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1、5-1物业租赁代理服务模式一、物业租赁代理运作模式物业租赁代理业务是一种中介信托关系的经济活动，其可以分为代理经租和租赁代理两个具体的运作形式。1 .代理经租代理经租是指开发商或业户将自己拥有的物业交给物业管理企业承包经营，物业管理企业要承担风险，要保证业户的基本收入要求。如果物业管理企业经营不力或管理不善，达不到业户的基本收入要求，则由物业管理企业赔偿业户损失；如果经营得好，超过保底收入的部分，则属物业管理企业，或根据合同按不同的比例进行利润分成。2 .租赁代理租赁代理是指物业所有人将其物业委托物业管理企业代理租赁给他人使用，物业管理企业一次性收取佣金的行为。房屋的所有权或其他权属仍属于委托
2、人所旅游，使用人只拥有一定期限内的房屋使用权。租约到期或因其他原因解除租约时，房屋使用权即归还委托人。经委托的物业管理企业可根据委托合同向承租人收取租金，并从租金的收入中提取该房屋的管理费和其他诸如维修费等费用，并向委托人按时结算。二、租赁代理运作流程1 .合作意向交待委托方与物业管理企业的合作意向协商，主要内容有：委托方介绍代理租赁产业的基本情况，如物业的地址、类型、建筑面积、新旧程度、装修情况、月租额、户数、对租赁户的要求、高层物业规定等。以及要求达到租金的标准等。物业管理企业要表示对委托方要求的接受程度并对佣金的支付办法提出意见，这是双方最敏感的问题，可共同协商解决。2 .验证委托方应向
3、物业管理企业移交代理租赁物业的所有资料，如产权证等。3 .签约如物业管理企业与委托方对代理租赁的诸项条件、要求达成共识的合作意向，就根据其内容拟定一份代理租赁合同，双方签章，共同遵守。期满可续签或终止合同。4 .移交物业移交，物业管理企业会同承租方在验收物业时发现问题应明确记录在案督促出租方及时整改，整改结束后，在物业管理企业的见证下，由出租方和承租方根据租赁合同当面移交。5 .建立档案资料档案资料中应包括：委托方姓名、联系电话；代理租赁物业的地址、类型、建筑面积、新旧程度、月租金的标准；对租赁户的要求和对温度也管理企业代理租赁的要求；物业管理企业收取代理租令费用与管理费以及承租方的姓名、联系
4、地址、电话；承租日期与期限等。6 .结算物业管理企业根据委托合同的约定结算佣金。三、物业租赁移交及停租收回1.物业租赁移交1 )合同签订后，租赁关系即成立，即由业户服务部派员与承租方一同到物业内查看；2 )双方签填物业移交底单，发现物业有损坏问题，当场区别责任，分别记明，及时维修；3 )由业户服务部同志水电服务部共同商定供电有关事项，明确电费收取起始时间；4 )由业户服务部通知治安办共同检查物业消防设施及储水池使用现状，明确治安费收取起始时间；5 )由业户服务部通知自来水公司，并明确受阻起始时间；6 )业户服务部应将合同复印一份叫公司财务部，并明确收租起始时间；7 )电梯、电话等其他物业内使用
5、工具，又业户服务部通知有关部门共同察看，并明确具体收费起始时间。2,物业的停租收回1 )业户服务部会同承租方共同到物业内认真查看，发现we那天，明确提出，区分责任，及时维修；2 )由业户服务部负责通知水电服务站、治安办、财务部，到物业现场共同明确双方在交接物业时，各所需承担的责任、义务，并确定时间，及时完成；3 )在承租方的有关形影债务责任未明确情况下，也互服务部应及时报告企业，并报请治安办协助，阻止承租方将财物运出；4 )一旦业户服务部与承租方将所有物业租赁关系债权、债务关系明确终止，也互服务部应及时通知企业所有相关职能部门备忘与提示10租赁清册编号：年月日序号产权人地址房屋类型建筑面积（平
6、方米）租赁使用情况入租日期退租日期租用人租用人相关证件备注123456789111物业管理有限公司管理处5-2物业租赁代理业务物业租赁代理服务程序1.登记委托1 ）业主、租户有意出租房屋或想租房，可以分别在出租登记、需求登记中填写自己的意向，或者直接登记委托。作为业务人员，应热情地接待业户，从专业人员的角度额为业户提供一切顾问咨询。针对业户关心的问题，例如房租的收取，房屋的人为损坏等问题提供各种物业服务，物业管理企业在租赁代理工作中的重点就是尽量避免业户担心的问题出现，及时解决新问题，真正做到“不断满足业户日益增长的服务需要。”2 ）办理物业委托登记：凡物业委托出租的业主需携带该物业的有效证明
7、（原件）、业主的有效身份证明和同住人同意出租的证明材料，委托办理出租的须出具委托人的书面证明（由公司留存）。若是公司，需携带营业执照（商业登记）、法人代表证明书、法人代表委托书等。3 ）办理业主委托承租登记：凡委托承租的业主需携带本人有效的身份证明或户籍证明。属境内单位需携带有效的营业执照副本；属境外人士须提供有效的护照或回乡证明，填写需求并签署有关协议。4 .勘查定价1 ）出租房屋登记完毕，业务员与业主约定勘查日期、时间；2 ）在约定时间，业务员根据勘查口径对房屋进行勘查（重点勘查确认物业的装潢谁拼合设施配备）；3 ）业务员将与业主根据租赁价格行情和房屋具体情况，协商确定物业租金，并对租赁的
