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1、绍兴市商商业地产产市场调调查分析析世茂集团团商业地地产部 220055.3 一、绍兴兴市商业业整体情情况介绍绍1（一）、现现状1（二）、动动向3二、绍兴兴市各主主要商业业业态分分析41、百货货42、超市市便利店店53、大卖卖场54、专业业店65、餐饮饮业7三、绍兴兴市商业业地产整整体分析析71、现状状72、开发发情况99四、绍兴兴市商业业地产区区域情况况分析1101、古城城区板块块102、袍江江板块1113、绍兴兴生态产产业园板板块111五、典型型案例112（一）、国国际广场场12（二）、国国际摩尔尔城144（三）、财财富中心心15（三）、世世纪广场场16（四）、府府山乐购购17六、地块块分析
2、118一、绍兴兴市商业业整体情情况介绍绍（一）、现现状绍兴市位位于经济济富庶的的浙江省省的北部部，20004年年全市、市市区人均均GDPP同时超超过3万万元。其其中全市市人均GGDP为为302254元元、市区区人均GGDP为为357753元元，分别别折合336555美元和和43220美元元，各比比上年增增长155.2和和15.6%。人人均GDDP已达达到20003年年所定的的绍兴市市全面小小康标准准35000美元元，比预预期提前前一年。全市城镇居民人均可支配收入13152元，比上年增长12.0%；全市农村居民人均纯收入6143元，比上年增长8.0%。城乡居民恩格尔系数分别为34.9%、39.9
3、，分别比去年下降2.2和2.0个百分点。均居国内城市前列，整体国民生产总值也达到千亿以上，是一个名副其实的经济强市。作为全国国经济发发达地区区，绍兴兴的商业业也得到到了蓬勃勃的发展展。20004全全年实现现社会消消费品零零售总额额2911.988亿元，比比上年增增长122.6%。分地地区看，城城镇市场场消费品品零售总总额1772.449亿元元，增长长14.6%；农村市市场消费费品零售售额1119.550亿元元，增长长9.99%。分分行业看看，批发发零售贸贸易业零零售额2253.58亿亿元，增增长133.4%；餐饮饮业零售售额288.055亿元，增增长6.5%；其他各各种行业业零售额额10.36
4、亿亿元，增增长9.9%。在在全市社社会消费费品零售售额中，个个私经济济零售额额为1664.661亿元元，增长长9.88%。市市区消费费品市场场尤为繁繁荣，商商业经营营结构和和经营模模式快速速调整，全全年实现现消费品品零售总总额744.044亿元，比比上年增增长133.7%。以下下为绍兴兴市历年年社会消消费品零零售总额额的趋势势图： 虽然发展展比较迅迅速，但但绍兴市市商业发发展还存存在着许许多问题题：一是商贸贸服务业业发展总总体上相相对滞后后，与周周边城市市相比有有较大差差距。从从目前来来看，当当地消费费主要集集中在生生活用品品的购买买上，而而更高层层次的高高档消费费以及休休闲娱乐乐消费则则是严
5、重重不足，说说明当地地居民的的消费水水平还处处在一个个较低的的水平，与与其的经经济发展展水平不不相适应应，这一一方面是是由于当当地缺乏乏一些高高水平的的商业业业态和设设施，也也跟当地地保守的的消费观观念有很很大的关关系。这这从当地地民间资资本非常常充足，而而消费总总量却增增加缓慢慢的情况况一致。由由于浙江江人具有有较强的的投资理理念，当当地人把把资本大大都投向向了一些些房地产产等投资资产品，而而较少用用于消费费。这跟跟绍兴市市兴旺的的房地产产投资市市场，却却只拥有有较低的的消费水水平相适适应。同同时由于于城市相相对于周周边的宁宁波杭州州较小，而而且现代代交通使使得绍兴兴与它们们之间的的距离缩缩
