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1、北京某商业区地块项目建议代可行性研究报告*项目建议书代可行性研究报告北京*工程咨询有限公司二六年八月四日目 录第一章 项目基本情况11.1项目概况11.2项目单位简介21.3项目技术经济指标31.4报告编制依据3第二章 项目建设的背景和必要性42.1项目建设的背景42.2项目建设的必要性5第三章 投资环境分析831总体宏观经济分析832国家政策及土地市场分析1033房地产市场分析1434商业地产市场分析1635写字楼市场分析1936酒店类物业地产市场分析21第四章 区域市场分析2441中关村地区商业地产市场分析2442中关村地区写字楼地产市场分析2543中关村地区酒店类物业地产市场分析29第五
2、章 项目市场定位3151中关村地区市场总体分析3152项目业态组合3153项目客户群分析32第六章 项目选址及建设条件分析3461项目用地范围及自然状况3462市政配套条件3563社会人文环境35第七章 项目建设方案3671项目总体规划3672建设规模及概况3773项目建设风格3774项目外部配套建设方案39第八章 项目节能、节水、环保、消防4181节能4182节水4383环保分析4484消防安全44第九章 项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响4691编织依据4692安全与劳动保护4693卫生防护4794安全保卫及消防设施4795项目建设对环境的影响及处理48第十章 建设进度安排与工程管理4
3、9101项目进展情况49102项目进度安排49103工程建设管理52第十一章 项目招标组织53111项目招标目的53112招标原则及招投标方案53第十二章 投资估算与资金筹措55121投资估算说明55122投资估算56123资金来源与运用分析59第十三章 项目财务评价61131销售收入估算61132成本分析61133利润分析62134财务指标分析62135现金流量分析63138结论64第十四章 项目社会评价65141对就业效益的影响65142对环境效益的影响65143对政府财政的影响65144对区域发展的影响65第十五章 风险因素分析66151工期风险及防范66152工程质量风险及防范6615
4、3环境风险及预防66154利润临界点(盈亏平衡)分析表67155敏感性分析68第十六章 结论72基本报表 1 *全投资现金流量表73基本报表 2 *资本金现金流量表75基本报表 3 *损益表77基本报表 4 *资产负债表78辅助报表1 *投资总计划表79辅助报表2 *销售收入与经营税金及附加表80辅助报表3 *资金筹措计划表81辅助报表4 *借（贷）款明细表82辅助报表5 *还款付息表83附件84I第一章 项目基本情况1.1项目概况（一）项目名称 *（二）项目建设地点项目地块位于北京市海淀区中关村*区规划公建区（IV区）用地东南部，基地近似成三角形，基地面积约2.67公顷。具体四至范围是：南侧
5、为海淀镇*街（*路），西侧为*（*）号路，西北侧为*（4）号路，东北侧为海淀*街（规划步行商业街）。（三）项目建设内容*建设项目规划工程总建筑面积约194066m2。其中地上建筑面积119268m2，地下建筑面积74798m2。地下四层，地上二十四层。地下功能为停车库及机电设备用房，共设有900个机动车停车位，其中地下892个，地上8个；自行车停车位1369个；地上部分由五星级酒店、写字楼及商业三栋建筑组成，酒店24层，高90.00m；写字楼19层，高81.85m；商业6层，高32.50m。（四）项目组织运营过程*建设项目是由北京*园置业股份有限公司具体承担其开发建设工作。其是由北京*园置业股
6、份有限公司通过公开招标方式取得的土地。截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2001）第237号）、市规划委设计方案复函（2006规复函字0279号）。北京*园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务为房地产开发、基础设施建设、投资管理等。 （五）项目投资收益经计算，本项目预计开发建设总成本费用约144591.05万元，此时，利润总额为30574万元，所得税为11733.87万元，税后利润为18840.44万元。根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10%。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务
