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1、1.引言上世纪九十年代后期我国房地产蓬勃发展起来，各地房地产价格每年以10至50增长，开发量也以每年约50至100多速度增长，房地产业成为社会热门产业。投资过快过大，价格偏离一般消费者购置能力，房地产逐渐成经济、社会潜在不稳定原因，为此，国家相继于出台了“国八条”、于出台了“国六条”，以及对房地产出台金融政策等一系列宏观调控政策，对平抑房价、控制投资规模起到了积极作用，目前房地产价格基本稳定，有些地方出现了回落。另首先，土地资源稀缺性和不可再生性，加上土地市场越来越规范运作，土地招牌挂价格上涨很快，现基本占到了房价3070；近两年物价攀升较快，钢材、水泥、劳动力等价格上涨很快，导致建筑成本大大
2、提高；土地成本和建筑成本提高致使开发资金投入加大，宏观调控加大了项目销售周期，导致财务成本大大增长。 因此，房地产开发已辞别了暴利时代，彻底辞别了此前只要有项目就有效益机会，房地产经营风险日益凸显。在这样形势下，选择房地产项目必须谨慎，必须对项目进行产品定位分析、市场调查分析、市场趋势分析、现金流量分析、投资分析等一系列可行性分析。本文就笔者所在区域某一特定房地产项目XX，从财务角度展开投资分析，论证项目可行性。2.XX项目概况2.1项目简况1、项目名称：中房XX2、项目地点：浙江德清武康城东新区，东为永平路，北靠武源街，南临香溢山庄，西为雅兰国际大酒店。3、开发单位：德清县XX置业有限企业4
3、、项目规模：总用地面积36756平方米，总建筑面积71081平方米，5、开发年限：3年（项目假设于三季度开始，于二季度结束）2.2项目重要经济技术指标： 总用地面积平方米36756总建筑面积平方米71081地上建筑面积平方米59000其中住宅面积平方米55130商业平方米1926物管及幼稚园平方米243自行车库平方米744汽车库平方米957半地下建筑面积平方米其中物管平方米384自行车库平方米1626地下建筑面积平方米10071建筑密度28%容积率1.6绿地率30%停车位个374其中地上车位个132地下车位个242户数户546其中小户型(90 及如下）户422 (占70%）大户型(90 以上）
4、户124 (占30%）3投资、收入估算及现金流量3.1项目投资估算3.1.1怎样进行投资估算进行房地产项目投资分析，就必须对房地产项目进行很精确投资估算，投资估算可以按照房地产会计科目中开发成本下属明细科目和期间费用科目分项进行，在一般投资估算表中分别列出征地及赔偿费、前期工程费、房屋开发费、基础设施费、公共配套费、其他开发费、期间费用等七大项（小型项目可不设基础设施费、公共配套费），再根据费用类别和分项工程设置估算小项。投资估算波及工程技术、营销筹划、开发运作等各个领域，专业性很强，在估算根据及估算金额上，必须深入调查、和开发部、工程部、销售部等各个部门通力合作。在此基础上反复论证得出较为精
5、确数据，并确定投入详细时间，再编制投资估算表。3.1.2XX项目投资估算XX项目投资估算表序号项 目 建筑面积单位成本元费用额万元备 注1 一、征地及赔偿费用68828 907.58 6,246.68 2 其中:土地费用68828 881.14 6,064.74 土面积36756单价110万元/亩3 契税68828 26.43 181.94 契税税率3%4 二、前期工程费68828 46.11 317.36 5 其中: 规划设计费69071 8.00 55.26 6 建筑设计费 69071 20.00 138.14 7 环境设计费69071 2.00 13.81 8 勘探费69071 1.00
6、 6.91 9 规费68828 15.00 103.24 10 三、房屋开发费68828 1265.85 8,712.62 11 1、建安工程费69071 1069.72 7,388.66 12 其中：小高层住宅35481 1150.00 4,080.32 13 多层住宅23519 850.00 1,999.12 14 地下工程10071 1300.00 1,309.23 15 2、附属工程费68828 192.36 1,323.96 16 其中：供水工程68828 15.00 103.24 17 市政绿化工程68828 50.00 344.14 18 供电工程68828 50.00 344.
7、14 19 煤气工程68828 15.87 109.20 20 电梯工程68828 46.49 320.00 16台电梯,20万元/台21 弱电工程68828 15.00 103.24 具有线电视22 四、其他开发费用68828 47.13 324.42 23 其中：测绘费68828 2.00 13.77 24 防雷检测费68828 2.00 13.77 25 预算编制费68828 3.00 20.65 26 工程质监费68828 2.00 13.77 27 工程监理费69071 8.00 55.26 28 不可估计费69071 30.00 207.21 29 五、期间费用68828 167.
8、58 1,153.39 30 其中：管理费用68828 34.75 239.20 按销售收入1.5计算31 销售费用68828 34.75 239.20 按销售收入1.5计算32 财务费用68828 98.07 675.00 按3000万元2年利率7.5%计算33 合 计68828 2434.25 16,754.47 3.2项目收入估算3.2.1任何进行收入估算收入估算重要是和销售部通力合作，一是要确定多种类型商品房可销售量；二是根据市场调查分析汇报、市场趋势分析汇报，确定多种商品房销售价格及总销售额。3.2.2XX项目销售收入估算中房XX总建筑面积69071平方米，其中：不可销售公建面积24
9、3平方米；可销售面积为68828平方米，估计销售收入分别为：山水XX项目销售收入估计表序号名 称面积()单价(元/)金额（万元）备 注1 住宅（小高层） 33494.00 3600.00 12,057.84 2 住宅（多层） 21636.00 3500.00 7,572.60 3 商铺1926.00 7000.00 1,348.20 4 汽车库957.00 3000.00 287.10 5 储备室744.00 1200.00 89.28 6 地下车位10071.00 1201.47 1,210.00 242个车位按5万元/个7 物管及幼托房243.00 8 9 10 合 计69071.00 3
10、278.47 22565.02 3.3现金流量测算根据工程进度和销售计划制定现金流量，XX项目现金流量如下：序号项 目 总额三季度四季度小计一季度二季度三季度四季度小计一季度二季度三季度四季度小计一季度二季度小计1 一、经营活动产生现金流量：2 经营性现金流入小计22,565.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2820.63 2820.63 5641.26 2820.63 2820.63 2820.63 2820.63 11282.51 2820.63 2820.63 5641.26 3 住宅（小高层） 12,057.84 1507.23 1507.23 3014.46
11、1507.23 1507.23 1507.23 1507.23 6028.92 1507.23 1507.23 3014.46 4 住宅（多层） 7,572.60 946.58 946.58 1893.15 946.58 946.58 946.58 946.58 3786.30 946.58 946.58 1893.15 5 商铺1,348.20 168.53 168.53 337.05 168.53 168.53 168.53 168.53 674.10 168.53 168.53 337.05 6 汽车库287.10 35.89 35.89 71.78 35.89 35.89 35.89
12、35.89 143.55 35.89 35.89 71.78 7 储备室89.28 11.16 11.16 22.32 11.16 11.16 11.16 11.16 44.64 11.16 11.16 22.32 8 地下车位1,210.00 151.25 151.25 302.50 151.25 151.25 151.25 151.25 605.00 151.25 151.25 302.50 9 经营性现金流出小计19,518.59 227.64 3701.00 3928.64 3751.91 1256.78 1204.74 1364.74 7578.16 1408.55 1208.55 1208.55 1423.74 5249.40 866.70 1895.68 2762.38 10 一、征地及赔偿费用6,246.68 3590.97 3590.97
