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1、 v1.0FW-XF-002消防系统设备检查、维保工作规程1.0 目的通过建立本规程，对消防系统制定运行检查、维保工作标准，实行定期巡检和保养维护，确保消防系统始终处于良好工作状态，保障业主的人身、财产安全，为业主提供安全的工作和生活环境。2.0 范围适用于物业管理区域内消防系统的运行检查和维护保养工作。3.0 职责3.1 管理处主任负责消防系统运行检查工作的监督、指导并组织实施；3.2 工程维修人员负责消防系统巡检、维保工作的计划和组织实施；3.3 工程维修人员负责消防监控系统的检查和保养；3.4 安保巡逻岗负责物业区域内消防设施的日常巡视。4.0 工作规程4.1 消防系统检查、维保工作要求
2、4.1.1 定期对物业区域的公共消防设施、器材等进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将纸质检查情记录备案；4.1.2 公共区域消防设施设备日常巡视由安保人员负责，主要巡视消防设备设施的外观是否处于良好状态，对发现的问题通报管理处；4.1.3 工程人员日常消防巡视的重点是消防设备设施的检查，及核实上报的消防设备设施存在的问题；4.1.4 根据消防系统设备设施的具体情况，管理处主任配合工程维修人员制定年度的消防系统设备设施检查、测试、保养计划；工程维修人员负责监控室设备设施的检查和测试，负责消防系统设备设施的保养和维修；烟、温感探头的维护保养清洗工作由专业清洗厂家负责或内部专业人员清
3、洗；4.1.5 消防设备维修后必须恢复原来状态，不得随意更改原器材、线路。属保修内容，立即通知保修单位维修、保养，并记录在案；4.1.6 消防设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，应将故障原因、解决时间上报管理处，限期解决；4.1.7 在进行公共消防设施检查、试验、维修、保养前，应提前通知相关业主及有关专业部门加强防范；如遇消防设施故障，应及时报告管理处经理及有关专业部门，并采取有效的防范措施；4.1.8 凡是夜间发生的，不影响业主生活、工作的，不会产生严重后果的消防设备故障，可以由早班维修工进行维修；4.1.9 在任何情况下，消防设施停水、停电不得过夜；特殊原因需要过夜的
4、，必须经管理处主任同意，并及时通知相关业主及有关专业部门加强防范。4.2 烟、温感报警系统4.2.1 每月检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线路是否有破损；4.2.2 每月随机抽取不低于5%的烟感报警器，试验是否正常；4.2.3 每半年对烟、温感探测器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底座端子是否牢固，并进行逐个吹烟试验；4.2.4 对一般场所每三年、污染场所每一年进行一次全面维修保养，主要项目包括清洗吸烟罩集成线路，保养检查放射元素镁是否完好等。4.3 送风、排烟系统4.3.1 每月一次启动检查：检查风机电流，检查轴承箱振动情况、皮带松紧程度，检查工作接地、安全接地，测试
5、接地电阻；4.3.2 每半年一次风机维护：清除风机内灰尘、污垢、杂质，加注润滑油，刷防锈油漆；4.3.3 每年一次排烟阀维护、检查；4.3.4 每年一次正压排风机性能参数测试。4.3.5 维护保养要求：、 各防火阀门自动、手动开闭灵活有效，机械开启、关闭、手柄复位灵活，阀片到位，电磁阀通电吸合动作正常无异响，百页窗清洁；、 各送风口完好，无堵塞、结灰；、 送、排风机风量、动压等参数符合出厂要求；、 送、排风机运转平稳，润滑良好；、 各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠；、 风机设备接地保护、防护罩安全、有效。4.4 消火栓系统4.4.1 每月检查保养、 消火栓外部检查 检查消火栓门把手是否完