6、短，消消费能量量被分流流，使得得绍兴的的商业处处于比较较尴尬的的境地。 二是由于于商业固固有的分分散性、低低门槛、规规模小，制制约了产产业的发发展；虽虽然有着着较为浓浓厚的商商业传统统，但绍绍兴当地地商业除除了几家家老字号号之外，大大部门都都以独立立分散经经营的店店铺为主主，因此此商家规规模普遍遍较小。一一些较大大的大型型商业企企业也是是当地的的国有商商业流通通企业改改制而来来，目前前也只限限于本地地区的发发展。因因此从目目前绍兴兴的参与与市场主主体来看看实力不不足，也也难以提提高绍兴兴市整体体的商业业水平和和效率，但但可寄希希望于外外来商业业企业。三是整体体层次不不高，市市区尚缺缺乏规模模较
7、大、设设施现代代、功能能完好的的大型购购物中心心，新型型业务偏偏少，比比重偏低低。从最最能体现现商业消消费水平平的高档档商品的的消费来来看，目目前这类类商品较较少进驻驻绍兴，使使得当地地高档消消费能力力外流，居居民更多多的是去去附近的的杭州和和上海消消费。缺缺乏大型型休闲购购物中心心一直制制约着绍绍兴商业业的发展展，同时时也造成成大量消消费群外外流。要要留住绍绍兴人赴赴杭购物物的脚步步，商业业中心的的开发是是先决条条件。（二）、动动向随着绍兴兴向百万万人口大大城市目目标不断断迈进以以及国民民经济的的快速发发展，绍绍兴的商商业也经经历着悄悄然的变变化。在国家家宏观调调控趋紧紧，土地地、电力力、资
8、金金等要素素供给紧紧缺的情情况下，商商贸流通通业继续续保持稳稳步发展展势头，商商厦规模模不断扩扩大，连连锁经营营发展迅迅猛，新新型业态态不断涌涌现，市市场集散散作用与与辐射功功能日益益体现，消消费水平平不断提提高。具具体表现现为： 1、传传统商贸贸稳步发发展。今今年以来来，骨干干商厦加加快改造造步伐，走走品牌营营销和规规模经营营之路，发发挥着流流通主渠渠道作用用。市区区国商、华华谊、华华联三大大商厦的的二期改改扩建工工程全部部完工，单单体营业业面积均均在2万万平方米米左右。通通过改造造，骨干干商厦扩扩大了经经营面积积，提升升了经营营品位。限限额以上上企业零零售增长长大大快快于限额额以下企企业，
9、成成为推动动零售额额增长主主要力量量。2、新新型业态态增势强强劲。连连锁经营营不断壮壮大，绍绍兴市最最大的连连锁超市市供销超超市门店店数达到到近2000家，连连锁经营营的范围围从百货货、副食食品向餐餐饮、医医药等多多个行业业延伸。可可的便利利店、永永乐、苏苏宁等家家电大卖卖场等外外来连锁锁商家也也在绍兴兴布点，提升了绍兴这一文化古城的现代气息。随着我国国加入WWTO和和零售业业对外开开发，一一些国际际零售巨巨头在一一线城市市扩张之之后也逐逐渐向绍绍兴等这这些经济济发达的的二线城城市拓展展，目前前进驻绍绍兴的有有好又多多，乐客客多等大大卖场，易易初莲花花、麦德德龙等也也已经选选好地址址，其他他未
10、进驻驻绍兴的的如欧尚尚、沃尔尔玛、欧欧倍德等等也都在在当地寻寻找合适适的地块块，以期期在合适适的时候候进驻。这这给当地地的零售售业以一一定的冲冲击，但但也提高高了当地地的商业业水平。从最能体体现生活活时尚的的百货业业来看，由由杭州大大厦管理理润和购购物中心心、香港港公司管管理的巴巴黎春天天以及马马来西亚亚的百盛盛近年来来也在绍绍兴的黄黄金地段段扎根，并并给绍兴兴人带来来了全兴兴的消费费理念和和生活方方式，并并取得了了不俗的的业绩。这这都说明明绍兴还还存在巨巨大的商商业发展展空间。3、政政府行政政推动力力度明显显加大。今今后当地地政府将将加大商商贸基础础设施建建设力度度，开展展商业特特色街培培育
