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1、帝景湾洋城&风度柏林深度策划报告第一部分：市场实态研究第一节：项目资料第二节：湾里房地产市场分析第三节：项目分析第二部分：项目定位体系第一节：市场潜力第二节：市场定位第三节：核心定位第四节：形象定位第三部分：营销执行研究第一节：总体营销思路第二节：推出时机评估第三节：销售阶段划分与流程第四节：销售各阶段执行计划第五节：主题策划及推广策略第六节：SP活动安排大家之作，思想创见后花园大家，与大师不关大家，是一种品位大家，是一种创见大家，是一种洒脱大家，是一种感悟大家，是一种思想大家之作，创见风范钜太文化传播景光策划顾问机构二00七年一月二十日（商业密级：AAAAA）前言：敝公司承蒙贵公司信任，受贵
2、开发商委托，我司组建专业团队，在对南昌市、湾里、新建大部分房地产市场全面了解的基础上，在对湾里特有的购房心理把握的基础上，依据研究结论，进行了充分策划。为使本项目全面成功，我司一方面对项目周边地区和各类地产项目进行深入调研分析；另一方面对本策划报告进行了多次论证，确保合理高效地启动本项目，为开发商创造效益。湾里是一个典型的房地产高级专业型形态的市场，不能把现成的成功案例可供参考、研究和类比，而且目前已经出现颇具实力的竞争对手启动了很多较为成熟的项目。在这种情况下，我们通过对湾里、新建县大部分房地产现状的深入研究和对湾里社会人文的深入挖掘，结合我们多年的成功操作经验，我们对本项目的策划进行了思路
3、突破，对成功充满信心。我司将抓紧2007年初的时间，将本策划报告的精髓溶入实战，使本报告成为对项目成功运作的一次有利推进。本报告旨在系统全面地从专业化的角度对项目开发/销售全程做出指导，策划原则是实战性，可操性，实效性和创新性；报告全流程地对本项目的运作进行了客观安排，当然也会在执行的过程中出现不可预见的因素，还将在执行中做出适当调整。因为甲方对我们的信任和寄予的厚望，我们将潜心耕耘，全力以赴，避免将本报告流于俗套，纸上谈兵。策划报告/方案不是专业的操作指南，所谓策划，其核心是创新，是非常规的出奇制胜。我司的全体专业人员，综合了钜太文化传播多年策划经验，尤其值得一提的是对湾里房地产环境、产品现
4、状与发展及人文的独特研究，必使本项目成为湾里的房地产市场的典型范例。第一部分：市场实态研究第一节：项目资料帝景湾洋城的背景地理位置南昌市“后花园”湾里区磨盘山路侧、云湾公路东侧建筑类型六层花园式洋房、别墅（单体、联排）、酒店式公寓推出时间2005/9发售时间2005/12封顶时间已封5栋入伙时间2007.10占地面积260亩建筑面积21万绿 化 率42%总 户 数1414户户型类型户 型二房二厅二房二厅A二房二厅B三房二厅四房二厅别墅面积75119899758298118.75128414315401232户 数421套209套213套305套84套12套比 例52%25%27%38%10%/
5、发展商南昌长晶乐房地产开发有限公司，国家二级房地产开发企业明星私营企业物业管理招商局物业管理有限公司，国家一级物业管理资质企业管 理 费0.8元/别墅区1.2元/建筑设计深圳市建筑设计研究总院，国家甲级建筑设计资质企业管理面积1000多万第二节：湾里房地产市场分析2006年-07上半年湾里竣工商品房项目面积比例一览表项目名称面积（）主力户型户型面积（）罗马假日约8万一房/二房40-65敏龙花园2.5万二房80-90豫章好人家5.2万二房/三房二房84100三房128-135翡翠山庄6.85万175独栋320-488平米（三层-四层）梅岭康都6万一房/二房48-69合 计28.55万个案分析：1
6、.竹林花园楼盘名称竹林花园（湾里住宅开发有限公司）调查时间2007-1-19楼盘位置湾里区招贤路楼盘概况占地100亩，总建筑面积12万平方米。项目分三期开发，绿化率为40%。开盘时间2003年3月一期21栋多层，2004年9月28日交房交楼时间三期全部交房，最后依次为2005年12月31日主力户型2房2厅现场停车情况一般热销户型2房2厅滞销户型复式楼/四房两厅付款方式一次性/按揭销售价格1680-1850元/销售情况较好现场氛围不甚理想，尤其是在入住率上竹林花园位于湾里招贤镇。总占地面积100亩，建筑面积12万平方米，绿化达40%。34栋楼盘分为三期开发，一期21栋多层楼2003年3月份开盘，
7、2004年9月28号交房。二期13栋楼盘2005年中叶交房。三期也已交房。由于楼盘地理位置相对而言交通方便，曾经价格也是为南昌市最低的房价，房型规格多样，周边旅游环境绿意无限，社区配套齐全等优势，吸引了南昌市区人群和各大学校的老师购房热情。其有一处最大的亮点就是联袂澳大利亚爱弥尔教育投资机构正式入驻小区。打出一张“教育牌”，既与湾里城市功能定位相符，也更促进小区人文休闲，是成功的案例子之一。竹林花园是较为成功的花园楼盘之一。房地产开发公司特提供多项优惠政策吸引澳大利亚爱弥尔教育投资机构入驻，并赞助爱弥尔幼儿园所有小朋友每人每年2000元的赞助费。2.洪恒花园楼盘名称洪恒花园（南昌市九洲房地产开