8、各项条件达成一致。4 .配对看房1 ）承租方。业务员应与承租方约定上门看房日期、时间，并在约定时间陪承租方上门看房；承租方应严格守约，准时到出租方处看房；承租方在看房过程中，因自身过错导致出租房屋设施损坏的，责任一律自负。2 )出租方。出租方预约承租方上门看房日期、时间，并通知承租方详细的房屋地址；出租方应严格守约，准时等候承租方前来看房；看房过程中，应尽力配合。4.签订合同与收付费用(1)如果出租方与承租方商洽无异议，即可进入签约阶段。业务员按照双方所达成的各项条件填写合同，并收集出租人和承租人双方的有效证明文件，公司则出示营业执照等。(2)签订的合同及相关协议：房屋租赁合同、房屋出租授权委
9、托确认书、房屋承租确认书。双方在租赁合同和协议的有效位置签名(签章).(3)根据市房屋租赁管理办法中的规定，房屋租赁实行登记制度，未向租赁登记机构登记的租赁行为不受法律保护。所以租赁双方在签订合同后应前往房管局的租赁登记所办理登记手续。(4)支付有关费用：出租方支付中介费及相关的税金，承租方支付押金和租金。物业管理企业代理租赁完成后，租赁双方在房屋租赁合同上签字、签章后，向出租方收取该出租房的一个月租金作为种计费。国家税费：参见财政部、国家税务总局关于调整住房市场税收征政策的通知、财税(2000)125号文件。一般来说个人私有产权房屋出租应当缴纳税费如下：a、合同印花税：出租双方当事人各按合同
10、金额的0.1%缴纳；b、营业税及附加、房产税、个人所得税等：由出租人按租金收入的5%综合缴纳税款；c、房屋租赁合同登记备案费：100元/件。承租方根据房屋租赁合同中的规定向出租方支付押金和租金。5.交房验房(1)按房屋租赁合同规定日期，租赁双方到房屋所在地交验房屋；(2)交验内容：装潢设施、家具、家电、水电煤表数字、钥匙和其他；(3)交验方式：由业务员陪同承租方到房屋现场可，并有出租方在场，进行房屋交验；(4)交验手续：业务员、承租双方负责填写房屋交验单；(5)在租赁双方对房屋交验单无异议后，出租方向承租方支付钥匙。二、普通住宅租赁代理业务1 .物业委托出租人登记填写居住物业委托出租情况登记表
11、。2 .物业现场评估物业管理企业根据委托人出租的要求，又业务接待员到出租物业现场勘查，核实居住物业委托出租情况登记表中所填写的情况，并提出租赁建议价格供委托人参考。3 .物业委托承租人登记填写居住物业委托出租情况登记表，以便物业管理企业根据承租人的需求，电脑搜索，打印符合需求的物业清单供承租人选择。4 .现场看房由租赁代理网点派业务接待员，在约定的时间陪同承租人到物业现场看房。5 .签订租赁合同在承租意向明确后，又业务接待员组织租赁双方（出租方、承租方）与物业管理企业签订委托确认书。然后再物业管理企业的见证下租赁双方签订租赁合同，物业管理企业盖经纪人章。6 .租户入住租户在入住时，在物业管理企
12、业业务接待员陪同下，对屋内设施设备的完好程度进行确认，同时对入住时的水、电、煤等表的抄见数进行确认，有通讯设备的，如电话、电脑等，还需要对通讯费用签订相关协议。如要对房屋进行必要的装修，须到小区物业管理处进行申请，在业主同意的情况下，可以进行装修。7 .租后服务物业管理企业在房屋出租后，对入住的租户进行登记，以掌握租户的动向，便于收取物业管理费，提供必要的服务。8 .租赁合同期满租户在搬离所租房屋时，必须得到业主的确认（对房屋内的所有物品）并且付清各项费用，物业管理企业方可放行。三、公寓、别墅租赁代理业务1 .签订租赁合同租赁合同的主体为出租人（业主或业主委托的代理人）和承租人（租户或租户坐在
13、公司），租赁合同通常由双方代表签字。合同的内容、条款应公正、合理、公平，更应全面、细致、具体。一般应包含以下内容：合同主体：即业主和租户，包括其姓名（名称）和地址。合同标的：即房屋和房屋内的设施、设备、家具，前者一般注明数量、房型、房号和位置，后者一般以财产清单形式列出。租金及其它费用：一般以月租金计，若有管理费、服务费、水电煤费用或其它费用，则一并明确，同时应说明付款方式和期限。租期：即租赁有效期，包括起始年月日。提前退房及延期退房处理规定。业主（或管理方）的责任和义务：确认对居住区的管理职责，以保证租户享有良好的居住环境，包括生态环境、文明程度和安全状况；确认对租户所租房屋建筑、内部设施设
14、备、家具及水电煤、通讯、电视、保安等系统的正常维护保养及维修责任；确保租户在租赁期内对所租房屋的使用权；确认及时将有关租户利益或影响租户正常生活的信息通知租户。租户的责任和义务：遵守当地政府及管理方制定的法律和规章制度；及时支付各类费用和房租;妥善使用房屋及内部设施；允许在紧急情况下、维修保养时或退房前一定时间内管理方进入所租房屋；退房时，即使将房屋及其中财产交还管理方；居住期间或退房时，对所造成的损坏和短缺承担赔偿或修复责任。规章制度和限制条款。为维护管理方利益和保障租户利益，涉及租户居住期间的有关事宜作出程序规定和限制规定。其中包括环境卫生、交通规则、出入制度、登记制度、噪音控制、房屋装潢和改造及设施安装、利用所租房进行与居住无关的行为、安全规定等，此类条款涉及面较广，并且直接影响租户的日常生活及日后的管理。因此，应从维护租户公共利益、提高居住环境出发，坚持合情、合理、合法
