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1、第一部分市场分析一、郑州房地产市场分析05年是房地产界不平静的一年，也是中国房地产政策宏观调控关键的一年，虽然房贷加息和购房首付的提高，使全国房地产行业掀起轩然大波，但在政策调控中我市商品房并没有受到太大的影响，2005年12月份销售均价达到了3352元/平方米，比年初上涨了800元/平方米，房市仍然保持持续、健康、稳定的发展态势。综观郑州房地产发展形势，呈现以下特点：1、全市新增商品房供和销总量平衡2005年，郑州市区新批商品房预售面积663万平方米，其中，住宅544.4万平方米；全年共销售面积为578.77万平方米，其中住宅面积为516.62万平方米；市区商品房市场供求总量依然保持平衡，市
2、场供求比为1.1：1，商品住宅供求比为1.02：1，而非住宅市场供求比为1.77：1，供过于求。2、多层住宅最受欢迎 商业房过剩最大从不同物业类型的供求结构上看，多层和高层住宅仍是商品房供应和销售的主体，二者相加分别占2005年市场供给和需求总量的81%和86%，多层和高层住宅的供需比分别为1：1和1.1：1，表明商品房物业类型结构较为合理。非住宅商品房供过于求明显。2004年和2005年两年非住宅累计供应量253.8万平方米，需求量126.8万平方米，超过127万平方米的市场供应量，已对房地产市场形成一定的影响。3、金水区住房供求最紧俏 郑东新区暂时供大于求从不同区域供求结构上看，二七区、金
3、水区、中原区和管城区仍然是中心城区商品房供应和销售的主要区域，4区合计占市区供应总量的77%，占销售总量的81%，表明我市商品房整体上区域供应和销售结构比较合理。郑东新区2005年商品房市场投放量占市区的17%，销量占13%，均比2004年有较大幅度上升，除管城区供应稍显过大外（供需比1.25：1），其它各个区市场供需比基本在1：1和1.2：1之间，供求均较为平衡。2005年，郑东新区商品房新开工130.87万平方米，竣工46.7万平方米，商品房市场销售均价3481元/平方米，同比上涨13.7%。4、140平米以下户型市场需求量最大从商品房需求套型面积结构上看，单套住宅面积在140平米以下的普
4、通住宅销售套数占商品住宅总套数的80%，其销售面积占商品住宅销售总面积的55%，较2004年上升了5.6个百分点。5、外地人购房占一半多 首次出现境外人购房2005年外地（郑州市区以外，含郊县市）个人在郑州市区购买商品房面积达323万平方米，占年度个人购房总量（不含单位购房面积）的55.3%，仍然是商品房消费的主力，境外人士虽然只有10人，但已充分说明，经过近年城市面貌的改善，郑州市的外部影响力在逐步增强。6、中青年是购房主力 按揭贷款仍是首选2350岁之间占购买量的85%，比上年同期上升5个百分点，其中3140岁是购买力最旺盛的年龄段，占总购买量的39%，在付款方式上，按揭贷款购房比例占59
5、%，较2004年下降了8.6个百分点，一次性比2004年上升了7.8个百分点。7、销售价格还会进一步提高2006年政府出台了一系列有利郑东新区发展的新政策和限制老城区开发规模的举措，尤其是2005年12月份以来老城区几宗土地的高额竞得（如：水工机械厂高出起拍价1个多亿），这一切都将导致2006年郑州房价的进一步上升。二、区域主要竞争楼盘分析1、 万喜名家（1）项目概况位于东明路和陇海路交叉口，占地40余亩，共14栋多层住宅，目前正在接受内部认购。（2）主力户型面积两室两厅：90-94平方米之间三室二厅：114、124、135平方米部分四室二厅：160平方米（3）销售均价均价2450元/平方米（