11、建设设。国际际摩尔城城和国际际广场等等大型商商业项目目的基本本建成，市市区府横横街、仓仓桥直街街、鲁迅迅路的特特色街改改造以及及将要进进行的迪迪荡新城城开发建建设都将将使得绍绍兴的商商业设施施水平提提高一大大步。而随着商商贸零售售业入世世过渡期期结束，外外国资本本进入我我国商贸贸领域将将出现一一个新高高潮。当当地政府府主动加加大对外外引资力力度，发发展开放放型商贸贸服务业业。利用用现有商商贸基础础设施，重重点引进进国际商商贸巨头头和国际际著名品品牌，引引进连锁锁经营、现现代物流流、电子子商务、会会展物流流等新型型业态业业种，推推动绍兴兴市传统统商贸服服务业向向现代商商贸服务务业转变变。市区区依
12、托国国际摩尔尔城、国国际广场场等，引引进主题题商贸、专专业店、专专卖店、折折扣店，突突出发展展精品经经营、品品牌专卖卖、休闲闲娱乐、文文化旅游游业等以以时尚化化、个性性化为特特征的现现代零售售业和高高档次服服务行业业，改变变绍兴市市大型商商业中心心缺乏的的现状。二、绍兴兴市各主主要商业业业态分分析1、百货货百货业的的发展情情况是一一个城市市居民消消费水平平的重要要标志，目目前绍兴兴市有各各类大型型百货66家，并并且主要要分布在在解放路路等主要要商业街街，其中中国商大大厦、华华联商厦厦、华谊谊等传统统百货商商家主要要定位于于中档甚甚至中低低档。而而随着居居民消费费观念和和消费水水平的变变化，一一
13、些新型型百货如如百盛、春春天百货货等也进进驻绍兴兴市，提提高了绍绍兴的商商业水平平和城市市形象。案名百盛春天百货货国商华联华谊润和供销大厦厦位置胜利东路路与解放放路交叉叉处解放南路路85号号解放北路路4499号解放北路路4899号解放北路路5888号解放北路路4899号解放北路路4899号商业规模模6000080000180000200000220000250000130000档次中高档中高档中档中档中档中档中档1FAquaascuutumm、Poortss、BOOSS、ddunhhilllDunhhilll、麦当当劳、SSTARRBUCCKS、化妆品、珠珠宝化妆品、珠珠宝化妆品、珠珠宝食品、
14、百百货、手手机、电电脑、数数码产品品、精品品小家电电、工艺艺品、药药品等，并并设有羊羊绒衫专专柜和必必胜客餐餐厅化妆品、珠珠宝2FGolddlioon、DDIKEENI、pposeemenn、US ppoloo、G220000、Ziippoo、frriennd男女各式式服装各式女装装各式女装装化妆品、黄黄金珠宝宝、饰品品、钟表表、各式式箱包、男男女皮鞋鞋各式女装装3FByfoord、EEmbrry fformm、KIITERRA、曼尼芬、千千代织、333laayerr、床上用品品、箱包包各式男装装各式男装装职业女装装、淑女女装、休休闲装、精精品内衣衣各式男装装4FOchiirlyy、shhes
15、、ffornnarii、JAACEAA电器、通通讯产品品床上用品品床上用品品男士职业业装、休休闲装、运动休休闲、儿儿童用具具、床上上用品及及办公用用品系列列，儿童童娱乐天天地床上用品品2、超市市便利店店近年来来，绍兴兴的连锁锁超市发发展迅速速，本土土超市在在以国商商超市为为代表迅迅速壮大大，并开开始在全全市范围围内布置置网点，目目前全市市超市数数量已经经超过3300家家。然而而外地超超市如“好好又多”、“家家友”、“乐乐客多”等等大卖场场的入住住，对本本土超市市构成了了很大的的竞争压压力。在在此形势势下，绍绍兴连锁锁超市开开始把进进驻社区区，甚至至是里弄弄小巷。这样有利于低成本运作，并以低价吸引顾客，与大超市抗衡。但绍兴连锁超市的各自的特色和个性尚不足，错位经营不突出，价格战使超市的利润不断被摊薄。引进实力强大的大型连锁超市企业来整合绍兴市的超市行业已经成为提高绍兴零售市场效率的必要手段。以下为当地超市和便利店的数目统计。超市名称称供销超市市供销便利利店可的便利利店千客隆其他零散散超市目前绍兴兴店数3625155