7、成本，经计算各项财务指标为：税前全投资财务内部收益率%19.3全投资财务净现值(Ic=10%)万元13517全投资静态回收期年1.95全投资动态回收期年2.09全投资投资利润率%17.65税后全投资财务内部收益率%12.49全投资财务净现值(Ic=10%)万元3580全投资静态回收期年2.04全投资动态回收期年2.2全投资投资利润率%10.87上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获一定的效益。（六）项目融资*建设项目全部投资由*园置业股份有限公司自筹解决。（七）项目建设周期*建设项目工程建设周期为21个月，从2006年9月开始至2008年6月。其中， 2006年11月至2007年1月为基
8、础施工期，2007年2月至2007年8月为结构施工期，2007年9月至2008年6月为装修和室外工程施工期。1.2项目单位简介（一）建设单位情况北京*园置业股份有限公司具体承担*块的开发建设工作。单位名称：注册地址：法人代表：注册资金：20000万元成立日期：1999年12月15日（二）、公司股东基本情况*园置业股份有限公司是由*园建设（集团）股份有限公司、上海*房地产发展有限公司、北京*房地产集团公司、海南*投资发展有限公司、深圳*投资发展有限公司、北京*土地整理公司六家公司参股。各家股东在投资开发、科技创新、经营管理、资本融通方面，拥有雄厚的实力和丰富的经验，为*园置业股份有限公司的发展奠
9、定了坚实的基础。（三）、公司核心业务*园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务：房地产开发，基础设施建设；技术开发、技术转让；投资管理。公司在房地产开发，基础设施建设、规划设计、市场营销等领域有一支素质较高的专家队伍，按照现代企业制度建设的经营管理机制，是保证高速运转的基础。1.3项目技术经济指标规划用地面积：26734.954平方米总建筑面积：194066平方米其中：地上建筑面积：119268平方米（包括酒店：51629平方米，办公：25145平方米，商业：42494平方米），地下建筑面积：74798平方米。1.4报告编制依据1、北京市规划委员会关于原则同意*项目设计方
10、案的复函(2006规复函字0279号) 2、北京*项目设计说明 3、北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2001）第237号）4、建设部房地产开发项目经济评价方法第二章 项目建设的背景和必要性2.1项目建设的背景*园区是*年5月经国务院批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区。*园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统一领导和管理。*园区覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域，包括海*园、*园、昌平园、电子城科技园和亦庄科技园。海淀园位于海淀区，其中建有1.8平方公里的上地信息产业基地和4平方公里的。1999年6月，国务院正式批复了北京市政府和科学技术部关于实施科教兴
11、国战略，加快建设*园区的请示。这是继80年代设立深圳等经济特区，90年代开发开放浦东之后，国家跨世纪发展的又一重大战略举措。*园区的发展目标是要充分利用中关村的人才、科技、知识优势和高科技产业的基础，用10年的时间，把*园区建设成为具有鲜明时代特点、我国自己特色、世界一流的科技园区，成为国家科技创新示范基地、科技成果孵化和辐射基地、高素质人才创新人才的培养基地。到2010年，*园区生产总值达到1300亿元人民币，年递增20%，成为新的经济增长的“发动机”，同时，科技园区强大的辐射作用，必将促进和带动全国，尤其是北京市的产业结构优化和经济的持续发展，成为推动我国高新技术产业发展和现代化建设的强大
12、动力。加快*园区的建设首先需要为中关村的发展提供一个良好的基础环境，这是满足*园区发展的基本条件。2.2项目建设的必要性*是“*园区”规划中的重要部分，是北京市“十五规划中科技园区建设的重点项目。它位于海淀区*镇，东起*路，西至*路，北到*环（北大南门），南边界为*镇南街，是中关村的高科技商务中心区。西区总占地面积51.44公顷，规划地上建筑总面积100万平方米，地下建筑总面积约50万平方米。总容积率为2.O，绿化率在35以上，城市公共绿地7.1公顷，机动车停车位10000个。规划建筑高度由西向东从50米到80米逐渐升高，局部修建高度90米120米的标志性建筑群，形成高低错落、变化有致的城市轮廓线。 西区整个用地范围有明确的功能分区：综合科贸组团区主要提供科技贸易类企业办公建筑用地；公共建筑区提供金融、会展、酒店、商业、综合管理等建筑用地；公共绿化广场包括绿地、景观、公共交往空间与地下商业设施。*效果图*作为科技园区的核心区域，是规划确定的高科技产业的管理决策、研究开发、产品和技术的展示中心区，是整个*园区的商贸中心区，是开展高科技产业活动的“窗口”和与国际经济接轨的基地。*的建设已经成为近期中关村核心区规划建设的重点。*建设项目规划工程总建筑面积约194066M2，项目将建成酒店（24层高精装修）、5A级办公楼（20层高部分装修）、购物中心（6
