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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.润丰项目全案策划报告目 录第一部分 润丰丰项目市市场竞争争环境分分析2一、北京市市房地产产市场总总体形势势2（一）宏观观经济形形势2（二）北京京市住宅宅市场总总体形势势评估41、20001年住住宅市场场回顾42、20002年住住宅市场场形势判判断7（三）综合合评述11第二部分 本案区区域市场场竞争环环境综合合评价分分析11一、区域市市场情况况调查与与分析11（一） 市市场供给给12（二）市场场需求13（三）价格格及成交交13二、产品分分析14（一）规模模14
2、（二）规划划设计15（三）建筑筑形式16（四）户型型特征及及面积配配比17（五）配套套设施及及设备19（六）智能能化配置置20三、包装推推广21四、市市场需求求21（一）客户户构成21（二）需求求特征22（三）客户户特征23五、价格及及销售情情况23（一）价格格分析23（二）成交交分析24（三）销售售率分析析25（四）销售售价格比比较27第三部分 项项目市场场定位及及物业发发展方向向分析与与建议28一、项目的的SWOOT分析析28（一）项目目优势（Strength）分析28（二）项目目劣势（Weekness）分析29（三）机会会（Oppporrtunnityy）分析析30（四）威胁胁（Thhr
3、eaat）分分析32二、市场定定位34（一）定位位方向34（二）市场场形象定定位35（三）客群群定位35（四）价格格定位36（五）市场场身份定定位36三、产品构构想37（一）规划划布局：37（二）建筑筑选型38（三）建筑筑立面设设计38(四)交通通规划38（五）环境境规划38（六）生活活配套系系统39（七）户型型设计39（八）建材材与设备备40（九）装修修与装饰饰40四、物业管管理41五、文化主主题41六、操盘策策略42润丰项目全全案策划划报告第一部分 润丰丰项目市市场竞争争环境分分析一、北京市市房地产产市场总总体形势势（一）宏观观经济形形势 在在过去的的一年里里，我国国经济克克服了外部环环境
4、的不不利影响响，继续续保持持持续健康康发展。据据国家统统计局的的初步统统计，220011年我国国国内生生产总值值首次突突破9万万亿元大大关，达达到9559333亿元，按按同比价价格计算算，比上上年增长长7.33%。而而北京的的经济发发展更是是势头猛猛劲，连连续第三三年保持持了两位位数的增增长，初初步统计计，全年年实现国国内生产产总值228177.6亿亿元，增增长率为为11%。人均均国内生生产总值值达到2253000元，约约折合330600美元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长10.2%。同同时全市市经济的的内在比比例关系系比较协协调，经经济运行行质量和和效益明明显改善善，整体体呈现出出“快
5、增长长、高效效益、低低通胀”的可喜喜局面。 全年实现消消费品零零售额115933.5亿亿元,比上年年增长110.44%,扣扣除物价价因素影影响,实际增增长111.7%。消费费结构逐逐步升级级。住宅宅、轿车车、通讯讯、旅游游等新型型消费不不断升温温，消费费热点扩扩大。全全年销售售个人商商品住宅宅10449.66万平方方米，同同比增长长35.8%；实现销销售额4485.2亿元元，增长长45%。 投资规模稳稳步扩大大。全年年完成全全社会固固定资产产投资115300.5亿亿元，比比上年增增长188%，增增幅提高高7.22个百分分点。投投资总量量的扩张张得益于于地方投投资和房房地产投投资的快快速增长长。
6、全年年地方项项目完成成投资112277.2亿亿元，比比上年增增长255.3%，占全全社会固固定资产产投资的的比重达达到800.2%，同比比提高66.2个个百分点点；房地地产开发发完成投投资7883.88亿元，增增幅高达达50.1%，在在全社会会投资中中的比重重首次过过半。 全年地方企企业出口口仍达到到48.73亿亿美元，增增长5.32%，保持了较高的增长速度。 居民消费价价格指数数的过快快增长得得到有效效控制，保保持了相相对稳定定物价形形势。全全年居民民消费价价格指数数为1003.11%，低低于上年年0.44个百分分点。在在居民消消费价格格上涨的的3.11个百分分点中，当当年调价价的影响响仅为
7、11.1个个百分点点，同比比降低22.2个个百分点点。全市市经济继继续保持持“快增长长、低通通胀”的良性性运行格格局。 各项存款大大幅增长长。20001年年末，北北京市金金融机构构人民币币存款余余额1222233.4亿亿元，比比年初增增加24476.2亿元元，比上上年多增增10553.99亿元。其其中企业业存款余余额达到到67330.55亿元，比比年初增增加12278.7亿元元，比去去年多增增2999.4亿亿元；储储蓄存款款余额达达35336.33亿元，比比年初增增加6113.11亿元，多多增3770.66亿元。 城镇居民生生活明显显提高。2001年，我市城镇居民家庭人均可支配收入11578元
8、，比上年增长11.9%，扣除价格因素影响，实际增长8.5%。人均消费性支出8923元，实际增长1.9%，城镇居民恩格尔系数36.2%，比上年降低0.1个百分点。在居民消费中，文化娱乐支出比重上升，居民生活总体跨跃小康，向富裕目标迈进。尽管目前全全球经济济增长不不景气，世世界经济济也可能会会进入一一个低速速增长的的新时期期，但这这没有严重重影响我我国经济济的发展展，北京京的经济受受世界经经济不景景气影响响也较小。相相反，随随着入世世和奥运运效应等等因素对投投资和期期望产生生积极影影响；预计220022年中国国经济增增长“一一枝独秀秀”的状状况仍将将会保持持，北京经经济也将继续续保持相相对高效效、
9、快速的增长。（二）北京京市住宅宅市场总总体形势势评估1、20001年住住宅市场场回顾 住宅市场总总体持续续走强 20001年年，房地地产业景景气水平平不断提提升。全全市房地地产景气气指数达达到1115.664，比比上年提提高7.54点点。房地产产投资大大幅增长长。全年年完成房房地产开开发投资资7833.8亿亿元，比比上年增增长500.1%，占全全社会投投资的比比重达551.22%。 完成投资（亿亿元）增速（%）比重（%）房地产开发发投资783.8850.1100#建安工程程438.0036.355.9费用支出323.5580.241.3其中：住宅宅投资464.2261.059.2房地产开发发增
10、势强强劲。商商品房建建设规模模进一步步加大，开开复工各各类商品品房59966.7万平平方米，同同比增长长33.9，其中中住宅443499.6万万平方米米，同比比增长446.44.合计增幅(%)商品房开复复工面积积(万平方方米)5966.733.9#住宅4349.646.4本年新开工工商品房房2789.866.4#住宅2236.569.2商品房竣工工面积(万平方方米)1707.425.0#住宅1393.437.5 房地产产开发资资金来源源充足。2001年，全市各房地产企业累计到位资金1151.5亿元，实际完成投资783.8亿元，国内贷款、自筹资金和定金及预收款三项合计占当年到位资金的比重达89.
