我国城镇土地使用制度与缺陷分析报告模版

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1、第二章 我国城镇土地使用制度与缺陷分析1 各国土地所有制形式这里我们将世界各国或各地区粗略地分成3个组团,来介绍它们的土地所有制概况。这3个组团是：美日等资本主义国家和地区,英联邦等资本主义国家和地区,原联东欧等杜会主义国家。当今世界上的土地使用制度大体可划分为3类：一是建立在土地公有制基础上的非市场模式土地属于国家,使用土地一律由国家统一安排无偿使用,如原联、中国等；二是以土地私有制为基础的完全市场模式土地私有,允许买卖,价格由供求关系决定,如美国、日本等；三是由国家控制的市场模式土地属于国家所有,使用土地通过批租获得,国家控制土地市场并获得大量批租收入,如英国及英联邦国家,这是资本主义的特

2、殊情况。1.1 美、日诸国的土地所有制1美国美国土地有三种所有形式：私人土地、联邦土地、州政府土地。其中私人土地占美国国土面积的59,主要分布在东部和中部；联邦政府土地为32,主要分布在西部地区；州政府土地7；另有2为印第安人保留地。2日本日本现行土地所有制,共分为三种主要形式,即国家所有,公共所有,个人与法人所有。其中,公共所有是指都道府县市町村等地方公共团体所有；土地的个人所有与法人所有都属于私人所有,构成私有制的主体。按土地面积划分,日本目前属于国家所有的土地面积占全部国土而积的23.7；属于公共所有的土地面积约占国土面积的5.6；其余60.7的土地属于个人和法人所有。由于日本国有和公有

3、土地大部分是山林、河川、海滨地,因此,日本国有土地和公有土地资产总值仅为70兆日元,只占日本全部土地资产总值的6弱。3瑞典 瑞典国名为瑞典王国,各种土地所有制的比重分别是；私人占40,企业占20,国家占30,地方政府、教会及其他占10。1.2 英联邦诸国的土地所有制 现英联邦独立成员国有49个。如英国、加拿大、新西兰、新加坡、马来西亚,回归前的。英联邦不设立任何权力机构,英国国王为联邦的象征和元首。1英国自从1066年以来,英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有,也就是说英王是唯一绝对的土地所有人,个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使甩权。拥有土地使用权者在英国法律中常被称为土地持有人或租

4、借人。在英国,持有土地所受的条件限制总称土地保有条件,土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和,就叫做他的产业权。主要有如下四种土地产业权： 无条件继承的土地产业权, 限定继承的土地产业权, 终身保有的土地产业权； 限期保有的土地产业权。其中,前三种属于永业权,最后一种属于租业权. 英国的土地虽然在法律上属于英王所有,但完全拥有土地权益的土地持有人实际上是该土地的所有者,只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益,就可以随心所欲地利用和处分土地。英国中央统计局1985年曾推算全英土地所有制结构如下：公共部门所有的土地占15.4,其中中央政府所有为2.6,地方政府所有为11.0 ；民间所有的土地

5、占84.6,其中私人所有为65.5,法人所有为14.4。 值得注意的是,女王所有土地与女王个人所有土地是两个概念。2加拿大加拿大现为英联邦成员国之一,仍保留着英王是加拿大国家元首的名义,在土地问题上,也仍保留着法律上加拿大的全部土地与英国本土一样,最终所有权均属于英王。但如果从现实的土地所有、占用角度来看。加拿大现行土地所有制分联邦公有、省公有和私人所有三种形式。私有土地比重不大,还不到总面积的11,但主要分布在国土南端土地肥沃的地带。全国的城镇土地、上好良田、牧场等经济效益较高的土地,大部分被私人占有。其余约89以上是公有土地,其中41属联邦政府所有,48属各省政府所有。公有土地主要是林地、

6、未开发土地、水面、公园、自然保护区和印第安人保留地,以及政府和公营企事业建筑用地。3新加坡新加坡的土地所有制壬要有国有和私人所有两种形式。其中新加坡国有土地严格地说又可分成两种形式,形成两个管理系统,一是国有土地,由作为政府部门律政部所属的土地局掌握和管理；二是公有土地,由作为半官方机构的法定局,如建屋发展局、港湾局、民航局、裕廊镇管理局,以及其他社会团体所掌握和使用。两者的共同点是,其土地主要用于公共目的,都可以出售或长期出租。两者的区别主要在于,国有土地的所有权属于国家,由土地局代表国家行使所有权,它包括尚未开发利用的土地,如暂时闲置的土地、围海造地增加的土地等；公有土地的所有权虽然仍属于

7、国家,但业权已经归属法定局或其他社会团体,因此,一般是正在使用的土地。目前,新加坡国土面积中,国有土地约占53,公有土地约占27,私有土地只占20左右。4回归前的回归前,是英国殖民地,岛和南九龙由于是割让的,其全部土地归英王所有；新界由于是租借的,其全部土地的拥有权仍旧归中国,但在条约有效期间,视同英王所有,新界条例说明,一切土地自1900年7月23日起属于英王。英王又授权总督全权处置。所以,实际上的全部土地都归港英政府所有。1.3 原联、东欧、中国等社会主义国家 一切土地收归国有2 我国土地所有制形式土地所有权,是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。它是土地所有制