6、好，栓门开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏； 指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，有无脱落； 栓门是否完好。、 消火栓测试随机抽取消火栓总数的5%，按消火栓报警按钮，监控室应有正确的报警显示。、 检查消火栓泵是否良好，对水泵表面进行除锈、轴承加油；检查电气控制部分是否处于良好状态，同时按照设计原理进行全面试验；4.4.2 每季度检查保养、 在月检查的基础上对消火栓泵进行保养，检查电动机的绝缘是否良好；、 检查、保养消防水泵接合器：外观检查接口、附件完整，无渗漏，闷盖齐全；安全阀、放水阀检查，清除水锈；阀门加注润滑油，保持阀杆灵活自如；检查防腐并刷油漆；、 进行室外消火栓检查、保养：外观检查防锈刷漆；开
7、启大小闷盖，放掉锈水，清除杂质。4.4.3 每年检查保养、 完成月检查保养的所有项目；、 开栓门取出水带，仔细检查有无破损、发黑、发霉现象，如有则应立即进行修补、清洗或更换；、 将水带摺边后重新卷起；、 检查水枪头与水带、水带与水喉之间的连接是否方便可靠，如有缺损应及时修复；、 将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈蚀，将阀杆上油防锈；、 将栓内清扫干净，物品存放整齐后，关上栓门；、 逐个测试报警按钮的灵敏性和检查指示灯显示的正确性；、 管网系统和管路附件检查、保养，末端试验装置试验，明管部分防锈刷漆。4.4.4 维护保养要求：、 消防接合器齐全、有效，无泄漏，安全阀、放水阀无水锈
8、，阀门润滑油、阀杆灵活自如；、 各层消火栓箱及附件油漆、玻璃、标志应完整，封条完好，箱内设备齐全，水枪、水带完好无损，卷绕整齐，消火栓口无锈蚀，无滴漏，接口垫圈完整无老化，阀杆加润滑剂，开启自如；、 各层消火栓出水压力符合要求；、 启动报警按钮完好，性能可靠；、 户外消火栓齐全有效，开启灵活；、 消防进水管网，阀门便于操作，警示标牌完整，阀门、止回阀、排气阀启闭自如，无滴漏现象，末端试水装置、压力表等设施良好。4.5 喷淋系统4.5.1 每周巡视检查管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各电气元件是否完好无损，处于有效状态；4.5.2 每月巡视检查喷淋头有无漏水及其他异常现象，检查各阀门是否
9、完好并加油保养，同时进行逐层放水，检查水流指示器的报警是否正常，水位开关是否灵敏及启动相应的供水泵。4.6 消火栓泵、增压泵、喷淋泵、管道4.6.1 每月一次检查、保养消防水泵、恒压泵、加压泵机械部分、工作压力；油嘴、润滑部位加注润滑油；4.6.2 每月一次绝缘性能测试、接地保护测试、运行电流测试；4.6.3 每月一次控制柜（箱）内清扫，检查面板标志符合要求，指示信号、按钮、开关、仪表计盘等保持良好；4.6.4 每月一次消防泵、加压泵启动试验；检查消防泵启动、出水、流量、压力是否正常；手动、自动泵、停水泵功能（模拟检查）、主备泵切换功能（模拟检查）；检查运转信号、反馈信号正确无误；恒压装置上、
10、下限定值检查、调整；4.6.5 每季度一次检查、保养报警阀及附件设施；清除报警阀、过滤器的杂质；进口、出口压力表、压力开关、信号阀等保持良好；延时器、水力警铃等保持性能良好，动作可靠、灵敏；开启报警阀旁的放水试验阀，检查报警阀开启性能和密封性能及系统供水能力；4.6.6 每年一次系统功能联动试验。4.6.7 维护保养要求：、 消火栓泵、增压泵运转平稳，流量、扬程等主要参数符合出厂要求；、 管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活；、 消火栓泵、喷淋泵运行平稳，无振动，润滑良好，无咬泵现象；、 电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；、 水泵、电机等接地装置、防护
