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1、大埠东村村庄改造项目可行性研究报告目录第一章总论 3第一节项目情况 3第二节 可行性研究的依据和围 4第三节主要经济技术指标 6第二章项目提出的背景和建设的必要性 7第一节项目提出的背景 7第二节项目建设的必要性 9第三章市场分析 12第一节房地产市场分析 12第二节项目市场前景分析 19第四章项目改造目标与改造方案 22第一节地块现状 22第二节改造目标 23第五章项目设计及建设方案 23第一节项目建设组成容 23第二节建筑规模24第三节建筑规划设计方案 25第六章环境影响和安全防护 40第一节环境保护40第二节安全防护 4242第七章 节能第八章资金运作措施 43第一节投资估算43第二节资
2、金筹措44第三节项目财务分析 44第四节项目运作风险分析 46第九章经济效益与社会效益分析 48第十章项目建议 48第十一章可行性研究结论 49第一章 总论第一节 项目情况项目简介1. 项目名称：大埠东村村庄改造2. 项目概况：地段：项目位于西路、劲松五路与劲松七路之间，隶属于市北区 东部地区。西临 * 市最大规模的浮山后居民社区，南接湖 光山色、东城国际等时尚住宅小区。东部和北部是大片 * 未来中高档生活用地。区域将会有多个大规模居住区迅速 崛起，未来的良好生活环境，可以预见。交通：西路是 * 市区贯通东西的主干道路。周边路网畅达，交通 便捷，发展潜力巨大。市政配套：与高科园装饰城仅一站之隔
3、，规划中的 * 中央商务区 和建设中的高新开发区分列西、东两陲，沿西路环境和生 活气氛即将发生翻天覆地的变化。颐中体育场、依浪水世 界、国际啤酒城、石老人国家旅游度假区、石老人生态观 光园、海尔科技馆等遍布项目周围，文化娱乐、教育卫生 配套日臻完善。生态环境：南向展望浮山秀丽，东部远眺道教名山- 崂山，苍山秀色，历历在目。第二节 可行性研究的依据和围可行性研究的围1项目背景和建设的必要性2市场分析3改造目标4厂址选择及建筑条件5项目的技术方案和建设方案6项目的环境保护和节能7实施进度安排8管理机构9投资估算及效益分析10研究结论及建议政策依据1关于加快城市村庄改造进程有关问题的通知（青政发20
4、0263 号）2关于加快市区旧城（村庄）改造进程的通知（青政办发 2002621 号）3 * 市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定（市政府令第 141 号）4* 市市北区控制性详细规划5城市居住区规划设计规可行性研究的原则1以创造二十一世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能 质量为目标， 以满足不同层次的社会需求、 城市建设、 环 境改造、经济效益的统一为基本目标。2 以国家康居工程标准为目标， 充分体现 “以人为本” 的思 想，面向二十一世纪针对居民经济水平提高和生活方式的 更新， 以满足居者的居住及精神层次需求为目的， 努力创 造富有特色的城
5、市景观和富有吸引力的高品质生活居住 环境。3 坚持节地、 节能统一规划， 合理布局， 因地制宜，综合开 发配套建设相结合的原则， 根据实际情况， 在建设中拓展， 顾及长远， 做到设计新颖、 布局舒展、 环境优美、配套齐 全，具有超前性、示性的原则。4 根据城市规划要求， 本着舒适、 经济、 安全、美观的原则 考虑设计方案。5 坚持科技进步、 择优选用的原则， 选择优秀设计方案， 采 用新材料、新工艺、新技术、新设备，节约投资、降低成 本、减少能耗， 推进居住区建设水平的提高， 以获取尽可 能高的经济效益和社会效益为原则。6 坚持环境生态化的原则， 在满足日光、 通风的基础上， 着 重进行环境和