8、的法律表现。 在我国,目前存在着两种土地制度,即城镇国有土地和农村集体土地用地制度。2.1 国有土地所有权国有土地所有权,是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 属于国家所有的土地有： 城市市区的土地。不能依法证明属于农民集体所有的,都属于国家所有。 农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。 国家依法征用的土地。国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有土地实行征用。 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地。 因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不

9、再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 2.2 农村集体土地所有权我国土地农民集体土地所有权,是在土地私人所有制的基础上改造而形成的,即经过互助组、初级合作社、高级合作后逐步实现的。 集体土地的围,由法律作了明确的界定。宪法和土地管理法都规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。3 我国城镇国有土地有偿使用制度3.1 我国传统的城市土地使用制度的特点 行政划拨 即由国家行政机关将国有土地调拨给各单位使用。 无偿、无限期使用 禁止土地使用权的转让 即禁止城市土地的使用者以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转给其他

10、单位和个人使用。1953年政务院办公室公布的国家建设征用土地办法规定：凡征用之土地,产权属于国家,用地单位不需要时,应交还给国家,不得转让。1982年的中华人民国宪法第10条规定：任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。1983年 11月国务院颁发了禁止土地买卖、租赁的通知。通知规定：如果土地使用者不再需要使用该块土地,必须将它无偿地交还给国家有关部门,由国家重新安排。3.2 我国传统的城市土地使用制度的弊端 国家在城市土地上的收益大量流失。 无法保证经济合理地利用土地。由于土地无偿划拨,多占少用、早占晚用、占而不用、优占劣用的现象十分严重,造成土地资源的极大浪费。 土地

11、无偿使用,掩盖了土地级差收益。使企业间不平等,不利于企业经营机制的转换。各单位占地面积、地段优劣的差异在考核企业的指标中反映不出。 不利于对外开放政策和吸引外资。因为所有外商投资项目都涉及土地使用问题,如果土地使用权不能以法律的形式,按国际惯例加以确认,就会影响投资者的信心。 土地行政划拨,不仅手续繁琐,而且也容易滋生各种不正之风,导致官僚主义和腐败现象的产生。3.3 土地使用制度的改革包含三个层次 建立城市土地有偿使用制度； 建立城市土地商品化的流转机制； 建立城市土地收益分配及投入制度。这三个层次相互制约、相互促进。其中,建立城市土地有偿使用制度是基础环节,也是起步较早、进展较快的一项改革

12、,是这场改革的核心容。4 土地使用权的有偿出让4.1 城镇国有土地使用权出让的基本概念、特点、原则4.1.1 概念是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。4.1.2 特点土地使用权的出让具有以下几个特点： 土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基础的,国家作为土地所有者的地位不变,而土地使用权受让人取得一种独立的财产权利,包括所有权中占有、使用、收益和一定程度的处分权,该土地使用权是一种与土地所有权相分离的独立物权,不同于所有权中单纯的使用权能。 土地使用权的出让是有年限的,土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限

13、为限,最高出让年限由法律加以规定,实际年限由土地使用权出让方与受让方双方在最高年限以于合同中约定。 土地使用权出让是有偿的,土地使用者取得一定年限的土地使用权要以向土地所有者支付一定数额的出让金,一般在出让合同签订后的法定期限,由受让方向出让方一次性支付或在法定期限分期支付。 土地使用权出让法律关系的双方当事人的身份具有特定性。出让方只能是地方人民政府的土地管理部门,其他任何部门、单位、个人不得实施土地出让行为；受让方为中华人民国境的公司、企业、其他组织和个人。 土地使用的出让是国有土地使用制度改革的一个环节,是土地使用权作为商品经营和进入流通的第一步,因此土地使用权的出让市场亦称为一级市场,

14、反映国家土地所有者与土地使用者之间的商品经济关系。4.1.3 土地使用权出让的原则 两权分离的原则坚持两权分离的原则：一是表明只允许土地使用权出让,国家作为土地所有者的地位决不改变；二是土地使用者有偿取得的土地使用权是一项独立的财产权利,其容包括对土地的占有、使用和收益,对土地使用权可以依法进行转让、出租、抵押等商品化经营活动；三是表明国家同用地单位不再是单纯的行政管理关系,当国家作为土地所有者出让土地使用权时,国家与用地单位还有一种经济关系。在土地使用权有偿出让工作中,要按照国际惯例,采用公开拍卖、招标和协议出让方式,为受让者提供公平竞争的环境。 政府垄断的原则 土地管理部门既是国有土地产权的代表,又是政府行使土地管理的行政职能部门。 自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则 经济效益,环境效益和社会效益有机统一的原则4.2 出让双方的权利义务4.2.1 土地使用权出让人的权利出让方享有的权利主要有以下几项： 受让方在签订土地使用权出让合同后,未在规定期限支付全部土地使用权出让金的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。 受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的,土地管理部门有权予以纠正,并根据情节轻重给予警告、罚款,直至无偿收回土地使用权的处罚。 出让期满收回土地使用权及地面附着建筑物的权利4.2.2