11、罩安全可靠，无缺损；、 管道设备等无锈蚀，无渗漏，水压恒定，参数正确。4.7 火灾报警系统4.7.1 监控室负责监控火灾报警控制主机，工程维修人员负责对该系统实施维修保养；4.7.2 火灾报警系统应由经过专门培训的人员负责使用、管理和维护，无关人员不得随意触动；4.7.3 监控员应熟悉火灾报警系统的报警信号与物业区域各火灾监测点之间的对应和编排；4.7.4 每日检查：、 火灾报警控制主机各项功能（如火警功能、故障功能）是否正常，有无指示灯损坏或异常；、 进行主、备用电源自动转换试验；、 消防火灾报警控制器进行自检功能检查，检查步骤包括： 按自检键，让报警控制器进行自检； 按消声键，消去控制器的
12、声音。4.7.5 每月检查：、 完成每日检查保养全部内容；、 控制器主要工作电压测试；、 公共区域烟感器、温感器安装倾斜度不大于45，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好；、 随机抽取不低于5%的烟感器，喷烟后查视报警是否正常；、 手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；、 任选2个手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常；、 对楼层通道中各支箱进行外观检查，外接线是否固定良好；、 对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘，线路松动应进行紧固。4.7.6 每半年检查：对所有火灾探测器进行一次实效模拟试验，有失效的火灾探测器应及时更换，对电缆、接线盒、设备作直观检查，清理灰尘。
13、4.7.7 每年检查：进行一次全面的消防火灾报警试验，检查所有的控制器报警及其联动功能。4.8 消防联动功能4.8.1 每月一次联动控制柜（盘）电压、电流测量；4.8.2 每季度一次自检功能检查，自检时外控开关转换至锁定或释放位置，防止外控设备动作；4.8.3 每季度一次系统网络中的端子箱、接口检查；4.8.4 每年一次联动控制柜（盘）手动、自动操作检查，对动作后无不良后果的控制功能进行实效模拟试验；4.8.5 每年一次系统联动检查；4.8.6 对于经常误报警的设施或场所进行技术分析。4.8.7 维护保养要求：、 联动控制柜（盘）、面板检查按钮、开关、指示信号、标志等良好；、 自检功能检查应符
14、合设备的技术要求；、 联动控制柜（盘）各继电器等接点良好，动作可靠；、 系统网络中的端子箱接口无孔洞，无潮湿，清除灰尘，接线标志清晰、无脱落；、 系统误报警分析：属于设备上的原因，调换设备的有关部件；属于探测器原因，测试调整火灾响应阀值和灵敏度；属于环境干扰的，如现场湿度过大、粉尘等影响火灾探测器正常工作的，设法排除干扰因素。4.9 防火卷帘门4.9.1 每月检查保养、 手控检查 外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象，手动按钮箱是否良好上锁； 卷帘门的电控箱指示讯号是否正常，箱体是否完好； 开启按钮箱门，按动向上或向下按钮，卷帘门应上升或下降； 在按钮操作上升或下降过程中，操作人员应密切注意卷
15、帘门上升或下降到端部位置时能否自动停车，若不能，应迅速手动停车，且必须待限位装置修复或调整正常后方可重新操作。、 自控检查 用烟源使系统中任意烟感动作时，自动装置将发出报警信号，同时自动启动卷帘门电控系统两次下滑关闭卷帘门。卷帘门一次下滑至离地面1.2米处停车，延时90秒左右，再自动启动卷帘门全部关闭； 卷帘门关闭后，待烟感信号消失，或复位按钮复位后方可重新开启卷帘门； 监控室按钮操作检查：监控室只设置卷帘门关闭按钮，操作关闭按钮卷帘门通过二次下滑关闭到位后，检查监控室信号指示是否正常； 针对系统中检查出来的缺陷及时修复； 对卷帘门进行清扫除尘，若有油漆脱落及局部变形的地方进行修复，确保卷帘门外观清洁美观。4.9.2 每年检查保养、 完成月度检查保养全部项目；、 对卷帘门控制箱自检按钮、故障报警消声复位键进行专门检查；、 紧固各电线接头，情节控制箱的灰尘，检查箱内电器元件是否齐备。4.10 安全疏散出口的检查4.10.1