6、绿地系统的设计建设， 最大程度使居民接近 自然、享受自然。同时，按照可持续发展的原则，尊重人 与自然的和谐统一。 充分利用土地及其他资源， 坚持“社 会效益、 经济效益、 环境效益” 相结合的原则， 实现社会、经济、自然、生态在高水平上的协调发展第三节 主要经济技术指标总用地面积：231 亩（ 154077 平方米）容积率：2总建筑面积：308154 平方米 其中：住宅面积 221870 平方米多层（ 60%）133600 平方米小高层（ 40%）88270 平方米 公建面积 79984 平方米写字楼（ 70%）55989 平方米 网点（ 30%）23995 平方米绿化率：40%第二章 项目提
7、出的背景和建设的必要性第一节 项目提出的背景2003 年，国务院总理温家宝就农村小康建设的总体要求是：高 举邓小平理论伟大旗帜，全面贯彻“三个代表”重要思想，坚持党在 农村的基本政策， 深化农村改革， 调动和保护农民的积极性， 不断解 放和发展农村生产力； 大力推进农业和农村经济结构战略性调整， 提 高农业综合生产能力和可持续发展能力， 提高农业的现代化水平和城 镇化水平， 全面繁荣农村经济， 稳定增加农民收入， 是昂大农民过上 小康生活。改善农民居住条件和生活水平现代化称为衡量农民生活水平提 高的重要标准之一。 * 市总体规划确定的我市城镇发展战略是：继续完善“一 个中心城市和五个次中心城市
8、” 的城市群发展格局， 充分发挥中心城 市的吸引辐射作用， 强化次中心城市的分工协作职能， 相对集中地发 展重点城镇， 逐步形成一中心城市为依托， 由中心城市、 次中心城市、 重点城镇、一般城镇组成的层次分明、规模适度、布局合理、职能分 工明确、 基础设施配套完善、 城乡协调发展的城镇体系。 各级政府要 在市域城镇体系规划的指导下组织编制各区 （市） 域城镇体系规划和 镇（乡）域规划，明确发展目标，指导城镇建设。同时，要理顺小城 镇规划建设管理体制， 开展小城镇规划建设的政策研究， 积极稳妥地 推进小城镇建设方面的各项改革， 加快城乡一体化进程， 加大村镇改 革力度，促进城乡协调发展，共同繁荣
9、。* 是一个美丽的海滨城市，改革开放后，随着招商引资和国企 改革力度的加大， 经济迅速发展， 建设国际化、 现代化大 * 的城市化战略已初见成效，城市建设取得了长足进步。尤其是作为 2008 年奥 运会协办城市， 对城市建设提出了更高要求。 面向二十一世纪， 随着 人们生活水平和文化素质的提高，住宅的发展将由“安居型”向“康 居型”转化。住宅的“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二 十一世纪住宅发展的主要特征， 目前 * 市城市住宅建设不论数量上和 质量上都发生了很大的变化， 但与二十一世纪住宅发展的主要特征还 有很大的差距。 尤其市政府加快小城镇规划建设步伐， * 各周边市区 商业价值凸
10、现，许多空置地块有待开发，但由于农业人口占大多数， 缺乏完善配套的公共服务设施， 环境质量低下。 为了使人民群众安居 乐业和社会稳定， 不断提高市民的居住水平， 使 * 市住宅实现大的跨 越，大埠东村委会建议开发建设大埠东村村庄改造项目， 将其建设成 为具有二十一世纪特征的现代化居住小区， 推动市北东部的住宅建设 向更高层次发展。本着认真贯彻、落实总书记讲话和“三个代表”发展 “三农” 的重要思想以及 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革， 加快住 房建设的通知精神，积极呼应 * 市政府的利民措施，美化城区，增 加社会经济效益，完善项目周边配套设施，改善农民生活居住环境。 拟通过对大埠东村村庄
