第一章 总论1.1 项目名称三原县兴隆花园住
5、宅社区项目可行性研究报告1.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人可行性研究报告编制单位：陕西省工程征询中心工程征询资格级别：甲 级工程征询资格发证机关：国家发展和改革委员会工程征询资格证书编号：工咨甲1320022法定代表人：苏 岐 注册征询工程师（投资） 高档经济师上级主管单位：陕西省发展和改革委员会电 话：1.3 可行性研究报告编制根据1、原国家发展筹划委员会印发的投资项目可行性研究指南（试用版）；2、国家发展改革委、建设部发改投资1325号建设项目经济评价措施与参数（第三版）；3、陕西省建设项目资源节省管理规定（陕西省发展和改革委员会陕发改投资352号有关印发（陕西省建设项目资源节省管
6、理规定）的告知；4、三原县十一五发展规划；5、项目建设单位提供的其她有关资料；6、在项目调研中收集的有关资料。1.4 报告研究内容本项目可行性研究工作范畴是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、原则定额以及建设单位对本项目的设想，着重对项目的背景及必要性进行分析；项目建设规模及建设方案进行论证；建设场址及建设条件的考察；项目周边环境及周边环境对项目的影响分析；项目实行方案筹划及进度进行安排；投资估算、资金来源、经济效益及社会效益等方面进行综合论证。1.5 项目实行单位状况简介本项目实行单位是三原丰原房地产开发有限公司，该公司基本状况简介如下：名称：三原丰原房地产开发有限公司住所：三原县丰原街西
7、段法定代表人：曹军琪注册资本：贰佰壹拾万圆整实收资本：贰佰壹拾万圆整公司类型：有限责任公司经营范畴：房地产开发成立日期：一月九日注册号：295三原丰原房地产开发有限公司是9月经陕西省工商局行政管理局批准成立，注册210万元，是集房地产开发、销售、物业管理、房地产项目投资筹划为一体的有限责任公司。公司既有员工25人，具有工程师、建筑师、经济师、造价师、会计师等中级以上职称12人，专科以上学历人数占90%，具有较强的技术力量和开发建设管理经验。近年来，该公司在三原县城开发房地产项目15万余平方米。目前，该公司满怀信心、志存高远，凭借着不断创新的勇气、锐意进取的精神、坚忍不拔的意志，做一种工程，树一
8、种精品，逐渐把丰原地产做大做强，为振兴地方经济，造福社会做出自己的奉献。1.6项目建设地址及建设条件本项目建设地址位于咸阳市三原县渠岸乡兴隆村，场地北、东面临兴隆村耕地，西临黄河加油站，南临规划路。地势平坦，周边环境状况良好。三原交通便利，都市发达。咸铜铁路横穿东西，西铜一级公路和西韩，咸宋公路纵贯南北，地方道路四通八达，咸阳国际机场专用线和三原直接相联，距离32公里。城区建设日新月异，“四纵三横”主干道路网已经形成。目前三原县的自来水供水总供应能力基本可以满足需要。排水采用雨、污分流制；该区域用电由都市10KV高压电源公网电缆供电，周边设有10MVA的电源开闭所；采暖为都市集中供热，采暖热源
9、由三原县热力公司集中供热；气源为三原天然气中压管网提供的天然气，由天然气次干管引入，支管采用枝状布置，配套管网齐备，以便顾客接入；中国电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰。电信网络运营服务商已将光缆接至县内。1.7重要建设规模及重要内容1.7.1建设规模根据市场需求分析及项目开发建设的实际状况，按照陕政办发25号文献附本陕西省建设用地指标（）陕西省居住建筑建设用地指标中，建设规模或类型（人数）3000，人均建筑面积（平方米/人）24，按420户（1680人）考虑，住宅建筑面积39100平方米，公建及配套服务设施用房900平方米，总建
10、筑面积40000平方米，需新征建设用地面积19638平方米（29.457亩）。1.7.2建设内容本项目建设5栋四层住宅楼，建筑面积为80平方米的单元房200户；建筑面积为90平方米的单元房110户；建筑面积为120平方米的单元房110户；公建及配套服务设施用房900平方米，其中:商业用房400平方米（涉及：社区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房500平方米（物业管理办公200平方米，活动中心健身房100平方米，其她配套用房200平方米）。1.8土地资源运用土地既是人类赖以生存的物质基本，也是社会经济可持续发展必不可少的条件。根据市场需求分析及项目开发建设的实际状况，按照陕政办发25
