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1、吴新坚 黄埔老矣吗？未来黄埔如何发展？广州作为国家五大中心城市之一，经济发展和城市建设的速度一直走在前三名的位置。然而，被外界视为在“东进”过程中被“跳过去”、夹在天河区和萝岗区之间的广州市黄埔区，发展速度却一直比较尴尬，行走在日新月异的新广州的街道，处处都能感觉到这座现代大都市的气息，天河区珠江新城CBD比高云霄的高楼大厦，越秀区东濠涌的水系复清以及北京路商圈改造，海珠区琶洲会展经济圈，与中大纺织商圈的升级，白云区的白云新城的崛起，荔湾区的荔枝湾的开通，白鹅潭经济圈的落地，广州番禺的亚运新城、大学城，南站商圈规划，广州增城知识城以及国家级开发区的招商如火如荼，广州萝岗开发区（科学城）、广州花
2、都的空港经济与其它区域比较，作为广州人明显到感觉黄埔老矣？区域经济品牌已显老化状态。有两千历史的黄埔，借地铁5号线，BRT线开通及亚运建设之锲机，2010年黄埔区政府重点对大沙地、黄埔体育馆、黄埔书城的周边城区以及南海神庙进行改造等。地铁7号线也在黄埔区长洲岛设站，然而今日黄埔却被延活下来的传统老工业。如环境污染，围院经济、旧村庄，土地价值产出低等经济指标压得黄埔有点透不过气来。 广州一年一小变，三年一中变，五年一大变。纵观多年发展数据,而今日黄埔经济增速多年滞后，GDP增长远低于广州平均水平。以石化产业为核心的黄埔经济，由于产业结构比较老化，发展空间比较有限，房地产等商业建设用地严重不足。黄
3、埔发展迟后原因究竟是什么？传统工业区需要怎样的改进和转型，才能适应新时代的需求？在十二五的开局之年黄埔区规划能否让这个区域彻底转型？ 全经联研究院研究员吴新坚分析认为：黄埔之所以没发展，或者客观讲发展滞后，是因为广州市黄埔区的长期处于二元结构（二元经济）社会。所谓“二元经济”因为城市和农村的体制的不同，老工业与新兴产业的差异。就以黄埔区来讲吧，这里既有三洋电机、西铁城、广元科技、七喜电脑、天赐高科、三一重工等知名的现代企业，也有传统的机械、化工、货运等经济组织，以及长洲岛的农业、田园经济等存在。这里既有大沙地的商业中心，也有受污染影响的石化传统重工业厂房、仓储区，是广州老城区当中最典型的二元经
4、济的社会结构。从政策层面分析，从20年的广州城市发展历史来说，1986年“六运造就了一个天河区”、2001年“九运会造就一个新东圃”，2010年“亚运会再造一个广州新城”，而黄埔发展总是与这个重大机遇擦肩而过。在2005年时广州区域划分调整，黄埔大部分新兴产业园等被萝岗区吃掉了，而且把广州开发区、广州科学城、广州产业园等配置优良的产业资源划归广州萝岗区，使黄埔区的产业经济优势明显减弱了，把好的工业、好的科技园、好的开发区给了萝岗，使黄埔名副其实是一个老工业区，成为旧厂房、旧仓库、旧工业的代名词。在建设方面没有得到市政府、省政府的政策的强有力支持，在广州中调三旧改造战略规划当中。广州芳村钢铁厂、
5、造船厂等老工业迁出老城区，而黄埔区现有“三旧改造”的三旧企业数量的如此庞大，国企、央企，军企占了相对数量， 改造涉及厂房异地搬迁，员工家属安置，土地升值等资产的转让问题的方方面面，而是这些企业地属中央管辖，所以，面对央企、军企等三旧搬迁改造困难重重。广州石化发言人曾表示，广州石化搬迁改造至今无具体时间表，地方政府及地方政策对此也是策鞭长莫及，显得力不从心。所有出现在广州“东进”方面跳过了黄埔，发展了增城开发区，新塘开发区。在近期广州市出台的十二五科技发展规划纲要，也只把黄埔作为东进科技发展带的一个点，重点是要发展中心增城知识城，广州创意园等。第三，是经济产业的二元结构存在，重工业占主导地位一直
6、以来支持黄埔经济发展（经济命脉），庞大工业过去对黄埔贡献不少。事物总是有两面性，利与弊。但是庞大工业产业的用地，导致了区域第三产业与服务业发展受限制，同时，我们的国有大型企业参照前苏联模式。“大、全、包”，里面是一个自产自足的小社会，自己办学校、食堂、商店，医院，形成一个比较相对封闭的小社会，就是所谓的“围院经济”；这种带有浓厚的计划经济色彩的经济实体与现代市场经济所提倡：开放流通、分工、自由平等交易的宗旨是背道而驰的。由于二元经济（计划经济）的长期存在，导致了黄埔经济发展相对滞后。同时，黄埔区陆地面积虽不少，但是过于分散。北面是传统的重工业区，大型企业、旧村庄、城中村、货运码头的聚集地，可用
7、地极少，南部隔江而居长洲岛，长洲岛是珠江口上的一个江心岛，是从狮子洋进入广州的必经之地，素有“要塞”之称。岛内是著名世界的黄埔军校等红色资源所在地，属于文化、历史的生态保护区，加上来往长洲岛的交通（目前渡船）极为不方便。二元结构土地分布与现状，导致黄埔区的第三产业发展用地不足，土地集约使用产值不高，特别是开发性经营住宅用地严重缺乏，而且，60年重工业区所造成的环境、土壤等影响，市政配套与商业形态呈老化状态，造成现代型商业服务落后，影响第三产业的健康发展，区域经济结构性不平衡，使未来发展缺乏创新与活力，这是经济产业的二元结构的具体表现。再看看广州市黄埔区发展房地产的痛苦历程，黄埔是一个传统的、老