6、4）项目优势纯多层住宅，项目东大门紧邻未来大道，升值潜力较大。（5）劣势与火车货运东站相距只有300米，流动人口较多，居住安全存在隐患；货栈街与未来大道交叉口长期形成的非正式菜市场的存在，使得此地块居住环境脏、乱、差。2、紫荆阳光地带（1）项目概况项目位于紫荆山路与二里岗南街交叉口东300米，占地60余亩分二期开发，项目共12栋楼，销售80%以上。 （2）主力户型面积86平米左右的二室二厅 102107平米的三室二厅一卫 135平米的三室二厅二卫（3）销售均价一期均价2300元/平方米，二期销售均为2700元/平方米。（4）核心优势纯多层住宅社区；户型910米短进深，南北通透，阳光充足； 旧城
7、区规模较大楼盘之一；紧邻紫荆山路，交通非常方便。3、凤 凰 苑（1）项目概况项目位于未来大道与石化路交叉口，由郑州大宇房地产开发有限公司开发建设，小区总占地100余亩地，总建筑面积11万平方米。分三期开发，一期有以经济适用房为主，另有3栋商品房。二期、三期均为商品房。（2）销售均价均价2500元/平方米（3）主力户型96107平米的二室二厅 121147平米之间的三室二厅（4）销售状况一期经济适用房销售完毕，商品房销售达80%以上；二期销售达50%左右。4、雅 美 新 居（1）项目概况项目位于未来大道与航海路交叉口北500米，开发商是河南雅美置业有限公司，小区占地30余亩地，6栋多层，1栋小高
8、层。小高层为精装修小户型，工程进度已封顶。（2）主力户型40-70平米之间的精装修小户型，80-110平米的两室两厅，140平米左右的三室二厅。（3）销售均价多层均价2600元/平方米，小高层均价2700元/平方米（4）销售状况多层销售85%以上，小高层销售40%左右。5、海轮城市风铃（1）项目概况项目位于航海路与未来大道交叉口北600米，开发商是河南海轮房地产开发有限公司，项目共2栋多层，1栋高层。（2）主力户型面积两室两厅： 6482平米三室二厅：132平米左右（3）销售均价多层均价2450元/平方米，高层均价2750元/平方米。（4）劣势户型设计不合理，室内浪费面积较大；开发商知名度低，
9、小区规模小。6、未 来 丽 景 苑项目位于航海路与未来大道交叉口北600米，开发商是河南省三义置业有限公司，小区共1栋高层，共5个单元。一层架空作为会所使用，二层以上销售，户型以45平米左右的一居室和84平米左右的二居室为主，均价2700元/平方米，今年下半年交房，销售率达70%。7、东郡 香域巴黎（1）项目概况项目位于航海路与云鹤路交叉口北100米，开发商是新利达（郑州）实业有限公司。项目共11栋。2栋小高层，9栋多层。（2）主力户型面积小高层为3748平米之间的精装修小户型，多层住宅以83平米左右的二居室和132平米左右的三居室为主。（3）销售均价项目整体均价为2500元/平方米，层差较大
10、，位置最好多层住宅的9号楼销售价格在1980元2990元/平方米之间。小高层均价2700元/平方米。（4）销售状况多层销售达90%以上，小高层销售达50%以上。三、调查结论1、项目周边楼盘主要集中在未来大道上（石化路与航海路之间），楼盘竞争比较激烈；2、规模上讲，与本项目相当，他们将分流本项目部分客户资源；3、在户型方面，此区域的户型以40-80平米之间的小户型且每个楼盘都有相当一定比例的小户型。4、销售方面，多层住宅的销售形势明显优于小高层的销售。第二部分项目分析一、项目概况项目总占地3亩地，位于城东路与二里岗路交叉口南500米路西，向南是航海路，直达107国道和京珠高速，北边是货栈街，东边