11、号文献附本陕西省建设用地指标（）陕西省居住建筑建设用地指标中，建设规模或类型（人数）3000；人均建筑面积（平方米/人）24；容积率1.27；建筑密度0.53；绿地率34%38%。本项目征地面积19638平方米(29.457亩)，总建筑面积40000平方米，按420户设计，每户平均按4人计算，人均建筑面积为23.81平方米；容积率为2.04；建筑系数为53%；绿地率为35%。因此，本项目在运用土地资源时，按照国家有关节省土地资源的规定，本着因地制宜、经济合用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局，完全满足合理运用土地的需要。1.9 投资估算与融资方案1.9.1投资估算经估算，本项目总投资为43
12、96万元，其中：开发投资3829万元，预备费为199万元；销售费用140万元，财务费用为228万元。1.9.2融资方案根据国发（1996）35号文国务院有关固定资产投资项目试行资本金制度的告知精神，本项目实行资本金制度。本项目建设单位自有资金1795万元，申请银行贷款1500万元，剩余资金1101万元用预售收入解决。1.10财务效益经计算，本项目各项财务评价指标较好。商品房部分总投资收益率为41.28%。；所得税前及所得税后所有投资财务内部收益率分别为24.45%和16.58%，均高于基准收益率12%；Ic= 12%时的税前、税后财务净现值分别为723万元和398万元；资本金内部收益率为26.
13、04%，高于行业基准收益率12%；项目税前投资回收期为3.76年(含2年建设期);在预设的2年还款期内(不含2年建设期)，利息备付率介于8.213.0之间，均不小于2，偿债备付率为2.53.1，均不小于1.3；资产负债率为18%42%之间，不不小于资产负债率合理区间3565之间；销售价格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动10%时，内部收益率分别降至16.86%和17.95%，但仍然不小于基准收益率12%，因此具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目经济可行。1.11社会效益分析1、本项目的实行有助于增进三原县和谐社会的发展。2、本项目的建设有助于增进三原县经济健康稳定发展。1.12
14、研究结论本项目的实行，不仅符合“构建社会主义和谐社会”的需要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提高三原县的住宅品质。项目的实行，对进一步增进三原县经济发展，加快三原县都市改造步伐，改善居民生活环境，保证居住环境质量和居民生活水平稳步提高，推动社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目建成后具有良好的经济效益和明显的社会效益，项目各项建设条件基本具有，因此，本项目是必要的、可行的。通过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加快实行。第二章 项目建设的背景及必要性2.1 顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提高三原县的住宅品质目前三原县的住宅开发规模偏小，不仅市场恶性竞争和粗
15、制滥造等问题严重、后期物业管理不规范，并且商品房大部分为多层砖混构造，布置分散、配套设施不完善，例如多数没有集中供暖设施，缺少花园景观及物业服务，更不用说有什么中高档住宅。因此，三原县的住宅产业尚处在初级开发阶段。目前，三原县环绕作为“西咸经济圈”北副中心的目的定位，紧紧抓住有利的发展机遇期，充足运用自身邻近省会西安的区位地理优势，正在努力把自身建设成为西安的“卫星都市”。随着三原县城建设的扩大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，“人与自然和谐发展”的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅正在成为人们消费的新趋势。据项目建设单位组织的一次住宅产品需求调研显示：48%的人对住房面积、户型构造不满意；90%的人对住房的通风采光等不满意；