8、的重工业区，受重工业区影响，交通、市政、文化基础设施相对落后影响？谁会去黄埔发展房地产呢？2005年香港发展商在黄埔开发一个“黄埔花园”，这个住宅楼盘影响比较大的；同年万科也选择了黄埔作为进入广州市区的跳板，开发了“万科城市花园”大型住宅项目；2008-2009年恒大去黄埔搞了 “金碧世纪花园”以及“金碧领秀国际”两个大型住宅项目，从此之后整个黄埔楼盘冷了下来，从2004年到2009年这四个楼盘在黄埔是比较有影响力之外，其他楼盘的规模、档次都是比较小的，楼盘总建筑可能只就5万、10万平方米的规模，也没有什么广告，很多小楼盘都是以低市场价区内促销，总之而言，60年重工业区积累环境因素影响黄埔发展
9、房地产的机会。目前黄埔在销售就几个楼盘：东城国际公寓、东港花园二期，黄埔花园二期，东城华庭等房地产项目，据阳光家缘统计显示数据：2011年9月第2周的黄埔一手商品房成交均价15281元/方,略高于番禺、萝岗、南沙等区域。第四，人才素质与人才结构的不合理，亦是制约黄埔发展的关键因素。黄埔是传统老工业区，亦是传统产业工人的聚集地与生活居住地，与此同时黄埔区长期受第一产业工业（重工业）经济影响，导致教育、医疗、卫生、文化、金融服务等第二、第三产业服务发展极不平衡，目前，黄埔城市建设已被邻区萝岗后来追上，萝岗区都有三甲医院，但是黄埔还没有。产业与经济结构的不合理，导致了黄埔现居住的人口结构与人口素质极
10、为不平衡，以目前如此环境黄埔区很难吸引到高端现代复合型人才在本区域长期居住和创业，人才储备与人才吸引不足是未来黄埔面对的最大问题。我的论点未来黄埔要发展，必须改变目前黄埔不平衡的二元经济结构。幸好，收笔之际，广州市黄埔中心区城市设计及控制性详细规划在2011年9月23日的规划会上获得全票通过。广州市黄埔区行政区域总面积90.95平方公里；国土面积（涉及所有权）87.5平方公里，其中：陆地面积占77%，水域面积占23%。黄埔街6.7平方公里，鱼珠街6.2平方公里，红山街8平方公里，大沙街14.1平方公里，文冲街11.1平方公里，南岗街10.9平方公里，荔联街4.4平方公里，穗东街14平方公里，长
11、洲街12.1平方公里。总规划：居住人口将增加15万，广州市规划局长王东表示：“本次规划重点解决的是黄埔港和长洲岛的问题。” 本次规划的范围：北起广园东路，东至东二环高速公路，南至黄埔区界，西至环城高速公路，总面积53.8平方公里。整体城市设计范围则是北起广园东路，东至石化路，南、西至黄埔区界，总面积约30.9平方公里（其中陆域22.5平方公里）。截至2010年，黄埔中心区现状总人口22.9万人。而目前用地总体上呈三大片区分布，北部为居住及公共设施片区，南部为生活、自然景观片区，中部为港口、工业及仓储片区，城市的沿江岸线被工业及港口阻隔。在新的规划中，黄埔中心区被定位为：辐射华南地区的航运服务中
12、心和专业性临港商务中心；广州东部城市公共服务中心，高端滨江商业中心；国家级近代革命历史文化旅游中心。在2287.86万平方米的总建设量中，珠江北岸地区建设量为2002万平方米，珠江南岸地区（长洲岛）的建设量只有285.86万平方米，为了保护历史文化遗迹，长洲岛的开发量受到了严格控制。规划平均容积率1.15，绿地率40.95%，绿化覆盖率44.65%，人均公共绿地11.8平方米。预测居住人口为38.1万人，其中商品房居住人口29.7万人；保障房居住人口4.2万人；城中村改造安置人口3.3万人；村民人口0.9万人。与原来的22.9万人口相比，将增加超过15万的人口。五大组团：两大高端居住组团将黄埔
13、中心区具体分为五大组团：鱼珠临港航道商务组团、大沙东路城市综合服务组团、茅岗生态花园居住组团、大沙横沙文冲复合居住组团、长洲深井历史文化生态休闲组团。鱼珠临港航运商务组团：依托黄埔地区港口航运业基础，结合TOD先进的城市发展模式的商务核心区辐射华南地区的航运服务中心和专业性临港商务中心；港前路-海员路之间临港商务带；航运服务向东辐射的空间载体。大沙东路城市综合服务组团：强化原有大沙东路服务功能，引导城市横向发展。大沙地商业中心，区行政文化中心，广州城东公共服务中心的空间载体之一。茅岗生态花园居住组团：结合茅岗路原有村落良好的生态环境，打造与自然契合的花园型居住组团、广州市东部中高密度高品质多元化生活片区的空间载体之一，以茅岗城中村改造为主体。大沙横沙文冲复合居住组团：塑造以配合居住及相关服务设施为指引的城市复合片区。长洲深井历史文化生态休闲组团：创造文化、旅游、休闲、生态于一体的城市绿色组团。 作者：吴新坚 全经联研究院研究员、全国房地产商会联盟理事、全国房地产经理人联盟理事。 2011年9月25日于广州文档可能无法思考全面，请浏览后下载，另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意! /