11、是东亚最大的火车货运东站，项目周边是郑州汽配城、物流公司和药品公司聚集地。二、项目SWOT分析每个项目都存在着自身的优势和劣势，对于开发商来说，一定要准确地把握这些优劣势，准确地分析它们，在此基础上，将优势充分地利用起来，使之成为本项目的卖点，而对于劣势，尽可能地将其弱化或通过自我努力，弥补这些劣势，使其对将来的推广不会造成阻碍。（一）项目优势分析（S分析）1、地块方正项目地块方正且临街，便于小去整体规划设计；周边市场较多，商业价值较大。2、客户资源充足项目周边是郑州汽配城、物流公司、药品公司聚集地，为项目的开发提供了较充足的区域客源。（二）项目劣势分析（W分析）1 、 社区规模小 绿化环境空
12、间差本项目占地只有3亩地，在规模上与竞争对手无法相比；由于项目规模小，园林绿化方面可操作的空间不大，如今，购房者除考虑价格、品牌因素外，更重要的是小区的环境。不适宜大户型的开发。2 、 开发商无知名度 现在郑州房地产业已开始逐步进入规模和品牌的竞争阶段。而将来的房地产市场必将是比品牌，比规划，比实力时代。就目前的情况来看，贵公司尚未有较高的知名度。建议：需要和较专业的房地产代理公司、物业管理公司合作，共同创立出中档楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立发展商和本项目的品牌形象。3 、社区出入不便小区虽然临城东路，但道路中间设有防护栏，使得小区业主出入不方便，进而影响小区的销售。另外小区临街，车辆噪
13、音会影响住户休息，另一方面也为住户带来安全隐患。建议：房开商应对小区进行全封闭的物业管理，对小区的隔音做一个整体的规划，如隔音玻璃，增加项目的核心竞争力，为住户着想，必将为住户所青睐。（三）项目机会点分析（O分析）1 、政策向东倾斜 升值潜力大随着郑东新区的兴建，城市中心的东移，项目必将身处老城与CBD的黄金分割处；（石化路与航海路之间）未来大道附近众多楼盘的存在和热销，充分说明此区域房地产的投资价值，具有较大的升值前景。2 、在价格上周边楼盘无法与项目竞争虽然周边同类楼盘较多，但大都处于现房销售阶段且建筑类型为小高层，在价格方面无法与项目进行竞争（期房价格相应比较低），这是项目的核心竞争力之
14、一。3、房市逐步上升在众多开发商的努力下，尤其是金色港湾、美景天城、富田太阳城的开发，使得该区域的房价上升空间较大；目前新开盘项目特别多，在市场上造成了东南板块房市景气的印象。4、其他市场契机城东路（货栈街和航海路段）两边厂矿较多，且大都为低层建筑。随着城市的发展，土地资源的缩减，城东路将成为郑州的主干道之一，项目周边低层建筑物也将被高楼大厦所代替。因此，从长远的角度讲，无论从项目的居住和投资价值来讲，还是从商业价值方面都具有较好的发展前景，建议，该项目应考虑多层与小高层相结合的建筑结构形式。（四）项目威胁分析（T分析）1 、周边市场竞争较为激烈在项目方圆3公里内，在售楼盘将近10余家，可谓竞
15、争比较激烈，更何况在售楼盘中，主力户型都是小户型，未来大道的战略性地位，将分流项目部分客户资源。2 、鑫苑航海路项目的竞争 航海路贝斯特外语学校附近，占地近30亩地的鑫苑项目，预计2006年5月份动工，户型全部小户型，它的出现将是项目最大的竞争对手。三、项目定位（一）项目规划定位根据项目本身的特性及以上调查分析，建议该地块规划4栋楼，四合院式建筑，南北朝向两栋、东西朝向两栋；即3栋多层和1栋小高层。小区容积率按2.2计算，小区可建销售面积4500平方米。临街1栋东西朝向的为小高层建筑，考虑到项目现在及将来的商业价值，建议，小高层1-2层为临街门面房，设室内楼梯进行连体销售。另外，小区大门设在城东路上，社区内设地下停车场，小区内除必需的道路外，全部规划为绿化空间。（二）项目户型定位由于该地块的限制，建议小区四栋楼全部为40-80平方米之间的小户型建筑，同时配天然气。同样户型设计上，小区户型面积要比周边其他楼
