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1、北京百荣世贸商城招商策划方案第一部分：招商策略 第二部分：招商进度中的比例分配 第三部分：招商付款方式第四部分：经济分析第五部分 招商费用预算 第六部分：各楼层商品结构定位 第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容 第八部分：广告宣传策略第九部分：开业庆典第一部分：招商策略招商策略：立足北京、面向全国、走向国际以北京为重点，在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招 商部门安排出 20的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营 商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络 、DM 等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证北京地区招商指 标的同时
2、，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。 第二部分：招商进度中的比例分配招商的前期阶段，招商的比例计划为：北京地区招商占 60左右；外 地招商占 20左右；国际招商占 15左右；预留出 5的比例，作为机动 或炒作。其中：北京地区招商所占比例不得超出整体的 60；外地招商、国际 招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招 商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如10）。这 样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有 同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。 第三部分：招商付款方式一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式：1
3、、一次性交纳3 年的租金。从第四年起租金递增5；第五年 租金递增 6；第六年租金递增7；总体租金递增比例不超过原租金水平 的 20 。2、首期交纳5年租金的30，正式开业前再交齐5 年租金全款。从第六年 起租金递增 5；第七年递增 6；第八年递增 7；总体递增比例不超过20。可签定租约合同期为20 年。首期就一次性交纳 5 年租金。可获得 6 年实际使用权的优惠政策。从 第七年起租金递增 6；第八年递增7，总体递增比例不超过20。除享 受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。3、首期交纳10年租金的30，入驻前交齐10年租金全款。可获得12 年 实际使用权的优惠政策。可签定租约合同
4、期为20 年。如 10 年租金在首期 就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的 机会。二、租金交纳及优惠政策 2（备选方案）：1、同上。2、第一段同上。首期就一次性交纳5 年租金。可获得赠送6 个月无偿使用权的优惠政策。 从第七年起（含第6 年后半年）租金递增6；第八年递增7，总体递增 比例不超过 20。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置 的机会。3、首期交纳10年租金的30，入驻前交齐10年租金全款。可获得11 年 实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20 年。如 10 年租金在首期 就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的
5、机会。三、分析（以均价8.5 元计算）：第 6 年租金收入：115472.04*365*8.5*1.05 = 3.761646 亿元；第6年半年租金：3.761646/2 = 1.880823亿元； 五年的贷款利息： 17.91260亿元*0.07=1.253882亿元；五年租金9折损失租金：17.91260*0.1 = 1.79126亿元； 租五送 6 个月损失：1.880823 1.253882 = 0.626941 亿元； 租五送一年的损失： 3.7616461.253882=2.507764亿元； 租五送一比租五打9折多损失： 0.716504亿元； 租五送半年比租五打9折少损失： 1
6、.164319亿元；从上面的分析来看，一次性交纳5 年租金免费送 6 个月对公司最有利， 租五年送一年的优惠政策虽然损失最多，但比打9 折只多损失 7 千万，而 从对商户的吸引力却大大增强。同时保证提前还贷提高公司的信用级别， 综合考虑利大于弊。 注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在 尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由：考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的 成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，及 时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司发展极其有利。上述 方案一
7、方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛），达 到自然淘汰的目的。同时，根据现金是王的原则，运用对我们影响极 小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款 产生丝毫损失。另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案 设定是为了尽量引导商户去选择 5 年一次性交纳租金的方式。此方式达到 的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据体现。第四部分：经济分析 一、交纳（三年）租金经济分析（理想价格）1、根据可出租实际使用面积按115472.04 万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米9 元人民币计
8、算；每层定价为：平均租金价格为：9元天楼层租金价格（元加?天）出租面积3）说明应完成利润额（亿元）六层未计算五层7.518503.8918503.89*7.5*365*31.51963四层8.020454.3020454.30*8*365*31.79180三层8.520454.3020454.30*8.5*365*31.90378二层9.020006.6620006.66*9*365*31.97166一层1216876.9116876.91*12*365*32.21763B1层9.019175.9819175.98*9*365*31.88979B2层未计算总计均价9元115472.04共回收五
9、年租金费用11.29429说明：、11.29429亿元的30%为：3.38829亿元。、综合管理费：115472.04*1.5*365*3=1.89663 亿元。、第一年综合管理费：6322.0941万元。、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。二、交纳（三年）租金经济分析（保守价格）1、据可出租实际使用面积按 115472.04 万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米8.5 元人民币计算；楼层租金价格（元/m?天）出租面积（m）说明应完成利润额（亿元）六层未计算五层6.018503.8918503.89*6*365*31.21571四层
10、7.020454.3020454.30*7*365*31.56782三层8.020454.3020454.30*8*365*31.79180二层9.020006.6620006.66*9*365*31.97166一层1216876.9116876.91*12*365*32.21763B1层9.019175.9819175.98*9*365*31.88979B2层未计算总计均价8.5元115472.04共回收五年租金费用10.65441每层定价为：平均租金价格为：8.5元天说明：、10.65441亿元的30%为：3.19632亿元。、综合管理费：115472.04*1.5*365*3=1.896
11、63 亿元。、第一年综合管理费：6322.0941万元。、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。三、交纳（五年）租金经济分析（理想价格）：1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米9元人民币计算；每层定价为：平均租金价格为：9元天楼层租金价格（元/m?天）出租面积（m）说明应完成利润额（亿元）六层未计算五层7.518503.8918503.89*7.5*365*52.53272四层8.020454.3020454.30*8*365*52.98633三层8.520454.3020454.30*8.5
12、*365*53.17297二层9.020006.6620006.66*9*365*53.28609一层1216876.9116876.91*12*365*53.69604B1层9.019175.9819175.98*9*365*53.14965B2层未计算总计均价9元115472.04共回收五年租金费用18.82381说明：、18.82381亿元的30%为：5.64714亿元。、综合管理费：115472.04*1.5*365*5 = 3.16105 亿元。、第一年综合管理费：6322.0941万元。、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。四、交纳（五年）租金经济分析（保守价格）1 、
13、根据可出租实际使用面积按1 1 5472 . 04万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米8.5元人民币计算；每层定价为：平均租金价格为：8.5元天楼层租金价格（元/m?天）出租面积（m）说明应完成利润额（亿元）六层未计算五层6.018503.8918503.89*6*365*52.02618四层7.020454.3020454.30*7*365*52.61304三层8.020454.3020454.30*8*365*52.98633二层9.020006.6620006.66*9*365*53.28609一层1216876.9116876.91*12
14、*365*53.69604B1层9.019175.9819175.98*9*365*53.14965B2层未计算总计均价8.5元115472.04共回收五年租金费用17.91260说明：、17.91260亿元的30%为：5.37378亿元。、综合管理费：115472.04*1.5*365*5 = 3.16105 亿元。、第一年综合管理费：6322.0941万元。、保证金（按一万商铺，每商铺2万元收取）：2亿元。第五部分：招商费用预算招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理 费用等项，总费用预计在3000万3600万之间，其中广告费用是最大的一 项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利， 则广告投入将会进行灵活调整削减。项目费用预算（万元）备注广告制作300印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流动。媒体购买2400电视、电台、平面、户外、流动办公用品150车辆、演示用具、移动办公人员管理400薪水、提成奖励、培