11、改造项目所在地块进行细致勘测规划， 新建总 面积 308154 平方米，集多层、小高层、写字楼、商业网点于一体的 大型现代化居住社区。 为了加快项目的实施， 特作本可行性研究报告 报审。第二节 项目建设的必要性符合国家、地方政策1. 项目符合国家“九五”及 2010 年远景目标规划把住宅产业作为国 民经济支柱产业的规定精神；符合 * 市九届人大会议通过的政 府工作报告中提出“积极推进住房制度改革，采取切实措施， 促进住宅商品化，使居民住宅建设成为新的经济增长点”的精神； 第九届人大第二次会议上政府工作报告中指出： “在扩大投资需求 的同时，要采取有力措施引导和扩大消费需求，形成投资和消费 对经
12、济增长的双重拉动。要通过多种渠道增加城乡居民特别是低 收入群众的收入，加快发展消费信贷，推进城镇住房制度改革， 支持居民购买住房和大件耐用消费品” 。在九届人大三次会议上提 出的“住宅产业将成为国民经济的主要产业” 。 在九届人大二次 会议上，国家计划委员会曾培炎在报告中指出： “理顺体制，完善 政策，扩大住房等高价值商品消费。逐步建立以个人消费为主体 的消费制度，减少福利型、供给型、实物型分配，实行分配货币 化”。加快推进城镇住房制度改革， 整顿土地转让价格和拆迁消费， 清理各种摊派和收费，规住房成本构成，切实降低房价。增加住 房信贷，完善二级市场，尽快把住房培育成新的消费热点。提倡 和推广
13、分期付款等大众信用消费的精神。2. 符合 * 市“九五”及 2010 年远景目标规划的精神；项目符合省、 市今年在经济工作会议上提出的把住宅业培育成我省、市新的经 济增长点的要求。住宅建设可以带动许多相关行业的发展，今年 全市房地产业计划投资比上年增长5%以上。培育和完善建设市场体系，培育房地产交易的二级市场也成为政府促进房地产业良性发展的重点。建立竞争有序的市场秩序，以工程建设招投标为龙头，完善建筑有形市场的运作，规建设程序和管理体制；抓好房地产市场主体的培育，发展中介机构，培育房地产交易的二级市场，激活房地产开发市场，从而反向推动住宅建设产业化进程。国家已把住宅建设提到了国民经济发展的重要
14、位置。随着居民生 活水平提高和住宅需求的增强，我市房地产业将出现新的发展前 景，该项目具有显著的示作用。3. 符合中共中央发展“三农”的精神，加快城市郊区化、郊区城市 化的步伐。4. 符合区域经济发展和加快城市化进程步伐的需要。 * 市当前整体 规划的重点是北部，项目所在地是我市加快城市化进程和经济发 展的重要建设区域之一。项目在北部板块紧依高科园，周边经济 发展迅速，进行旧村改造是该区域当前的一项迫切任务。尤其是 根据大埠东村的实际情况，以及村民可望通过旧村改造改善居住 环境的迫切要求，结合该村现有的财力状况，按照“成熟一村、 改造一村”的原则，以期通过项目改造，能促进和带动 * 市北区 东
15、部的开发建设和经济发展。5. 符合村民住房需要。自 * 市 1994 年区划调整以来，由于种种因素 的制约，大量村民因子女住房紧而引发家庭和社会矛盾，向村委 提出申请建房的要求愈加强烈，村委压力愈来愈大，但全部解决 有很大难度。6. 符合推动周边经济、社会发展的需要。项目位于西路、劲松五路 与劲松七路之间，交通发达，周围已有浮山后小区等大规模成熟 居住社区，并拥有广阔的未来发展前景。因此，该项目的改造开 发可彻底改变当地现状。积极利用土地及自然资源，周边自然生 态环境会得到很好的保护，并且直接提升区域形象，加快城镇改 造建设的速度，直接改善周边农民居住环境和市容市貌，对创建 文明卫生城市、迎接 2008 年奥运会都是很有必要的。7. 符合提升（小康）生活水平，推进两个文明建设和市场发展的需 要。改善周边农民居住条件，提高其生活质量，是当地农民的迫 切需要。目前周边多个村庄，仍有很多村民私自建设，虽