8、发有限公司）调查时间2007-1-19楼盘位置湾里区招贤路258号楼盘概况占地面积43.6亩，总建筑面积51600，砖混结构。分二期开发，共420户，容积率为1.7，建筑密度28%，绿化率46%，其中住宅面积49300，商业面积2300，得房率91%。交楼时间2006.3.31主力户型5房2厅/3房2厅现场停车情况一般热销户型3房2厅滞销户型五/四房两厅付款方式一次性/按揭销售价格16801780元/优惠措施一次性9.8折，按揭9.9折销售情况一期销售较好，二期一般洪恒花园东临昌湾大道（招贤大道），西邻水港；南靠苗木市场；北邻欣欣花卉市场。由开发实力强的南昌市九洲房地产开发有限公司精心打造。江
9、西银河建设工程公司承建；湾时区建筑设计院设计，江西恒信监理公司，湾里区建管局质监站联合监理为洪恒花园以质取胜奠定坚实基础。楼层住宅分布格局为：底层车库、储藏间、15层住房，6+1为复式，户内标准层高是3.0m 净高2.9 m，每栋间距宽1723 m。每个房间的空调位都在朝南阳台上；室内凸窗离地面90公分。客厅、饭厅、卧室、阳台、厨房、卫生间、工作阳台等面积分配合理实用。每户均有防盗门，电话线、宽带、有线电视等一一到位，开通即可享用。物业管理费用相对低廉，0.46 元/月/。周边生活配套应有尽有：湾里四小、湾里二中；南昌第四医院门诊部、湾里区妇幼保健院、南昌第四医院；工行、农行；交警大队；井冈山
10、菜场；翠园公园，周边有交警大队、湾里区消防大队、区总工会等。219（长短班）从火车站始发，直达洪恒花园站下，222路公交车路经井冈山站，井冈山站至洪恒花园3分钟路程。3.梅岭康都楼盘名称梅岭康都（南昌市普银投资有限公司）调查时间2007-1-19楼盘位置南昌国家级风景区梅岭镇内楼盘概况省城第一个景区里的纯自然养生度假楼盘。项目一期水木养生园（公寓部分）引入CONDO精装修生活方式，实行精装修，配置家电，可直接入住。项目二期林溪别院，规划彰现原山地风格，是少见的风景住宅区。占地面积约15公顷的社区，容积率0.39，绿化率高达65%，建筑密度35%。总套数：443 套，全部是4层的公寓开盘时间20
11、06.1.1交楼时间06.6.30主力户型1房2厅/1房1厅现场停车情况较差热销户型1房2厅滞销户型二房二厅付款方式一次性/按揭销售价格30003500元/销售情况较好梅岭康都国内著名建筑、景观规划设计大师依据项目的原始坡地，采用开放的布局，将大自然的美景纳进私人空间。项目配有5000平米的大型秀水湖景观及5万平米私家山顶意趣园。一期公寓部分在户型中，特别设计大客厅、大阳台，使室内空间感更加开阔，整体户型三面采光，阳光和空气自由穿梭建筑内外，氧气充足。参照老年人住宅设计规范，社区规划融入无障碍设计，导入多重智能化系统，从建筑到社区都体现了智能化生态。在生活配套方面，配合项目养生度假社区的定位，
12、设计一栋“秀水町”配套建筑，配置度假服务类、特色疗养类基本配套设施，特色餐饮、按摩室、生活超市、老年理疗修养设施等都为住户提供便捷的生活享受。一期推出48-70的休闲养生度假公寓，全屋精装修配置常用家电、家具，方便直接入住。南昌首席养生度假大社区，记得06年1月1日，梅岭康都一期推出150多套精装修配家电、家俱休闲公寓，在一期水木养生园在项目位于市中心叠山路十九中对面的售楼处现场公开解筹，现场人气极度旺盛，出现了火爆成交的场面。甚至上百人排队购房的景象，当日即成交近百套。我们认为热销的主要原因之一是项目所提倡的休闲生活方式。项目提倡的景区里养生、度假休闲生活方式，正迎合了生活节奏日益加快的南昌
13、人追求高尚健康休闲生活的需求。项目位于梅岭风景区内，实行精装修配家电、家俱的公寓交房标准，优质的区位环境，新颖别致的建筑设计，物管酒店服务双重管理模式真正成为一种休闲与品位的生活方式的体现。特别是在每个周末，优雅的景区休闲生活，让人们在这种轻松闲散的生活方式中，忘记了城市的紧张忙碌。常年58度的温差更是在炎炎夏日给人们带来一丝清凉。梅岭康都带来的不仅仅是景区休闲居住的氛围和清闲的空气，还有对自然的延续和追求这里是一个休闲与生态的世界。目前，正进行现房销售。签定合同之日起半年交房（装修期），48-69。物业管理费用相对也较高，达到1.20元/月。4.新天家园楼盘名称新天家园（南昌洪崖房地产开发公
14、司、上海境远）调查时间2007-1-19楼盘位置梅岭风景区内楼盘概况位于风景秀丽的梅岭风景区中心腹地，由风格各异的花园洋房，联排，独立别墅等组合为一体的大型生态社区。在整体规划上强调了人和自然的完美结合，成为南昌市唯一全山景的花园洋房。是养老，避暑，度假的首选之地！开盘时间2003.09交楼时间05.06（交房进度一直困恼该项目）主力户型3房2厅/别墅（联排、独体）现场停车情况较差热销户型联排别墅付款方式一次性/按揭销售价格1600元/（多层）；别墅2500元/销售情况一般该楼盘由公寓楼，别墅群组成，一期公寓楼共7栋，分三批开盘，2003年7月第一批开盘与6月至10月底交房。第二批2003年9月开盘将于春节前交房。第三批四栋公寓楼与年底竣工2004年交房。别墅群200套公寓楼及商铺，物业管理费用0.5 元/月/。新天家园一期为15栋多层花园洋房，二期为半山连排别墅，三期为独体别墅，