11、7%。资金到位（亿亿元）增速（%）比重（%）本年到位资资金1151.547.4100#国内贷款款340.3342.529.6自筹资金223.0070.719.4定金及预收收款469.7750.840.8 住住宅总体体销售良良好，个个人购房房踊跃。 合计增幅(%)商品房销售售面积(万平方方米)1205.025.9#住宅1127.525.5销售给个人人1049.635.8 投资力度不不断加大大，投资资渠道更更加广泛泛从今年北京京市房地地产的投资情况况来看，整体形势向好。反映出投资者对北京市未来几年内房地产市场发展后势仍比较乐观，预期也较高。随着申办2008年奥运会和加入WTO的成功，拥有强大资本优
12、势的海内外企业正为进入北京房地产市场砺兵秣马，而国内社会游资也看中目前的市场机会，纷纷进入房地产行业，从事投资开发。种种迹象表明，在诸多利好因素，如2001年重点工程建设中，涉及房地产的相关项目达27项，在举办2008年奥运会和加入WTO等的影响下，投资力度还将进一步加大，北京住宅市场也将得到进一步发展。 供给规模节节节攀升升，市场场消化压压力加大大 220011年新开开发项目目总面积积27889.88万平方方米，增长666.44%，其其中新开开工商品品住宅占占81.7%，为222366.5万万平方米米。另一一方面，在在老盘消消化速度度没有明明显加快快的情况况下，新新盘的推推盘速度度和供应应量
13、却有有大幅度度的提高高。截止止目前，据据不完全全统计，北北京住宅宅市场本本年度共共推出新新项目2222多多个，平平均一天天半1个个，总建建筑面积积两至三三千万平平米左右右。而且且分布的的格局比比较分散散，东南南西北各各方向都都有相当当数量的的新盘推推出，城城内城外外遍地开开花。新新盘总体体供应量量如此之之大、之之快和之之广泛是是前所未未有的。因因此市场场供应的的急剧增增长给后后期的市市场销售售带来了了巨大的的压力。 市场需求总总量旺盛盛，但远远不如供供给之势势 由由于政府府相继出出台的一一些房改改政策和和银行给给予个人人购房按按揭的支支持，以以及危改改建设步步伐的加加快，北北京市住住宅市场场需
14、求不不断释放放，总体体规模呈呈扩大趋趋势，市市场销售售已突破破11000万大大关。但但其增长长的速度度却无法法追赶急急剧膨胀胀的供给给总量。 价格虽然坚坚挺，但但性价比比不断提提高虽然北京房房价仍高高居全国国榜首，且且总的价价格趋势势没有下下降（北北京市商商品住宅宅平均售售价47716元元/平方方米，同同比增长长24.1%），但但其含金金量却大大大增强强，性价价比也更更加合理理。自999年以以来，激激烈的市市场竞争争促使住住宅产品品进入高高速升级级换代阶阶段。现现在的住住宅项目目不仅在在规划设设计、环环境设计计、智能能化、新新技术新新材料、节节能生态态等众多多方面都都将有所所突破，而而且在品品质也有有进一步步提升，大大量性价价比更加加合理的的均好性性房屋在在今年住住宅市场场上相继继登台。 竞争更加激激烈竞争更加激激烈和多多元化。不不仅有产产品的竞竞争还有有品牌的的竞争和和实力的的竞争。在在产品上上，竞争争不仅表表现在价价格、品品质上，更更多的表表现在形形式的创创新，营营销策略略和整体体运做手手段上。而而这种形形式上的的创新包包括规划划、设计计、造型型等各方方面，也也包括概概念的创创新，SSOHOO、TOOWNHHOUSSE 、商商住公寓寓、酒店店服务式式公寓等等热点频频现，而而且转换换的速度度之快令令人目不不暇接。另另一方面面，20001年年北京房房地产市市场最
